当冬奥光环渐渐褪去，首钢园·六工汇该何去何从？ | 商办资管

作者 | 张爱

编辑 | 梁秀杰、夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

今年黄金周过后，首程控股有限公司于10月10日发布公告，称旗下商办综合体首钢园·六工汇（以下简称六工汇）在国庆假期期间客流量合计近20万人次，创开业以来新高。

但这个数据真的高么？

平均到单日，六工汇国庆期间平均客流量还不足3万人次。如果对数据感受还不够直观，可以与爱琴海在三四线城市的购物公园对比，其开业日客流就可达30万以上。而这个绝对称不上理想的数据，已经是六工汇“开业以来新高”。

六工汇项目由首钢基金与美国铁狮门共同投资打造，由世邦魏理仕（CBRE）进行项目的物业管理及服务。

始建于1919年的首钢，可以说是中国工业发展史的活历史。曾经的十里钢城，用了十年时间，打造成北京著名的工业遗迹留存和城市更新名片。而六工汇的位置就在如今首钢园的核心区。

由于其特殊的历史、政治和区域经济重要性，再加上顶流基金加操盘团队的配置，六工汇甫一推出，就引起业内极大的关注。

但从开工到开业，几年过去了，因何六工汇项目的经营状况不如人意？

开业一年，仍空置过半

六工汇位于北京石景山区首钢园北区核心位置，总建筑面积达22.4万平方米，由6幅互通的地块组成，包括11栋独栋产业、11栋独栋旗舰商业和一座购物广场。

房天下数据显示，在六工汇13栋4-6层的办公楼中，至少有5栋还在整栋出租，在睿和智库的实地探访中也发现，13栋中大多数底层都用做仓库，来堆积杂物。

图片来源：睿和智库

六工汇开业至今也还不到一年时间，得天独厚的地理位置、优美的自然环境、简约的装修设计风格，都是其优点，但难以提振的出租率也有目共睹。

睿和智库认为，主要有两方面原因：

其一在于，六工汇自诞生起就自带“冬奥会”光环，奥运赛事的加持为其带来甚为可观的流量，往来宾客络绎不绝，经营状况风生水起。而冬奥会过去之后，六工汇却没有能力留住存量客户，更没有实力拓展增量客户；

其二在于，石景山地区远离北京市中心，自然环境优美的同时也意味着周边还未开发成熟，不能说是“鸟不生蛋”，也可以说是地处偏僻，自然人迹罕至。此外，由工厂改造而来的办公楼楼层低、品质一般，也是其致命弱点，但租金却高于周边的高端写字楼。

品质低于周边，租金居高不下

从市场经济的角度来说，价值决定价格，供求影响价格。落到商务办公空间层面，决定其价格的则是区位交通、硬件软件设施、商业配套等方面，而供求关系则使其价格在一定范围内波动。

图片来源：睿和智库

六工汇作为石景山典型的城市更新项目，办公楼由曾经的钢铁厂改造而来，空间多为4-6层的独栋。北邻秀池，南邻群明湖，西邻石景山景观公园，东邻首钢工业遗址公园，距离金安门地铁站1.5公里。软件方面，六工汇还有铁狮门自己运营的ZO.客户服务平台，将手机APP和线下服务相结合。

凭借地理位置、区位优势、自然环境及软件服务，六工汇将办公楼的租金定位5元/平米/天，高于周边的中海财富中心和远洋长安国际中心。

但客观而言，中海财富中心和远洋长安国际中心都是近几年全新打造的纯写字楼，在各方面的质量都远远优于六工汇。

距离六工汇1.5公里之外的中海财富中心，位处金安桥交通枢纽，以得天独厚的交通优势串联南北、点亮京西6号线、11号线、S1三轨交汇地铁上盖+环宇商业顶级配套，超甲级楼宇标准+智慧楼宇配置，是石景山乃至全国产城融合、区域焕新的城市更新新范本。作为“写字楼之王”的中海，不仅持有量全国第一，楼宇品质从外观设计到内部装修更是有口皆碑，与六工汇同于2021年底入市，而其租金水平仅在4-4.5元/平方米/天。

距离六工汇10分钟车程的远洋长安国际中心，平均租金也仅在4.45元/平方米/天。该项目是远洋集团打造的5A级写字楼，位于长安街西延线门头沟生态涵养区。临近永定河滨河综合休闲带和长安街西延线绿色生态带，同时紧邻绿海运动公园，良好的生态环境与六工汇不相上下，且拥有立体轨道交通体系，S1与R1双地铁交汇。商业配套方面也自带2万㎡商业街，同时与5万㎡繁华天街MALL贴身相邻。

从宏观角度而言，今年以来北京整体写字楼市场空置率在不断提高，虽然石景山区要全面开启产业升级与城市复兴的新征程，但目前并没有足够的需求。而且纵观六工汇周边写字楼供给也十分充足，除却上述高端写字楼外，周边领秀大厦、国睿大厦等大大小小的供给数不胜数。

不论是外部环境的需求降低，还是行业内部的同质化竞争加剧，都没有使六工汇放下高贵的身段，颇有一番“宁可枝头抱香死，不曾吹落北风中”的傲气。毕竟降低了租金就降低了它的整体档次，而且改造花费的成本也注定了其租金水平不会低，自然而然导致了其出租率低的现状。

据业内人士透露，为解决六工汇写字楼空置情况，首钢一度决定让其下属相关公司入驻项目。

项目的资方能否熬得住近20年的产业培育期？

当前，石景山区仍面临着主导产业优势不足、公共服务供给质量仍有提升、推进治理体系和治理能力现代化亟待加强等挑战。业内人士指出，“城市更新和产业转型已经成为京西商业加速发展的关键推手”，例如六工汇和金安中海财富中心都是城市更新的扛鼎之作。

六工汇是由钢铁厂改造而来，最大程度上保留工业遗存痕迹，带有浓厚的重工业基因。其产业定位为互联网、高科技、文体、金融、冬奥会赛事合作方，但冬奥会风口已过，相关赛事合作方这一大类客户来源将逐步流失。其目前入驻的客户主要是蔚来、极狐、广汽埃安、理想汽车等工业风企业，招商业态单一。同时现实情况是，当前的六工汇周边多为住宅区，产业环境差，需要时间来培育与六工汇定位契合的相关产业。

而主要矛盾也在于没有时间，产业培育期至少在10-20年，但基金公司的投资特点是，在一定周期内获得高投资回报率，而这个周期一定比产业培育期短，否则基金公司的投资回报率将无法保证。产业培育要细水长流，基金回报要快速见效，矛盾显而易见。

结语

作为工厂改造而来的办公写字楼，六工汇在保留工业遗址的基础上，依然投入不菲的人力物力财力进行了“大刀阔斧”的改造。但改造后的办公楼与常规写字楼相比，并无明显优势，且可能更劣，例如一些国际性企业总部更喜欢楼层高的高端写字楼来展示企业形象。六工汇高投入成本就注定了它的高租金，但租金高、低品质的性价比即导致其出租率面临极大的挑战。

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