2022集中土拍“黑马”·厦门轨道集团 | 与房企战略性重组后，这家地铁公司以125亿冲上拿地榜TOP20

在今年的22城集中供地中，各地地铁公司也成为拿地的重要力量。据中指研究院统计，今年前9个月权益拿地金额TOP100的企业中，有8家地铁公司上榜，拿地总金额为585亿元。

而2020年和2021年，权益拿地金额TOP100中，地铁公司上榜分别为1家和5家。除深圳地铁是榜单常客外，其他地铁公司都算得上是这两年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，厦门轨道集团以125亿元的拿地金额一举超过深圳地铁，在地铁公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成为上半年土拍市场的一匹“黑马”。

10月26日，亿翰智库研究总监于小雨在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，地方政府不断调整土地出让规则，对于企业来说利润空间在变大，而地铁公司作为地方国企，有资金优势，且可以进军房地产改善自身现金流。

前9月斥资125亿元拿地

中指研究院统计显示，今年前9月权益拿地金额TOP100企业中，共有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道集团、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额达585亿元。其中，广州地铁和厦门转道集团分别以165亿元和125亿元排在前两位。

来源：中指研究院

实际上，此前市场对于厦门轨道集团的涉房业务的关注度并不高，除今年初厦门对多家市属企业进行战略性重组和专业化整合时的报道，其他公开信息和新闻寥寥无几。

今年3月9日，厦门轨道交通发布公告披露重大资产重组事项，厦门市国资委决定将厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房集团）的100%股权，无偿划入厦门轨道交通集团集团有限公司，合并后的轨道交通集团更名为“厦门轨道建设发展有限公司”。

厦门轨道交通集团成立于2011年11月，是厦门市国资委出资监管的大型国有企业，旗下拥有厦门地铁投资公司等子公司，以房地产开发、资产经营和轨道关联产业投资作为主营业务，TOD综合开发及资产经营。

相比于2011年成立的轨道交通集团，特房集团更早参与了厦门经济特区的建设，被当地媒体报道成为因特区建设而生，与厦门城市成长。在过去近40年历史中，特房集团参与建设了海峡交流中心项目，主营业务包括房地产开发业务、工程结算业务、代建管理业务、商品销售业务和物业管理业务，在厦门项目主要项目还有特房?樾琴湾、特房?芙蓉书院、特房?莱昂公馆朗玥等。

明源不动产研究院首席研究员艾振强10月27日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，目前从房地产开发领域表现优异的地铁公司来看，其本身与龙头房企有着紧密交集，在能力上形成了良好的互补，实现了1+1大于2的效果，所以近年来陆续有城市将国资房地产开发公司和轨道公司合并，强化TOD开发能力。

重大资产重组后厦门轨道集团表示，将发挥特房集团及其下属地产企业长期形成的地产开发和重大工程项目代建等经验优势，打造轨道建设、轨道沿线物业和以公共交通为导向的城市开发招商运营平台，以及集轨道建设融资和开发运营为一体的产业投资平台。

不过，厦门轨道集团官网目前更多展示信息还是与地铁相关的建设、保护和运营等信息，未将涉房业务和进展进行高调展示；而特房集团的官网，已冠以厦门地铁的企业标志。

重金打造TOD示范项目

实际上，在重组和合并之前，厦门轨道集团就已有意探索更适合其发展模式的地产业务，且与市场化房企的高周转比起，或并不逊色。

2021年12月，厦门轨道交通以92.9亿元的底价拿下厦门首个TOD示范样板开发项目，总建设体量近40万平方米，涵盖居住、办公、商业等复合形态，其中住宅销售限价71800元/平方米。据当地媒体报道，该项目在本月已经进行预登记。

今年5月底，厦门轨道集团以54.2亿元竞得的海沧中心TOD项目，一个月后就完成了报建信息并公布，项目拟开工时间为2023年3月，总投资75.10亿元，建筑面积19.43万平方米，起始楼面价2.8万元/平方米。

来源：中原地产厦门研究院（备案数据）

厦门轨道集团在摘得的翔安后村TOD项目建设用地后，就进行了项目报建，当月拿地当月开工。据厦门乐居统计，厦门轨道目前有4个待售TOD项目：湿地公园TOD璞瑞、海沧中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘头TOD项目。

“TOD项目作为轨道上盖的物业开发受用地规划影响大，需要考虑站点周边用地性质、容积率规划、开发强度等是否满足上盖物业开发等问题，这就需要地铁建设、运营方，房地产开发方，以及政府紧密协同，地铁公司直接下场，可以将大量协同内部化。”艾振强分析认为。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，重组后的厦门轨道集团在各大机构统计的商品房销售榜单中，仍以特房集团为主。克尔瑞厦门数据显示，1-9月，特房集团以32.97亿元的权益成交金额排名厦门市场第四，市场份额达5.7%；单盘销售面积榜中，特房樾琴湾二期以5.23万平方米的成交面积位居榜单第二名。去年全年特房权益销售金额为46.1亿元，市占率为3%。

但从市场的角度来看，短期内厦门市场上行承压，且区域分化严重。于小雨分析认为，“地铁公司与地产公司合并强强联合，如果由地铁公司或者地铁+地产协同，未来将在产品品质和整体性上提升。一般TOD类项目规模较大，涵盖的业态也比较多，协同发展作用会更加明显，并且随着城市边界在扩张、地铁在扩张，在新城建设方面，更能发挥出想象空间。”

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封面图片来源：每经记者 张建 摄