每月能省1000块？深圳发布年度租金参考价覆盖4319个楼盘，业内：约束性并不强

“如果按这个标准，我现在住的地方，每个月差不多可以省1000块左右。”

10月28日，看到深圳住建局发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》的通知后，程诚高兴地与朋友分享道，但继而又称，房东不执行好像也没啥约束措施。

来源：深圳市住建局

覆盖4319个楼盘

通知解释了租赁参考价格内涵，是指深圳市小区租赁参考价格是反映商品住房、商务公寓、统建楼等不同类型住房在正常市场条件下，通循同质可比原则，按照区域一般特征水平进行确定的单位建筑面积的平均租赁价格（含税）。

据悉，本次发布的租赁参考价格覆盖深圳市各区（含大鹏新区），包括4319个楼盘，其中存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个。除此之外，租金参考价格还覆盖了2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。

与通知一同发布的还有查价系统，点开系统细分页面，可以查询小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍以及产业园区四种类型的租赁参考价格，并已细化至街道参考价和小区参考价。

产业园区宿舍租赁资金指导价 来源：深圳市住建局

分区来看，全市租赁参考价排名前三的区域分别是南山、福田、罗湖，商品住房的参考价分别为109元/平方米/月、98元/平方米/月、80元/平方米/月。在深圳占比较高的统建楼盘租金，排在前三名的区域则是福田、南山、罗湖，分别为71元/平方米/月、65元/平方米/月、53元/平方米/月。

对于此次租赁参考价的发布，深圳市住建局表示，有利于引导租赁双方合理议价。租赁当事人可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

10月28日，明源不动产研究院首席研究员艾振强在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，房屋租赁参考价的事已经传了很久，现在正式落地，也是对二十大报告“租购并举”精神的响应。房屋租赁，一直是纠纷比较多的领域，参考价的发布，有助于进一步增加市场的透明度，打击黑中介等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价，深圳做到了全覆盖，已经成为引导市场价格走向，引导市场预期的价格参考锚。目前来看，这个价格锚的作用已经到位，越来越多的房屋按参考价来成交。租赁是热点城市居住需求的主要实现模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要这样的参考价来引导市场租金，保护租赁权益，降低新市民安居成本，释放他们的消费需求。

对市场租赁住房的租金制定约束性并不强

实际上，这并非深圳首次发布引导租赁价格的通知。2016年6月，深圳市房屋租赁管理办公室曾对外发布《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》，全市采集3万余个信息点，市民可在表格中详细查询片区租房价格。

此外，为增加保障性租赁住房供给，过去多年，深圳市住建局也曾发布拟实行“非居改保”，年度租金涨幅不超过5%的相关通知。

艾振强分析认为，从发布的参考价来看，总体与现行市场价接近，因为深圳的商品住宅租金收益率本来就处于较低水平。当然，不同区域、不同小区会存在差异，市场价低于或高于参考价的都有。至于很多人认为可以凭此要求房东降低房租，不太现实，因为参考价格只是参考，并不是强制执行，即便二手房指导价也非强制执行，只是通过与银行信贷挂钩传导影响。

“不过该措施对二手房东，特别是拿房装修之后再出租的业务模式，可能会造成一定打击，因为经重新装修之后的公寓，价格相比之前普遍有50%以上的涨幅，未来通过租金差获利的空间可能会进一步收窄，需要在其他方面发力增收。”艾振强表示。

李宇嘉认为，租金参考价和二手房参考价是完全不同的。租金参考价不涉及银行贷款，不涉及加杠杆的问题，所以效果不能和二手房参考价划等号。租金参考价最大的作用，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，如果后续要求租金年度涨幅不超过某个百分比，也可能是有作用的。

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