近六成负增长 保利万科也无奈 谁来拯救房企告急的经营性现金流

2022年三季报披露后，北京商报记者根据企业公告选取了30家上市房企作为现金流观察样本。梳理发现，2022年前三季度，有21家房企经营活动产生的现金流量净额（以下简称“经营性现金流”）为正值，但若从增长角度来看，仅有8家房企实现了经营性现金流的同比正增长，近六成房企经营性现金流负增长。营收不断摸高的保利也收获了自己连续3个三季度经营性现金流为负，要知道这个周期还有传统的“金九银十”所在。当生存成为第一要义，现金流这一“生命线”愈发得到重视。面对销售端回暖无望的市场，如何找到活钱、等到黎明的那一刻是目前摆在行业面前的难题。

超百亿房企仅有5家

30家样本房企中，21家房企实现经营性现金流为正值，占比为70%。其中，经营性现金流超百亿元的房企仅有5家，包括华发股份(600325)、绿地控股(600606)、新城控股(601155)、城建发展、金地集团(600383)，对应的金额分别为215.98亿元、199.8亿元、166.51亿元、156.64亿元以及119.68亿元。

虽然上述5家房企前三季度经营性现金流超百亿元，但却各有各的历史“遗留”。华发股份今年前三季度经营性现金流215.98亿元，较去年同期下降18.96%；绿地控股前三季度经营性现金流199.8亿元，较去年同期大幅下降59.27%。

此外，新城控股、城建发展和金地集团皆为此前几年经营性现金流净流出的“困难户”，金地集团去年同期经营性现金流为-7.59亿元，同比大幅下降168.23%，新城控股、城建发展更是连续五年出现前三季度经营性现金流为负的状况。

有增长的也源于“支出控制”

经营性现金流在40亿-100亿元之间的房企有5家，包括荣安地产(000517)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、中南建设(000961)以及首开股份(600376)，对应的金额分别为94.28亿元、81.16亿元、69.39亿元、45.83亿元以及42.43亿元。其中，招商蛇口、金科股份和首开股份前三季度经营性现金流皆较去年同期负增长，荣安地产和中南建设与去年同期相比，都有超200%的涨幅。

对于经营性现金流大幅增长，荣安地产给出的解释是“主要系项目销售及按揭回款增加，其他经营性支出减少所致”。北京商报记者查阅发现，荣安地产今年前三季度的销售商品、提供劳务收到的现金为183.47亿元，低于去年同期的219.29亿元；而支付其他与经营活动有关的现金为44.22亿元，较去年同期的331.87亿元有大幅下降。

中南建设给出的解释只有四个字“支出控制”。记者查阅发现，中南建设今年前三季度经营活动现金流出和流入虽然双双“腰斩”，但二者之间还是产生了超30亿元的盈余。

余下20家房企今年前三季度经营性现金流皆在35亿元以下，其中包括滨江集团(002244)30.25亿元，较去年同期增长504.01%；荣盛发展(002146)23.08亿元，较去年同期下降63.07%；泰禾集团(000732)1.15亿元，较去年同期增长109.72%。

整体来看，30家样本房企“跌多涨少”，今年前三季度经营性现金流同比上涨的房企仅有8家，同比下降的房企多达17家，另有5家房企祭出“不适用”。

万科也无奈

相较于中小房企，面对行业下行压力，体量更大的龙头房企则表现得有些“吃不消”。北京商报记者注意到，30家样本房企中，经营性现金流出最大的2家房企分别为万科和保利发展。

今年前三季度，万科经营性现金流为-41.76亿元，同比大幅下降442.36%。要知道，万科经营性现金流为负的情况并不多见，2018年上半年曾出现过一次，彼时万科管理层给出的解释是“因为2018年上半年销售金额只有10个点左右的增长，而上半年的开工面积比较多，所以支出也会比较多”。

今年前三季度万科经营性现金流为负，主要是受经营活动现金流入减少所致。三季报数据显示，今年三季度，万科经营性现金流净额约为-124.64亿元，同比下降124.09%，受此影响，万科经营性现金流也由正转负，从今年上半年的约83亿元减少至今年前三季度的-41.76亿元。

今年前三季度，万科销售商品、提供劳务等经营活动现金流入合共2662.3亿元，较去年同期下降约28.17%。

营收连续增长的保利现金流也告急

与万科的“少见”不同，保利发展已连续3个三季报经营性现金流为负，2021年前三季度保利发展经营性现金流为-187.54亿元；2020年同期为-181.58亿元；2019年同期为92.21亿元，同比下降296.92%。

今年前三季度，保利发展经营性现金流为-298.57亿元，是近几年经营性现金流出的最高值。在三季报中，保利发展并未公布三季度的经营性现金流数值，而前三季度经营活动现金流入为2532.62亿元，较去年同期减少超千亿元，同比下降约30%。

然而与不断告急的经营性现金流相比，保利过去三年的营收可谓一路攀升，央企中罕见大规模上渠道、折扣力度大、合作拿地项目多等都是保利冲营收的主要手段，但这一手段的B面就是对利润的侵蚀、合营公司账期过长等。“今年保利很有可能会交出这样一份年报：营收老大，但经营性现金流为负，如果最后两个月没有实质的改观，这对于行业来说都是悲哀的。”一位熟悉保利的房企内部人士如此评价。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，受房企销售大幅减少影响，前三季度各房企销售商品流入的现金较上年显著减少，同时与联合营企业往来有关的现金也出现减少。预计全年销售额为负增长，但考虑到全年房企拿地和施工节奏放缓影响，房企经营活动产生的现金流量净额或将略有改善。

不拿地等死 快回款无望

“房企保障现金流安全无非开源和节流两种途径，目前做得最多的就是减少拿地和加快销售回款。”地产分析师严跃进表示，减少拿地虽暂时会给企业带来流动安全，但长远来看并不乐观；而销售回款受到当前购房者情绪低迷影响，也呈现出逐步萎缩态势，即便如此，这依旧是加快企业经营性现金流回流最重要的手段。

然而，这个加快现金流最重要的手段，在过去一个季度刺激措施不断落下后却没有任何改观：根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%，市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，受多地疫情反复等因素影响，市场情绪未见明显改善，各地政策有待显效，据初步统计，重点100城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

2022年1-10月，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，其中TOP100房企单月销售额同比下降26.5%，环比增长1.6%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额为42033亿元，权益销售面积为27091.9万平方米，同比分别下降46.8%和51%。

开源无望的房企，只能扼杀掉“未来”，用不拿地、少拿地缓解资金压力。中指研究院数据显示，2022年1-10月，TOP100企业拿地总额11229亿元，拿地规模同比下降50.2%，降幅比上月收窄1.0个百分点，连续5个月维持收窄态势。TOP100门槛值为36亿元，较上年同期下降11亿元。

北京商报记者 王寅浩