房企等待“中箭”

　　央行射出的“第二支箭”已经在落地，龙湖集团拔得头筹。

　　11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。

　　储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。

　　两天前，中国银行交易商协会发布消息称，将在人民银行的支持和指导下，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，房企被着重强调，意味深长。

　　资本市场的反应最灵敏，次日港股内房股集体大涨，华润、保利、中海、碧桂园、龙湖等优质房企涨幅尤甚，盘中龙湖涨幅超过15%，债市同样如此，碧桂园、龙湖的债券因涨幅过大，一度触发临停。

　　在房地产尤其民营房地产信心最薄弱的时候，央行的“第二支箭”正中靶心。央行通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，以此力挽狂澜，恢复资本、民众对房地产的信心。

　　信心是当下房地产解局的最佳良药，央行的“救市”行动在实质性帮助房企融资之外，更具有风向标的意义，即既要“保交楼、保交付”，也要保优质房企，尤其是优质民营房企，因为他们是房地产走向健康发展不可或缺的一员。

　　打通境内融资渠道

　　央行的“第二支箭”可以追溯到2018年，当时部分民营企业跟当今的房企面临同样的融资困境。

　　经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。专家一致认为，“第二支箭”有效应对了那次融资危机。

　　这一次，央行“第二支箭”再次射出，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这次政策重点强调了将民营房企纳入覆盖，是一个较好的表态，说明了针对房企的融资正从救急进入到常态化的模式。此前的一些债券融资主要针对处于违约边缘的房企或仅考虑基本面尚好的企业，而本次政策则比较系统地从整体行业健康的角度入手，同时也有比较充足的资金准备。

　　境内融资渠道对房地产开放，无疑是“雪中送炭”之举。房地产是一个重资金的行业，过往为维持行业稳定发展，境内融资渠道对房企要求较为严苛，房企以境外融资渠道为主，发行美元债是绝大部分房企的重要资金来源。

　　如今，恒大、阳光城、佳兆业、世茂等一批房企相继出现美元债违约。11月初，旭辉选择暂停支付境外债本息约4.14亿美元，进入实质性债务违约状况。绿地控股也公告称，将对旗下2022-2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年。

　　随着中国房企债务违约增多，房企信用评级遭到评级机构频繁下调，而发行美元债的基础是评级机构的信用背书，评级越高，融资成本越低，但如今，评级机构不断下调房企评级，导致美元债融资渠道收紧，融资成本上升。碧桂园甚至宣布退出评级。

　　目前，境外融资渠道基本丧失融资功能，销售疲软，但“保教楼、保交付”都需要资金填补，而且今年是房地产的偿债大年，据安信证券统计，2022年全年有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元以及1242.4亿元，其中三季度压力最大。

　　在双重压力之下，央行重启“第二支箭”，对房企来说既可缓解债务压力，避免走向债务违约，亦可保存实力，以做到“保交楼、保交付”。

　　优质房企有望脱颖而出

　　央行“第二支箭”消息出来之后，资本市场大为震动，内房股集体走高。其中，龙湖表现尤为突出，截至11月10日收盘，龙湖集团11月累计涨幅达到41%，其发行的多支美元债亦大幅上扬。

　　资本市场的反应，证明优质房企在利好消息出来时，会率先得到资本青睐。

　　龙湖是第一批被监管机构选定的“示范房企”，2022年8月，该公司发行一期15亿元中期票据，由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债信用”）为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

　　以龙湖集团获得“中债信用”债券为开端，优质房企的融资渠道进一步拓展。

　　11月初，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元，龙湖便是其中之一。

　　据龙湖集团CFO赵轶透露，龙湖第二笔“中债增信”债券正在有序推进中。

　　能够得到资本市场与监管机构的双重认可，得益于龙湖仍在保持有质量的增长，相比“躺平”的房企，龙湖仍在维持优质房企的体面。

　　据龙湖公告显示，1-9月公司销售额累计达到1456亿元，此外还有171.8亿元经营性收入进账。龙湖2022年第三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。2022年1-10月，龙湖共交付约7.5万套品质住宅，100%实现如期交付，其中超40%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度达90%。

　　销售增长外，龙湖还在积极储备土地，9月底至今，龙湖在第三轮集中土拍中共摘得11幅地块，在北京、上海、合肥、西安等地均有斩获，累计投入超100亿元。截至目前，龙湖共获取25块地，总建筑面积301万平方米，合计权益地价达到222亿元。

　　面对资本市场的波动，龙湖集团及大股东毫不吝惜花7000万港元增持股票，以及购买4200万美元优先票据，以增强投资者信心。

　　龙湖集团还在10月9日提前赎回了一笔3亿的美元债，加上此前提前偿还的两笔银团贷， 10天之内，龙湖累计提前归还债务超过100亿港元，显示出公司充足的流动性，稳健的财务盘面。

　　良好的信誉，让标普、穆迪至今对龙湖保持“投资级”评级，这在房企中已属罕见。

　　央行“第二支箭”发出后，被资本市场恐慌情绪“错杀”的华润、保利、中海、龙湖等一批优质房企，可以借此融资机会，进一步加大土地储备，推动楼市回暖，助力中国房地产市场走向健康的发展轨道。

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