一场教科书式的房企交班攻防战

　　2022年10月28日-11月7日，龙湖仅用了7个工作日，顺利完成交接班并迅速收复资本市场“失地”，这必将会是一个载入中国房地产行业史册的经典案例。

　　01

　　10日28日，一个寻常的周五晚上，龙湖发布了一则不寻常的公告：创始人吴亚军因年龄和身体原因，辞去董事会主席等职务，接替她的是公司执行董事、首席执行官、40岁的仕官生陈序平。

　　消息一出，业界哗然。随后，各种猜测不断。当晚，龙湖召开了合伙人大会，刚做完眼部手术的吴亚军戴着墨镜，出席了会议。在会上，她表示这一决定已经“准备了三年”，希望“龙湖真正成为一个机构化的公司，摆脱创业期的特征，完成深度机构化。”并告诉外界，此举是在效仿美的创始人何享健和董事长方洪波的交班模式。

　　不少投资者认为，吴亚军的退出将影响公司经营，即将等待新任董事长陈序平来处理的，似乎是一笔具有风险的资产。

　　在流动性风险传闻的刺激下，龙湖集团一度股债双杀。

　　“18龙湖06”、“21龙湖01”、“20龙湖05”、“G17龙湖3”、“G17龙湖2”等多笔债券，也多次出现盘中临停。

　　外界的嘲讽袭来，市场都在等待龙湖的答案。10月30日，龙湖召开投资者会议，CFO赵轶表示正在安排提前还债，明年到期的债务将为200亿元左右，上半年到期债务几乎为零。吴亚军也再次表达了对公司和资本市场一贯的看法，交班只是因“做空事件”延后而此时落实的事情。

　　然而，用脚投票的资本市场并不买账，看空的激烈情绪直接反映到股市上。周一（10月31日）早盘震荡，龙湖集团以11.16港元开盘，9点36分跌至6.65港元，跌幅一度超过40%，创60日新低。

　　面对质疑，如果只是一味解释显然难以让投资者信服，龙湖开始火速动作。

　　10月31日中午，龙湖即宣布当日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元；控股股东以平均价格每股股份9.53港元，增持300万股。

　　10月31日晚间，龙湖再次公告，控股股东Charm Talent当日于公开市场买入其发行的于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据，购入本金500万美元。

　　10月31日午间，花旗Griffin Chan等分析师在报告中表示，考虑到龙湖良好的购地节奏、三季度销售总额增速和强劲的资产负债表，投资者对其流动性的担忧“看起来过头了”。同时，给出了50港元的目标价。

　　与此同时，大摩也于当日早盘发表报告，并维持对龙湖“增持”评级。该机构表示，龙湖多年独立职业经理人经营良好，且公司股权结构无发生变化。

　　诚然，花旗、大摩并不会凭空发布报告，龙湖在用真金白银“验明正身”。

　　11月1日，龙湖宣布提前偿还2023年到期的部份银团贷款金额34.5亿港元。

　　11月2日，龙湖宣布增持100万股公司股份共计持有2,730,451,500股股份，相当于公司已发行股本的约43.47%；大股东Charm Talent买入本金500万美元的优先票据；公司买入本金100万美元的优先票据。

　　11月2日-6日，龙湖集团及大股东再次连续5个交易日增持股债。

　　11月7日，龙湖又出手购入500万美元公司发行的优限票据，龙湖集团亦购入300万美元优先票据。

　　11月9日，龙湖集团再次发布公告称，公司选择提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%。龙湖此次赎回之后，2023年已无任何到期的海外美元债。

　　截至目前，龙湖大股东增持股票的金额超过7000万港元，购入的优先票据达到2800万美元，龙湖集团则购买900万美元优先票据，合计共计购入3700万优先票据。而另一个数据是，10天之内，龙湖提前偿还的债务超100亿港元。

　　从10日28日宣布董事长交班，10月30日召开投资者大会，10月31日花旗、大摩维持“买入”投资评级，到11月以来一连贯的工作部署，提前还贷、股东增持、购入优先票据，一气呵成，龙湖对交班的后续反应看似早有预案。

　　龙湖的一系列操作，看似是防御之举，实际上“以攻为守”，甚至被视为“秀肌肉”，其实是以稳健基本面，特别是健康的财务状况，给市场传递信心，平复此前的恐慌情绪。

　　58岁的吴亚军为40岁的陈序平铺路，“龙湖成为一个机构化公司”，更像是给银行、券商、股东等发出的一个笃定的信号，坚定地看好龙湖，看好龙湖股票，抵御做空风险。

　　吴亚军也是快人快语：“买龙湖的债券和股票，就是对我的一种嘱托。”

　　一场教科书式的交班攻防战即刻打响。

　　02

　　此时的房地产行业正值凛冬，市场未见好转。11月1日，旭辉董事长林中在朋友圈表示旭辉并未“躺平”，但已经“蹲下”。当日，旭辉宣布，将暂停支付所有境外融资的所有应付的本金和利息。

　　市场情绪弥漫，龙湖的自救能否起效，谁也无法预料。

　　11月2日，伴随龙湖大股东持续购入股权及债券举措，龙湖股价迎来持续上涨，当日午市收盘，龙湖集团股价涨幅超过12%，最高涨幅达到12.75%。市场开始振奋。

　　11月7日，龙湖开盘即涨，截至收盘，涨幅达到5.48%，报收13.48元，股价超过管理层“交接班”之前。

　　值得一提的是，11月11日午间收盘，龙湖集团上涨24.82%，报17.60港元，月内累计涨幅76%，总市值重回千亿，达1101.7亿港元。11月累计上涨近80%。

　　有投资者说，“龙湖又回来了！”

　　经历一周的起起伏伏，至此，龙湖股价受市场情绪波动以及公司“交接班”影响告一段落，股价回归正常。

　　龙湖用最短的时间向市场释放出最强的信号，这场防守战打得的确漂亮。

　　美林证券报告认为，“龙湖积极偿还短期债务的动作让投资者对其流动性状况放心”。

　　与之相呼应的，龙湖在高能级城市持续拿地的消息也在同步释放。10月31日，龙湖以19.6亿元的价格，在苏州相城拍下一块土地。一个月内，龙湖在北京、上海、成都、合肥、西安等城市参与第三轮集中土拍，揽下11块地，合计投入超100亿元。

　　据克而瑞公布的1-10月房企新增货值TOP100中，龙湖以670.6亿的新增货值，排名第12位。

　　据安信证券的统计，在已完成三轮集中土拍的15 个城市中，平均溢价率水平为2.1%，且第三轮土地供应普遍较为优质，是不错的拿地机会。而龙湖是少数持续活跃在土拍市场的头部房企。

　　海通证券(600837)则认为，“龙湖集团第三季度销售额同比转正，投资性物业租金收入贡献突出，9、10月份有较好的土地获取节奏，拿地积极运营稳健，年内已无偿债压力。”

　　03

　　谱不可以尽弈之变，法不可以尽战之奇。面临至暗的环境，龙湖成功防守，总结起来经验有三点：

　　一、前期：行动敏捷，立场坚定。公司及大股东持续增持股债，不惧股价被短期低估，对龙湖未来前景看好，将自己与公司更紧密地绑定在一起，向市场释放信心。

　　二、中期：打铁还需自身硬，稳健经营是根基。数据显示，2022年1-9月，龙湖集团累计实现经营性收入171.8亿元，平均每月为龙湖集团产生近20亿元的现金流。根据新任董事长陈序平的规划，未来5-10年，龙湖的经营性收入将会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。

　　经营性收入持续为龙湖提供稳定的资金来源，这也是龙湖得以在关键时刻拉自己一把的安全之索。

　　摩根大通报告认为，“龙湖仍然未表现任何压力信号。事实上，龙湖这月仍在持续买地，资产负债表仍是行业中最稳固之一。尽管短期股价可能承压，如果行业流动性的担忧缓解后，龙湖未来可能强劲反弹”。

　　三、后期：“草船借箭”，借力打力。11月8日，中国银行(601988)间交易商协会官网公布，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

　　央行“第二支箭”消息出来之后，首先受益的，无疑是包括龙湖在内的第一批被监管机构选定的“示范房企”。资本市场最为灵敏，内房股应声走高。11月10日当天收盘时，龙湖集团11月累计涨幅达到41%，其发行的多支美元债亦大幅上扬。

　　11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

　　这意味着，龙湖有了境内融资的优先级。天时地利人和兼具，龙湖都一一接住了。承前，龙湖不仅能稳度交班的过渡期；启后，还将迎来筑底修复，提振市场信心。

　　事实上，不止于龙湖，大多数房企也都曾经历过大大小小的过山车体验，一些“躺平”的房企或许可以从龙湖身上借鉴内房股攻防战的经验。