央行银保监发文16条支持地产健康发展！专家：地产跌幅将开始慢慢收窄

11月11日，网传人民银行、银保监会发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等。

此外，通知还规定，要保持债券融资和信托等资管产品融资稳定，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策，优化租房租赁信贷服务，拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，通知将带来以下影响：

1、地产融资继续紧缩，金融扶持政策效应较弱。

地产过去上行，加杠杆推动力度大。但进入下半场，减杠杆要慢一点，否则会造成极大的风险和对经济、居民资产收缩的冲击。但从10月份数据看，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现居民融资需求弱化。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中，金融机构对地产的收缩很明显。这意味着，尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资、并购和保交楼，刺激居民住房消费融资，但政策效果并不明显。

2、行业出现流动性陷阱，去杠杆加速导致风险扩散、市场失灵，需要有为政策。

目前，地产量价下行，风险爆发，预期悲观，形成了负反馈循环，导致地产市场出现了失灵式下行，各方都在规避风险，“金融加杠杆”逆转为“金融减杠杆”，导致行业出现流动性陷阱，去杠杆加速不仅导致风险向稳健经营的企业（如碧桂园、龙湖、金地、旭辉等），甚至是平台和国企扩散，也开始向民生和社会保障、金融领域扩散，与疫情冲击居民收入和企业运营叠加，对合理的经济增长、财政稳定、投资增长等造成超出预期的冲击。市场失灵的情况下，需要有为政府及时介入。

3、该文总体基调是稳定房地产的各项融资。

该文体现了管理层从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资，目前融资急迫的领域等，明确政策扶持内容。根本上讲，就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响，稳定市场预期，特别是保障民生不受冲击，最终实现房地产平稳。因此，该文发布后，有望纠偏过度信贷紧缩，缓减流动性陷阱

4、加大政策扶持力度，部分政策调整和纠偏。

一是，对专项借款下提供的配套融资支持，另设子科目管理，贯彻后进先出的逻辑，贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，已尽责的可免则。专项借款本来是国资背书的引子资金，希望能以此吸引商业金融进入，但效果不如人意，主要是进入机构对产生不良的担心。该政策多方面的创新，一方面对不良的容忍度提升，打消顾虑；另一方面保障贷款的权益。

二是，夯实债券融资的第二支箭。11月8日，银行间市场交易商协会已放出了“第二支箭”，扩大民营企业债券融资支持工具，以支持包括房企在内的民营企业发债融资，总支持规模大约2500个亿。紧接着，10日官宣首单融资落地，200亿储架式注册发行花落龙湖。根据254号文，只要是财务总体健康，短期面临困难的企业，都享受债券增信支持，且有困难偿还的，明确了可以展期，有国资背景的企业做增信，债券购置，相当于信用注入、定向现金流注入，市场对风险的担心可以打消。

三是，股权收购的第三支箭或将发出。明确了地方政府在属地责任的情况下，协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。这意味着，股权收购的第三支箭或将发出。出险项目收并购在2021年12月提出，效果并不见好，具体成功案例少，多是合作开发项目方收并购。此次发文，目的就是在政策上做出创新，提高金融机构收并购的信心。

当然，除了对风险和不良的容忍，展期、免责的之外，也需要地方政府积极协调，更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解，还需要资产价格无序下跌能止住，才能调动金融机构出手收并购项目。

四是，贷款集中度过渡期延长，为金融机构投放资金、收并购、购置债券等创造空间。

总的看，该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也挺突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。不过，很多政策之前都有涉及和提及，更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点，需要资产价格下跌能止住，疫情防控对居民未来的担忧能缓解等等。好的迹象是，后者发生积极变化，但由于过去涨得太快，基本面突变，导致资产价格无法在短期内缓解，这是政策见效的最大阻碍。由此，预计整体下行仍将继续，但跌幅将开始慢慢收窄。

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