金融16条：锚定楼市预期

　　周末的一则重磅消息，迅速点燃了房地产行业以及资本市场的市场情绪。

　　继“第二支箭”，房地产行业再度迎来利好：央行、银保监会于近期发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“《通知》”），对房地产金融领域作出工作部署。

　　这份通知共有16方面的内容，主管部门主要围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼金融服务”以及积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策等方面部署工作，其中不乏重要变化，例如允许开发贷展期、保持信托等资管产品融资稳定等。

　　通知发布以后，处于低谷的房地产行业被注入了一剂强心针，资本市场闻风而动。11月14日，碧桂园、龙湖集团等房企盘中一度涨超过50%，其他已经出险的房企龙光集团、富力集团等，涨幅也超过30%。

　　房地产行业会就此步入新的周期吗？

　　21世纪经济报道记者对房企、银行、信托乃至券商投行多方调研获知的消息，金融16条对房企的融资端有明显提振，但最终成效如何，则仍待消化与观察。

　　与此同时，各方对房地产行业的关注更加聚焦在市场端的表现，目前积极利好的消息虽有，但市场的表现仍然相对平稳。

　　根据21世纪经济报道记者对广东部分一线及强二线城市的楼市实地调研，新房市场上，当前成交仍然平淡，“金九银十”不再之后，进入11月也尚未有明显起色；二手房市场多座城市挂牌也进入新高，市场盘整持续。

　　多位接受21世纪经济报道记者采访的人士普遍表示，在当前的市场环境下，房地产行业未来的表现应是“以稳为主”，在配套政策的引导下，回到平稳健康发展的轨道。

　　金融16条的能量

　　根据21世纪经济报道记者此前梳理，《通知》中最受关注的内容主要为：支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

　　“支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期”所指的是，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

　　“自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。”

　　这是官方文件中首次支持房企的开发贷等存量融资展期。一位中型房企的人士表示，“这一条是全文中支持力度我认为最大的一条。”

　　在银行端看来，这一内容对之而言，是有预期的。

　　一位地方城商行的人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，“官方表述是支持，但是，我们也只能同意展期。”

　　另一位商业银行的人士则指出，“展期是得执行了，不然可能会因此形成不良。”

　　事实上，今年以来，房企通过展期避免境内债或者境外债违约的情况，并不鲜见。

　　11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功；展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

　　在境内债展期能够被债权人接受的情况下，开发贷展期也在市场意料之中。

　　鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资，对房地产行业而言，也是一个积极变化。需要提醒的是，通知中的合理融资需求指的是房地产企业项目并购、商业和养老地产、租赁住房建设等，而非开发类项目。

　　过去两年，信托资金整体上已逐渐减少房地产领域的投资。

　　中指研究院统计数据显示，今年前9个月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。

　　此种背景下，市场也预期，鼓励信托支持房地产合理融资需求会带来一定的增量资金。

　　一位在有多个房地产项目的信托企业人士告诉21世纪经济报道记者，目前还不明确可以做些什么，可能会发一些定向融资，例如定向给优质房企的并购项目。“但目前我们是比较谨慎，因为之前针对地产项目的风险甄别做了许多努力，不会那么容易轻易重来。”

　　一位机构投资者则对21世纪经济报道记者分析称，“信托主要是要通过第三方募资，但现在投资者都很审慎，募资额可能不及以往。”

　　至于延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，由于之前不少金融机构已经压减地产领域贷款发放，市场对之保持平稳态度。

　　市场复苏风乍起

　　虽然金融16条刚刚进入实施阶段，但市场普遍预期，其对于融资端的提振，具有明显的效果。

　　一位不愿具名的地产分析师告诉记者，“政策一个明显的趋势是，从保交楼保项目到保主体了。但是目前来看，还是尚未出险的房企会受益更多，已经出险的房企，金融机构仍然会很审慎。”

　　除了金融16条以外，上周还有一则消息也对房企融资端起到了积极的作用。

　　11月8日晚间，中国银行(601988)间交易商协会官网发布消息，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

　　随后，中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。

　　这些正面的消息，为房地产行业带来了积极的发展预期。

　　据21世纪经济报道记者调研，目前各方所关注的焦点是市场端的交易能否回暖，这对房企的平稳健康运营和发展，起到了决定性的作用。

　　上述房企分析师指出，“目前金融16条除了展期、免责等，在这个时间节点上所能起到的效果还要看后期。现在关注的焦点是销售能不能恢复。”

　　据21世纪经济报道记者对广州、深圳和佛山等城市的楼市调研，目前无论是一手房市场或者是二手房市场，整体表现仍保持平淡。

　　一位深圳的房企人士就表示，“融资端是有起色，但我们会更关注市场的表现。”

　　此外，深圳二手房也在博弈期。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月7日深圳全市共有41101套在售二手房源，在售二手房源数量持续增加；而根据美联物业全国研究中心的数据，今年10月，深圳二手住宅市场备案量为1733套，仍处在较低成交量水平。

　　在广州远郊的一个小区二手房中介表示，“现在很多业主挂了一年，有的业主预期一直在降。”

　　在顺德大良，目前房地产市场也同样胶着。作为顺德之前成交较为火热的区域，目前区域内已经有部分新盘降价至1.7万/平方米左右，而此前，这一楼盘的均价一度高至2.5万/平方米。

　　不过，在融资端迎来积极变化的同时，市场也多数认为，市场端或许也会迎来积极的变化。

　　11月11日，21世纪经济报道记者从多家银行杭州支行处了解到，杭州楼市信贷政策出现微调，包括：首套房视客户征信情况可申请最低4.15%房贷利率，二套房贷款利率最低调整为4.9%；二套房首付比为40%；只要客户在杭州无房、或者房贷结清，再买算首套房。

　　而更早之前，11月8日，北京市住建委发布消息称，通州台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，这是一线城市又一次在限购政策上作出优化调整。

　　种种积极信号传递，房地产行业或将步入平稳发展周期。

　　克而瑞研究中心分析认为，“金融十六条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂。未来，房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，严防房地产过度金融化、泡沫化，房地产行业去杠杆主基调不会改变，未来政策端还将继续保障合理住房需求，落实稳地价、稳房价、稳预期。