业内热议房地产融资新政，优质房企与出险房企感知迥异

近一周，房地产重磅利好政策频出，其中由央行和银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，被部分研究机构认为“堪比2014年‘930新政’”，因为一共涉及16条具体举措，被简称为“金融16条”。

“第二支箭”、“金融16条”以及“银行保函置换预售监管资金”等新政，究竟将给房企和整体行业带来怎样的影响？对于这些问题，已出险房企和优质房企的回答差别很大，这或许意味着新政之后房企分化格局将进一步加剧，房地产的大出清、大洗牌、大变局时代加速到来。

出险房企、优质房企感受大不同

央行支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”第一条即规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。

过去一年，出现公开债务违约以及楼盘延期交付情况的多数为民营房企，在资金上民营房企明显比国有企业面临更紧张的局面。

因此“金融16条”中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”的提法令市场耳目一新，民营房企是否能迎来春天？第一财经采访多家民营房企内部人士，出险房企和优质房企呈现出的观点大相径庭。

一家已经出现债务违约并且进行过数轮裁员降薪的千亿房企内部人士对记者表示：“毫无疑问，民营房企最困难的时刻肯定过去了。但即便政策是给力的，也要考虑到爆雷房企的现状——就算金融机构愿意给房企增信，也需要房企能拿出足够的抵押物，而爆雷房企可能早就抵无可抵了。”

该人士认为，资本市场的态度也能说明问题，尽管“金融16条”之后地产股迎来普涨，但显然未爆雷的优质房企涨幅更大、涨停板更多，至11月15日地产股已经出现分化，部分资质不佳的房企股价大幅回落。

“行业低谷还没有过去，而且不知道会持续多久。”华南一家爆雷房企内部人士的观点也偏悲观。他认为，虽然“金融16条”已在资本市场获得热烈反响，但很大程度上是一种情绪释放，多数房企在操作层面保持谨慎乐观。此次行业调整中，民营房企普遍陷入困境，国有房企基本保持平稳，反映出在资本市场评价标准中，民营房企无法获得同等待遇，此次行业调整让金融机构遭遇重创，避险行为更加明显，未来很难做到对国有、民营等各类房企真正一视同仁。

另一家华南房企人士对第一财经表示，政策倡导是一方面，政策真正落地的情况还要看金融机构如何执行，民营房企在信用背书方面存在天然劣势。“我认为这里说的‘一视同仁’，其实指的是优质民营企业与国企一视同仁。”

一家至今尚未出现公开债务违约的两千亿级规模民营房企则对未来乐观得多。该房企融资业务相关负责人对第一财经表示：“金融16条是很大的利好，尤其是对于目前还算稳健的头部民营房企，另外目前在债券融资公开市场上，对优质民营房企支持力度也很大，比如‘第二支箭’。”

“可以说具有里程碑式的意义。”华南一家房企人士则给出了这样的概括性评价，他认为在几个重磅政策颁布之后，可能不会再有房企爆雷的情况出现了。

在采访中记者注意到，无论是出险房企还是优质民营房企，都对“金融16条”中的“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”一项抱有极大期待。

具体来说，“金融16条”要求，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

“我认为对民营房企最有力的支持就是‘半年内到期贷款可以多展期一年’。”前述某未违约优质房企融资负责人对记者表示。他表示该条政策主要还是优先支持优质房企，且具体落地情况和效果还看后续各地如何执行。

一家已出险房企的内部人士则表示：“对我们公司最有用的还是贷款展期这一条，因为此前不少银行对我们抽贷、断贷，甚至因为触发一些条款而要求提前偿还贷款，展期谈判异常艰难，以后这方面情况会好一点。”

对于11月14日三部门发文指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金的政策，则有房企人士表示：“对出险房企的意义不大。”在他看来，政策明确规定，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，而目前出险房企普遍出现债务逾期、开发贷授信被限等问题，商业银行在出具保函时也会较为审慎。

行业大洗牌趋势未变

尽管在微观层面，出险房企和优质房企的观点大不相同，从整体来说，重磅新政的连续出台将给中国的房地产行业带来怎样的变化？

国信证券认为，“第二支箭”的落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振了市场情绪，而央行、银保监会出台“金融16条”，更是堪比2014年的“930新政”，将供需两端的想象空间充分打开，后续楼市销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债也已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。

IPG中国首席经济学家柏文喜则对第一财经表示，过去一年多来大部分问题都出现在民营房企身上，这与民营企业自身资信状况以及可依托的资源有关。这些问题未来在政策面已大获改善，但具体能否落实、实际效果如何，以及能否断言民营房企寒冬已经过去，确实还有待观察。

柏文喜还认为，央行允许房企存量融资合理展期，意味着接下来房企债务展期规模会迅速攀升，开发贷和流动资金贷款的期限都相对较短，销售下滑首先会危及这部分贷款。此外，接下来房企在境内的发债融资会明显开闸放水，但符合条件的民营房企并不多。境外债方面，由于房企美元债违约情况普遍，境外信用债市场对于中国内地房企基本上已经关闭，境外地产美元债将很难迎来转圜契机。

同策研究院研究总监宋红卫则对记者表示，一系列政策出台对于房地产行业来讲是重大的利好，这意味着三道红线等控制房企融资政策实施近两年后，融资政策确立了新方向。房企经历了行业债务危机的洗礼后，将变得更为理性，发展的目标由过去的“高杠杆高周转”快速扩张转变为当前要活下去，这决定了未来房企的融资和投资更为理性。

经济学家任泽平则撰文表示，新政意味着部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债，上岸的房企将重组整个行业，没上岸的房企将被重组，从此退出历史舞台，房地产行业出现大洗牌、大出清、大变局。

尽管资本市场整体情绪高涨，但在房企层面，不少从业者仍对疲乏的销售端表示担忧。

“此次新政聚焦于融资增信，但房企不可能靠借钱过日子，正常的销售经营才是生存的长远之计，我们其实更希望房地产市场销售端能够有起色。”一位房企人士对记者表示，销售端除了受到限购、贷款等政策影响，居民收入预期也是重要影响因素之一。

另一位房企内部人士则认为，再融资和市场销售是解决房企流动性困局的两大核心要素，而市场销售未获明显改善，一些城市房地产销售端限制性措施依然较多，对于出险房企来说，当下房地产市场的核心问题是销售困难以及因此造成的资产估值降低。

国际评级机构穆迪于15日发表研究报告称，一系列对房企的支持工具有望提振市场信心，缓解部分符合要求的开发商的流动性压力，房企恢复与维持债务资本市场融资渠道的能力以及合约销售的回升将是重建中国房地产市场信心的关键因素。