楼市10月销售端未明显改善

　　在9月短暂反弹后，10月楼市四大核心指标跌幅继续加大，直接导致国房景气指数降至94.7。

　　销售：短暂反弹后的下降

　　按照国家统计局的口径，1-10月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，这一数据在前9月为同比下降22.2%，前8月下降23%，换句话说，9月的销售出现短暂反弹后，10月降幅再度扩大。其中最受关注的住宅销售面积下降25.5%，从细分表中得知这一数字是94129万平方米。

　　尽管销售面积负增长进一步扩大，但销售金额却出现“玻璃渣里的好转”：商品房销售额108832亿元，下降26.1%，累计同比降幅收窄0.2个百分点。

　　“虽然8、9月成交销售数据呈现连续2月上升局面，但在市场信心不足、居民购房观望情绪浓厚的背景下，10月份国庆假期居民购房计划延缓叠加10月份居多城市疫情再度暴发，拖累市场修复速度。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，随着近期金融16条、“第二支箭”对房地产行业的支持，地产股持续上升，对提振行业信心起到明显效果，预计11月下半旬至年底房地产市场恢复速度加快，走出10月成交平淡局面。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒称，当前房屋销售数据总体上处于下跌两成的水平，改善动力不强，同时要警惕继续恶化的可能。“从近期市场的反馈看，也要关注一线城市和豪宅市场两个领域市场的新压力。”他提示。

　　开发：连续7个月同比负增长

　　销售的持续低迷，让房企的开发不断缩量：1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅扩大0.8个百分点；至此，开发投资累计同比连续19个月收窄，且连续7个月同比呈现负增长态势。从单月数据上看，10月单月房地产开发投资额为10386亿元，环比下降18.5%。10月开发投资数据低于预期，投资额较9月有所下滑。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本轮市场下行幅度较深，主要是宏观经济下行、疫情反复、国际形势多变等多方面因素影响下，市场预期修复难度较大。“今年以来前期多轮分散式支持政策呈现效果钝化、持续时间短等特征，至今销售和投资市场仍未明显改善。”他也认为，这是近期央行、银保监、住建部等多部门相继出台16项金融支持政策、预售资金保函置换等政策的原因，这次各项新政惠及面、支持力度以及政策细则的指导意义均明显加大。

　　资金链：各渠道资金悉数下降

　　缩量的背后，是房企资金链的紧张依旧。

　　1-10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%，降幅扩大0.2个百分点。从各渠道资金看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈现累计同比下降趋势。

　　对此，包括王小嫱在内的业内分析师一致判断：在销售端并未明显改善下，行业资金仍存压力。“近期交易商协会2500亿元支持民营企业债券融资以及三部门支持保函置换预售资金，缓解房企资金流压力。预计后期行业资金压力能得到明显改善。”

　　刘丽杰也指出，央行、银保监出台的16项金融支持政策中，供给端通过债务展期、增信发债支持房企融资，特别是聚焦主业、资质良好的民营房企将得到有效支持；“保交楼”专项借款和配套融资支持将有助于加快保交楼进展；鼓励资管机构参与处置风险项目、继续鼓励并推进项目收并购，将有望加快房企风险出清。

　　需求端，新政后个人住房信贷政策有了进一步宽松的空间，特别是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。银保监会、住建部、央行联合发布新政指导商业银行向优质房企出具保函置换预售监管资金，该政策通过盘活预售资金改善房企现金流，可用于新房建设和债务偿还。整体来看，供需两端的金融支持政策落地有助于为市场注入流动性，改善市场预期，有望加快市场筑底。