监管层连发“三道金牌”，房企融资迎来“三道红线”后重大转折

历经过去一年半的市场下行、行业出清，开发商终于等来了多部门大力度的稳楼市政策。

这轮让市场兴奋的政策起点，是交易商协会在11月1日召开的民营房企座谈会。随后，交易商协会发文祭出“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业发债融资，在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

随着“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）的重磅文件，涉及供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，在为房企开启新的融资通道之时，有效节制了资金的流出。

监管层的支持马不停蹄。14日，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，对房企预售资金监管进行松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

业内认为，“第二支箭”+“金融16条”+保函置换预售监管资金统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。有受访房企人士表示，当前融资端的政策让行业看到了希望，“融资端的修复只是时间问题。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷”或将按下“暂停键”。

新增融资缓缓开闸

细看2022年以来陷入困境的众多房企，巨大的流动性压力、趋近枯竭的现金流是其共同的特点。

归根结底来看，房企的现金流问题取决于现金流流入和现金流支出。监管层近来发布的三大政策，皆是从流动性上对房企予以支持，多方式、多渠道保证房企的融资性现金流入和销售现金流入，从而缓解房企面临信用的危机。

促进融资性现金流入最直接的方式就是给房企提供融资的机会，“第二支箭”、“金融16条”皆着力于此。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司（以下简称“中债增”），召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。8日晚间，交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，也即“第二支箭”。

这是继5月创设信用保护工具助力优质民企融资破冰、8月以中债增为优质民企新发境内债提供全额担保后，房地产融资支持政策的第三弹。

华泰证券研报指出，与前两轮支持政策不同，“第二支箭”的力度进一步扩大，一方面，支持方式上囊括了直接购买债券，另一方面，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，这在前两轮合计发债规模的基础上再上一个量级。

同时，“第二支箭”落地颇为迅速。在交易商协会上述文章发布的次日，中债增对外表示将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可申请提出增信需求。

11月10日，交易协会官网发布公告称，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。12日，新城控股(601155)也对外披露，拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

河南省房地产协会也在12日发文指出，监管层对民营房企在银行间债券市场融资的支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优持民营房企，“这将对我省本土优质民营房企融资提供更多的机会”。

有正在申请增信发债的房企内部人士向记者透露，中债增此次对反担保的要求较第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16条”则将融资支持的范围进一步扩大，在明确要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求。

中指院指出，“金融16条”明确指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”

除了提供融资性现金流入，监管层从销售现金流入方面也予以了支持，对预售资金监管进行了一定程度的放松。

根据14日晚间，三部门联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房企可以通过保函提取预售资金，置换金额最高为监管账户中“保交付”资金额度的30%。平安证券研报指出，此次政策在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。

减少资金流出

在开放更多渠道向房地产行业输血的同时，此轮政策还从更多层面上保证了流动性能留在企业，允许开发商进行一定程度的“节流”。

“金融16条”指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

信达证券房地产首席分析师江宇辉提及，在前几轮融资支持的过程中，曾出现过企业拿到钱后，被包括银行、信托等在内的多方金融机构“瓜分”的情况，这样背景下的发债，“对开发商的现金流是没什么缓解作用的”。

有此前获得发债支持的房企内部人士向记者透露，确实在发债之后曾遭遇金融机构挤兑，“大家都觉得拿到钱了应该去还款，但其实发债的额度不大，企业流动性依然十分紧张。”

上述房企人士同时表示，此前对信托、银行贷款等融资都在进行展期谈判，毕竟企业手里的资金非常有限。“以前谈展期都是硬谈，大环境如此，信托也没办法，现在则相当于有了政策支持，从企业的角度来说，谈判的难度应该会降低。”

中指院认为，支持贷款、信托等存量融资展期一年，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，会是极大支持，有助于房企融资能展尽展。

值得一提的是，“金融16条”还明确表示，要稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

江宇辉认为，对建筑企业的融资支持，实际上还有利于缓解开发商面临供应链还款压力。“目前这些政策执行下来，在对房企融资现金流入提供了保证的同时，还让企业在现金流出方面有一定的缓解。”他认为，尤其是对于目前尚未出险的企业，这些政策会使其流动性得到较大的好转。

事实上，业内普遍认为，此番大力度政策的优先获益者仍将是优质房企。例如预售资金监管放松的相关通知中指出，允许商业银行进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇在近日的研报中分析，根据近期房企在监管层支持下的发债形式来看，均需要提供抵押担保物，预计后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。

“民企可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。”谢皓宇认为，对于大部分民营房企来说，由于项目储备几乎都为住宅，而在已有开发贷、信托等背景下，无法再次充当担保品来做融资，因此，政策对这类企业并没有根本性的改变，反而随着其他优质民企担保发行的增加，会让无法提供担保品的房企加速出清。

此外，令市场颇为兴奋的“金融16条”中在提及受困房企风险处置时表示，鼓励资管公司参与处置风险项目，同时鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目等。

转向“保房企”

复盘2022年以来的房地产市场，楼市放松和支持政策实际上未曾停歇。

今年年初开始，各地便频繁出台楼市放松政策，从2月菏泽打响放松限购“第一枪”，到3月郑州发布房地产“一揽子”政策，引起了一轮积极的市场反应。彼时有开发商向记者表示，2021年底各地掀起的降价潮已阶段性结束，成交有向好的趋势。

6月的房企销售出现了回暖的迹象，克而瑞数据显示，百强房企操盘金额单月环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

市场修复的步伐随着7月停贷风波的冲击而中止，行业基本面再趋悲观。此后政策频出，但政策的主基调定为“保交楼”、“保项目”，于开发商主体方面的举措较为有限。8 月中旬，监管层出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付。

在9月最末两天，针对需求端，监管层再出台高能级政策，央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

但力度不断加大的稳楼市政策，实际见效较为缓慢。作为房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，百强房企在这两个月内的销售同比降幅超25%。

业内认为，当前行业面临的关键问题之一是信心的缺失，而稳主体是稳楼市、稳信心的重要支点。中邮证券在11月初发布的一份研报中指出，民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

“此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。”上述机构认为。

有此前在中债增增信支持下完成发债的房企内部人士向记者表示，监管层之前很多动作已经意在对房企主体予以支持，例如中债增支持第一批房企发债等，只是当时的效果和规模等，相对而言未达到预期，“所以这次中债增的支持模式和规模都发生了变化。”

西政资本也认为，“金融16条”对房企融资的支持，从先前单纯的“救项目”转到“救项目+救房企”的方向，资金端的水龙头终于打开，房地产行业有望更快地实现平稳健康发展。

值得注意的是，无论是从上述政策表述，还是从相关支持落地细节来看，政策都明显向着优质房企、仍在稳健经营中的民企，显示出了稳住现存优质主体的思路。

“包括‘金融16条’在内，对预售资金监管放松的政策一方面要求商业银行按照参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，另一方面也提到需要房企提供保证金、反担保等增信措施，”亿翰智库指出，因此政策的覆盖对象正是具有优质资产、信用记录良好以及财务状况依然稳健的民营企业。

克而瑞指出，当前的房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融16条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂，其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。