理财兑付“以房抵债”，佳兆业变相去库存

文/乐居财经 李奕和

经过一段时间，多方引入合作推动旗下项目复工复产，佳兆业在资产盘活路上似乎已多有成效。

旗下理财产品锦恒财富自去年11月暴雷后，佳兆业开始首次推动实物抵债兑付方式的落地。

11月14日晚间，佳兆业集团官微披露了《关于调整锦恒财富产品兑付方案的公告》。据悉，自2021年11月经营受困以来，佳兆业方面全力盘活资产回笼资金，已连续完成12期锦恒财富产品本息兑付。

眼下，为保障全体投资人权益、尽快完成兑付，除原有现金兑付形式外，该公司即日起推动可落地的实物抵债等多元化兑付方式。

值得一提的是，去年11月4日，佳兆业管理层因锦恒财富兑付事件，在深圳现场回应投资者时曾表示，因监管和项目资金回流等问题，没有以实物楼盘兑付的可能性。

如今，首次推出锦恒财富产品实物抵债的兑付方式，或表明佳兆业在资产盘活、经营回归方面已经取得相当的进展。

另一方面，在楼市整体低迷的大环境下，佳兆业此举可谓“一石二鸟”，不仅兑付了旗下逾期的理财产品，更实现了项目的去库存。

首推“实物抵债”

根据调整的兑付方案，佳兆业保持原有重大疾病方案不变；每月20日集中兑付时间保持不变；针对兑付范围内所有财富产品（含已到期、未到期），均按照每人每月人民币1万元本金兑付。

此外，为提供更多选择、加快兑付节奏，该公司同步推出非现金方式兑付方案，抵债资产以国内住宅、别墅、商铺为主，以相关债权资产包和相关城市更新项目收益权为补充。

佳兆业称，以上资产价值能够足额覆盖未兑付本息。同时，其适时引进资产管理公司盘活资产，收购投资人债权。

2021年11月4日，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品出现兑付危机。这是佳兆业遭遇债务问题的冰山一角。

锦恒财富发行的理财产品，底层资产是佳兆业的项目，由佳兆业作担保。据当时佳兆业集团总裁麦帆披露，锦恒财富到期的本息规模超过3亿元，理财产品总金额为127亿元。

为了完成产品的兑付，佳兆业在去年11月22日发布《锦恒财富产品兑付方案》，当中明确，按锦恒财富产品到期的时间顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。

方案中，针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。

对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。延期利息从锦恒财富产品到期日开始计息，直至完成最后一笔本金兑付后停止计息。延期利息支付为兑付完毕最后一笔本金及到期利息后的第3个月支付50%，第6个月支付完毕。

当时佳兆业方面称，将视资金筹集情况并按有利于投资人的原则逐步优化兑付方案，包括安排提前兑付。据了解，兑付方案推出后，佳兆业目前已连续完成12期锦恒财富产品本息兑付。

根据最新公告，有关非现金方式兑付工作，自本方案公告次日起启动，11月30日前完成意愿征集，推出实施方案。“以房抵债”，就看投资者们愿不愿意买账了。

多模式“自救”

为了回笼资金用于兑付锦恒财富本金、到期利息及延期利息，佳兆业此前已多次处置集团资产。

2021年11月，佳兆业为解决债务问题曾拟定一份资产处置清单，涵盖了其位于深圳的18宗核心商业等资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。随后，佳兆业还将处置项目数量增加到了25个，其中包含了10个深圳旧改项目。

行业统计数据显示，近一年来，佳兆业已出售其位于香港、深圳、上海、广州等大城市项目或项目股权逾30个。较为引起关注的，今年6月、7月，该公司先后以29亿元卖掉上海的总部大楼佳兆业金融中心，及将尚未建完的深圳新总部大楼佳兆业科技中心出售。

据了解，后者项目对应的权益货值81.67亿元。

佳兆业的动作还不仅集中在简单的项目出售层面，为了引入资金盘活资产，推动旗下大量住宅、旧改项目的开发，它多次牵手金融机构、AMC、国企等合作。

今年4月，佳兆业与招商蛇口(001979)、长城资产签署战略合作协议，三方围绕佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

值得一提的是，自去年行业危机爆发以来，这还是首例“央企+AMC+出险企业”的合作。

7月，佳兆业还与中信银行(601998)、中信城开以“服务信托”模式进行合作，并将旗下东角头、红树湾、金沙湾、金融科技中心等货值超500亿的多个物业、土地项目转让给后者。

该合作模式中，中信银行以债权人身份存在，中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。

多模式的合作迅速推动了佳兆业旗下多个城市项目的复工复产，重点包括今年5月，佳兆业广州货值最高的旧改项目——白云城市广场官宣全面复工；9月，揭阳重点项目佳兆业未来城复工。

数据显示，截至三季度末，佳兆业集团已完成累计交付9000余套房源。旗下各地项目的正常开发、建设、经营，为佳兆业此次锦恒财富的“实物抵债”兑付提供了基础。

在10月披露的季度最新消息中，佳兆业表示，将继续与品牌伙伴（包括国有企业）合作开发其物业项目、采取措施以加快发展中物业及已落成物业的销售，并在需要时继续出售资产。

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