2022年度物业服务力·粤港澳大湾区研究成果发布!

2022-11-23 14:04:06 克而瑞物管 微信号 

11月21日,克而瑞物管与中物研协联合发布2022年度《大湾区物业企业市场及服务力发展报告》,从大湾区的行业环境和格局,企业经营表现,及POD服务力模型等角度,去观察和分析大湾区的发展。在2022年度物业服务力·粤港澳大湾区系列研究,涵盖《2021物业服务力大湾区TOP100企业》、《2021大湾区服务力细分业态》、《2021大湾区服务力标杆项目》等研究成果,为粤港澳大湾区物业服务力树立了风向标。

【研究成果】

【大湾区市场及服务力全景解读】

大湾区作为物业管理行业的起源地,拥有万余家物业管理企业,同时头部物业管理企业密集,品牌化物业管理企业众多,他们通过物业管理的实践与探索,服务的创新,模式的变革,促进整个物业管理行业的发展,起到了引领带头作用。2022年大湾区呈现四大特征:政策引领性强、市场空间大、市场化程度高、品牌集中度高。

政策引领性强

政策灵活性更高,引领行业实践探索与发展。大湾区作为创新与发展的前沿地带,在物业管理行业上也有很多创新的内容。首先是城市服务的模式探索上,深圳和广州先后提出了“物业城市”模式和“全域服务治理”模式。其中,深圳“物业城市”模式,将城市整体作为一个“大物业”,通过“专业服务+智慧平台+行政力量”“管理+服务+运营”相融合方式,以专业化的服务总包、模块化的服务划分、社会化的治理结构、精细化的治理手段,提升城市精细化管理服务水平。截至2022年9月先后开标31个“城市管家”类政府采购项目,全市74个街道已有约四成完成环卫服务向“城市管家”模式的转换。广州市“全域服务治理”模式,是指全区域、全周期、全要素的服务治理。让企业承担城市管理“大管家”的角色,通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式,让企业自我“造血”提高营收,向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负,实现降本增效的目的。2022年6月6日,广州市城市服务运营协会正式成立,将进一步推动全区域、全周期、全要素的全域服务治理落地。

其次,在疫情的防控服务财政补贴上,持续通过财政补贴的方式,支持与肯定物业企业参与疫情防控服务。2020年,深圳率先出台政策对参与疫情防控的物业企业进行补贴,成为全国第一个出台政策支持物业企业参与疫情防控服务的城市。

第三,提出“居委会代行业委会职责”,深圳市住建局印发的《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法(试行)(征求意见稿)》,就代行权限、决策程序、聘任物业服务企业、筹集管理及使用物业专项维修资金等问题向社会各界征求意见。意见指出“在特定情形下,社区居委会可代行业委会职责,以填补业委会缺位,及时处置物业管理问题”。

第四,坚定“党建引领”道路,以党建推进社区治理。深圳以“党建进小区”推动社区治理,通过以党建引领,多元共治,打造共建共治共享和谐社区。为推动社区治理创新发展,就要将党建工作有机融入基层治理中去。深圳市住房和建设局积极配合市委组织部,大力推进“党建进小区”试点工作,充分发挥党建引领作用,探索建立“社区党组织+小区党支部+业主委员会+物业公司”四级联动机制。在部分小区建立党支部,探索建立以基层党组织建设为核心,以业主组织为基础,以各方参与为依托的小区治理新体系,为打造共建共治共享的小区治理新格局发挥了先行示范作用。

市场空间大

2021年在管规模增长至28亿平,并且九城(广州、深圳、惠州、佛山、东莞、江门、肇庆、珠海、中山)未来18个月潜在供应仍超2亿平方米。根据统计年鉴数据来看,大湾区2021年底物业管理规模近28亿平方米,对比2021年同期在管规模增速放缓,但是在全国在管规模的市场份额上,占比提升至8%。

假设项目开发周期为18个月,之后进入物业管理市场,以土地成交数据预测大湾区重点城市未来18个月潜在供应,对比2021年同期增量下降约37%,但九城未来18个月潜在供应仍超2亿平方米,为物业企业发展提供了较大的增量空间。

大湾区企业主营业务收入超过1500亿,增速下滑,整体主营业务收入占全国12%,在平均物业覆盖率上大湾区接近86.4%,业委会组建率达33.5%,其中,广州、中山、深圳、佛山组业委会建率均超40%,但是对比“业委会100%覆盖的目标”,需要进一步加强引导业委会组建。

市场化程度高

从数据分析中,我们发现大湾区上市物企、大湾区500强物企和全国物企对比,其在管规模、营收、盈利能力、运营效率等各方面均有良好表现。

大湾区上市物企密集,在全国上市物企中,大湾区上市物企总市值占比超七成,市场低迷期市值占比更高,截止到2022年11月18日,大湾区上市物企总市值占比达到75%。

从500强数据来看,大湾区企业数量占比20.8%,对比2020年略有下降,但是企业营收占比上升至41.8%,在管规模占比上升至42.5%。

在管规模均值表现上,大湾区物企约是其他物企的2倍,大湾区上市在管规模均值增速约21%,略低于全国上市企业。2022H1大湾区上市在管规模均值达2.46亿平方米,是全国上市企业在管规模均值的约2倍;2021年大湾区500强企业在管规模均值达0.61亿平方米,是500强企业在管规模均值的2倍。

营收均值表现上,大湾区物企业营收及增速都高于其他企业。2021大湾区上市物企营收均值达66亿元,是全国上市物企的1.8倍。2021年大湾区500强企业营收均值达18.5亿元,是500强企业营收均值的1.9倍。上市企业的营收均值增速约36%,高于全国上市企业。

在上市企业TOP10中,大湾区占据7席,总营收超1000亿元,管理面积超35亿平方米。2021年大湾区上市营收1046亿元,在全国上市TOP10占比78%,2022H1大湾区上市在管面积达35.5亿平方米,在全国上市TOP10占比81%。

在盈利能力上,上市物企净利润负增长,大湾区上市企业增速超12%。2021年上市物企净利润均值达8亿元,远高于其他企业。在净利润的增速上,大湾区上市物企净利润增速下降,但仍高于全国上市物企增速约20%。在净利率上,大湾区上市物企净利率反超上市物企均值,净利率达11.5%,表现稳健。

通过核心运营指标分析,大湾区物企在人均管理面积、人均营收、人均净利润的表现上,均高于全国水平。2022H1大湾区上市物企人均在管面积达6411平方米/人;2021年大湾区上市物企人均营收达19.9万元/人,人均净利润达2.8万元/人。

大湾区的企业不仅有良好的经营表现,并且市场活跃度高。据克而瑞物管统计,2022年大湾区物企第三方拓展持续上升,占比达56%。截至2022年10月31日,全国上市物企44项收并购中有21项是大湾区物企发起,占比约48%。收并购活跃,坚定规模化发展之路。

品牌集中度高

品牌传播力强,子品牌不断进阶,引领细分赛道发展。领先物企在发展中逐渐取得共识,重视系统规划品牌战略。明确企业愿景和定位,升级企业服务产品系列。服务产品化、产品品牌化、品牌价值化,以全面的品牌矩阵形成合力,增强市场竞争力。在克而瑞物管和中物研协发布的《2022中国物业服务企业品牌价值研究报告》中,大湾区企业数量占比达33%,品牌价值凸显,拥有一批具有较强品牌影响力的领先企业。

并且在集团服务品牌下,不断丰富子品牌,推出包括住宅、商写、城市服务,以及科技、增值服务等多元子品牌,形成品牌矩阵,趋向“品牌化溢价”发展。

大湾区物业企业服务力

“服务力”是决定企业未来持续发展的能力,今年已经是克而瑞物管服务里研究的第三年,经历了行业市场研究分析,及众多企业的走访调研,我们发现做强产品体验、夯实人才机制以及科技赋能,是构建企业长期发展能力的重要途径,在全新升级的服务力POD模型中,我们从产品力、组织力、数字力三个模块去分析和研究企业的发展。

产品力:产品框架逐步“细分”,回归核心“品质兑现”

行业的发展好坏,我们常常会看“领头羊”,在大湾区头部物企的创新和探索一直步履坚定,不断地进行服务模式迭代,沉淀服务标准、逐步梳理细分业务产品框架。

在2022年服务里产品调研中,我们发现近40%物业企业在产品及客研资金投入上升,并且多数受访企业设置独立职能。

组织力:完善激励机制,优化管理机制,强化管理效率

随着行业成速度不断提升,市场化道路的拟定,众多物业企业对于激励机制的关注度提升,不断的优化投拓激励机制,通过股权激励、事业合伙人、投拓激励,项目业态/等级激励等方式,调动项目人员主观能动性,或者吸引和留住人才。

另外,通过公司组织架构的调整,强化管理效率,多数企业逐步形成“物企集团-区域/城市平台公司-项目”三级管理,让组织技能更灵活。

数字力:以客户需求、降本增效为导向,强化数字管理运营能力

数字力一定是和未来的数字中国、数字城市、数字的智慧物业相关联的。在企业走访中,我们发现企业对于“客户”研究更深入,逐步探索“以客户为中心打造整体的数字化的运营闭环”,在客户的触点越来越大的情况下,无论是全渠道服务触点,还是服务运营的优化,包括客户体验的闭环,基本上针对都是“以客户为视角为重”。在智慧城市上,物企数字力已经成为竞标智慧城市服务核心能力之一。物业数字化运营,已经逐步运用在城市停车、智慧环卫、设施管养等环节,并趋向全场景的城市智慧化运营解决方案。

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(责任编辑:李显杰 )
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