当“带看都成了奢望”楼市需求端支持政策迫在眉睫

2022-11-24 16:39:48 北京商报网 

尽管多部委的稳楼市金融十六条刷屏,过去48小时银行不断输出的千亿授信也让政策立即有了回应,但供应端的巨大缺口与需求端的反馈缺失,让这一波看似最强音的救市有点“一头热”。不仅如此,多家机构与房企均表示,目前市场冰封叠加疫情因素,不但成交跌至谷底,“连带看都成了奢望”。他们预测继楼市迎来最冷10月后,11月市场将继续保持下探趋势,如果在12月中前没有明确的需求端支持政策,这种趋势将在明年继续加剧。

纠偏并非增配

“这轮的授信额度其实是每年常规额度,并不能算增量,仅仅是此前银行端紧缩的纠偏。”本轮成功授信百亿的某头部房企融资部负责人直言,如果不是去年到今年这种楼市融资极不正常的年份,公司目前跟银行的授信额度早就转化为资金完成生产了。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为,授信支持的房企是供给端。银行与房企签署战略协议,给予授信额度,这些额度不是短期几个月全部落实,而是期限内分时间段逐批发放,期限是一年或两年。

“换句话说,这个额度仅仅是告诉市场:这家企业可能从银行贷到这么多钱。当下这个额度,覆盖面仅仅到优质中的优质房企,说白了就是白名单中的战斗机,即便有额度,你想要拿到这个贷款,至少要有1:1甚至2:1的资金配比,且没有任何债务违约,旭辉这种账上趴着300亿元、境外有展期的都没办法。”上述融资部负责人透露。

同策研究院资深分析师肖云祥也认为,授信主要是满足优质房企合理的融资需求,一定程度上缓解了这些企业的流动性压力,是对过去民营企业融资政策的纠正,给予了行业信心,是政策端的重要变化。当前市场的核心问题是在需求端。目前市场所披露的额度与市场缺口对比,显然不能覆盖全市场的需求。

“瘦死的骆驼比马大,房地产这种7、8万亿体量的行业,2000+2000亿的授信下来,只能说信号意义到了,但作用相当有限。”上述房企融资部负责人如此评价。

尽管利好有限,从企业端而言,行业依然认可目前多部门这种“纠偏”式的松绑,一定程度会增加相关企业资金,缓解企业流动性压力,有效防止企业风险继续扩大。

“连带看都是奢望”

供给端的信号虽然到了,但需求端的反馈却迟迟没有出现。来自多家房企一线营销的反馈,在疫情与市场冰封的双重作用下,目前的市场进入到了“连带看都是奢望”的阶段。

某头部经纪公司案场负责人介绍,本轮疫情前,公司旗下的案场进入10月后就有了明显下探,11月以来可以说是急转直下。“我们判断有疫情的因素,但更多的是需求不足,如果没有疫情,今年同期同类型的项目带看也要比过去减少一半左右。”

肖云祥也认为,需求端的政策,根本还是要解决市场信心的问题,影响因素如宏观经济、疫情等对居民购买预期及购买能力的打击,居民进入市场信心受挫。“市场信心的改善在一定程度上与宏观经济的走势有着密切的关系,这体现的是信心问题。”肖云祥判断,最晚明年年中后,若市场仍显低迷,那针对需求端能级更高的政策将会出台。

然而市场与行业却未必能等到明年年中。

“9月的带看数据我们正常的,甚至第二周、第三周冒了点头,但‘十一’以后就急转直下,本轮疫情暴发前基本就凉凉了。”今年二批次在京拿地的某央企该项目营销总也透露,尽管项目凭借口碑与高配收获了不错的开门红,但剩下的房源目前顺销并不乐观,叠加疫情因素,整体情况如上述经纪公司案场负责人给出的判断大致相同,如果在12月中旬以前没有更好需求端支持措施出台,今年大概率就这样了。“我们还算好的,个位数网签的一大把。”

核心在于一二线松绑

尽管2022年以来,全国已有超300省市(县)优化政策近千条,多地从限购、限贷、限售、购房补助、公积金贷款等方面做出优化调整,三四线城市普遍取消限制性政策,但包括中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在内的分析师指出,目前除了对宏观经济形势、未来收入的不确定担忧外,核心一二线政策放松力度小,对城市市场带动作用不明显,且购房者普遍有政策放松预期,导致观望情绪加重。

这一点,上述操盘北京二批次供地的营销总也深有感触。“我们有个项目在顺义,是典型的刚需盘,营销在追访的时候能明显感受到现在有需求的都在等,等政策松绑、等价格下降。”这位营销总介绍,从这个项目市调的情况看,购房者对未来政策松绑的预期促使需求迟迟得不到释放,但如果这种预期最终没有落下,市场一直不见好转,那么价格势必会下行。“现在购房者的心中已经笃定了不出手才是最好的。”在他看来,三四线城市需求端松绑政策效果目前来看非常有限,如果一二线城市的带动作用起不来,整体信心是很难恢复的。

“整体来看,今年以来需求端政策持续释放,但在居民收入预期偏弱、疫情反复、对期房烂尾的担忧增加、对政策放松存预期等因素影响下,政策效果并未明显显现,市场下行压力仍较大,需求动力不足。”陈文静指出,当前需求端迫切的仍是修复购房者置业信心和预期,这些与宏观经济的修复、房价预期、防疫形势等密切相关。近期中央多部门频繁释放利好,如央行、银保监出台稳定房地产措施16条、国常会提出要适时适度运用降准等货币政策工具,保持流动性合理充裕,政策力度持续加大,但在当前疫情形势仍相当严峻、收入预期仍偏弱下,整体市场仍处于筑底下行阶段,需求端政策发力时间点或许就是现在,通过核心一二线城市市场企稳恢复促进整体预期的好转或是重要路径。

北京商报记者 王寅浩

(责任编辑:李显杰 )
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