房地产融资“三支箭”齐发 需求侧仍是发力重点

　　11月以来房地产领域政策利好频出，央行、银保监会、证监会、外汇管理局四大金融监管部门有关负责人在“2022年金融街(000402)论坛年会”上对金融支持房地产联袂表态，房地产行业的顶层支持再度迎来高潮。

　　在市场筑底和政策寻顶的过程中，行业的曙光正在显现。11月23日，业内广泛流传的房地产“金融十六条”正式官宣，围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等方面作出要求。

　　业内人士指出，此次发布的十六条措施中，有九条为重申此前业已出台的政策措施。另外七条为新推出的政策，均为供给侧政策，主要指向强化“保交楼”和控制房企信用风险。

　　在他看来，此番“保交楼”政策支持力度明显加大，明确鼓励金融机构为“保交楼”提供配套融资支持，并支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，有利于缓解当下房企现金流紧张的局面，这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时，对保交楼也有积极作用。

　　房地产融资“三支箭”齐发，股权融资出现新信号

　　考虑到民营房企是提振市场信心的关键，本轮政策组合拳也是从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　信贷融资方面，11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜表示，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

　　11月24日，中国工商银行(601398)与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口(001979)、深圳华侨城、万科集团、金地集团(600383)、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

　　11月23日，中国银行(601988)、交通银行(601328)、农业银行(601288)等多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议，其中万科获得中国银行、交通银行合计2000亿元意向授信额度，美的置业获得交通银行200亿元意向授信额度，中海、华润、万科、龙湖、金地等5家房企还与农业银行举行了银企战略合作协议签约仪式。

　　债券融资方面，“第二支箭”（民企债券融资支持工具）也在陆续扩容。据交易商协会消息，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

　　股权融资方面，一向敏感的涉房企业A股融资也出现了积极信号。11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

　　11月15日，碧桂园公告称，将配售14.63亿股股份，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。不过，碧桂园、雅居乐是港股上市房企，配股融资并不需要内地监管部门的批准，与“第三支箭”并无太大关联。

　　招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“第三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。

　　不过，并不是所有的房企都能得到“三支箭”的政策支持。据悉，尽管中债增进公司收到近百家民营房企增信业务意向，但暂未有一家出险房企获得“第二支箭”的融资支持。涉房企业A股融资对房地产业务的比重也有明确的限制。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，必须看到，目前中国房地产市场确实需要洗牌，部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场，而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强，这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。未来支持民营房企融资应该是“贷款、债券、股权”，“三箭齐发”促进民营房企融资恢复，支持房企健康发展。

　　需求侧仍是发力重点，5年期LPR年内有望调降

　　东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。我们判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

　　“当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手，促进房地产市场平稳健康发展。”招联金融首席研究员董希淼向记者指出。

　　他分析，从10月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。11月21日，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。如果12月LPR能下降5-10个基点，将在岁末年初之际起到较为积极的作用，更有力地提振居民住房消费需求。

　　董希淼特别提到，较多的住房贷款以1月1日作为重定价日，如果12月LPR下降，还有助于降低存量房贷利率，降低更多居民的住房消费负担。同时，5年期以上LPR下降也有助于降低企业中长期贷款成本，助力基础设施和重大项目建设。

　　另外，多位行业人士向记者指出，需求端除了要政策让利降低购房成本，还要提振老百姓(603883)对未来收入和工作前景的积极预期，这是提高居民入市意愿的一大关键。