万亿涌向谁

2022-11-28 08:59:16 乐居买房 

文/乐居财经 林振兴 曾树佳

接连几天,不少房企负责人忙得团团转,签约签到手软。例如,万科23日与交行、中行、农行达成战略合作,24日与工行、建行、邮储银行达成战略合作。

另一边,银行也罕见在官网官微发稿,提供给房企意向性授信金额,似乎在积极表态:我在努力借钱给开发商,支持房地产健康发展。

据乐居财经统计,截至11月25日,交通银行(601328)、中国银行(601988)、建设银行(601939)、工商银行(601398)、农业银行(601288)、邮储银行等六大行,合计为18家房企授信16550亿元动作之密,力度空前。

出手最阔绰的当属工行,直接撒币6550亿元;而最大宠儿则是万科,获得了6大行超3000亿元的意向性授信。更有银行负责人对媒体放话,后续还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作。

之所以,银行救市的步伐来得如此之坚决而迅速,是因为“史诗级救市”的金融16条也正式出台了。其中第一条就是——稳定房地产开发贷款投放,并强调:坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

仿佛一夜之间,苦盼甘霖的房地产等来了一场大雨。而“一视同仁”这四个字,也让不少于水火煎熬之中的房企似乎看到了希望。

但仍有人质疑这是一场“表演性救市”,因为受益的民营房企还是优等生,主要集中在万科、龙湖、碧桂园、美的置业、合生创展、滨江等几家。

暴雷房企就没那么幸运,像恒大、华夏幸福(600340)、蓝光、泰禾、佳兆业等则没有出现在此次授信名单队列中。“就好比下雨了,这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说,是好事。已经旱死的庄稼,就没你什么事了。”业内人士调侃道。

再者,那些获得银行授信的房企,并不意味就拿到了真金白银。授信如同盲盒,里面装的是什么都是未知数。所以看似钱来了,地产老板可以松口气,但在未来的答卷里,或许他们每一个人都不轻松。

毕竟房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路,即使万亿放水,能缓解目前的现金流问题,但假如楼市持续低迷,房企回款内生动力不足,再多的操作都白搭。

银行开闸万亿救市

连续三天,国有大行出现了排队给房企“发钱”的盛况,且额度巨大。

先是11月23日,交通银行为美的置业和万科分别给了200亿和1000亿的意向性综合授信额度,其用途包括开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

同日,中国银行与万科、龙湖、碧桂园签署了《战略合作协议》,并向这三家房企分别提供1000亿、600亿、600亿的意向性授信额度。

中国农业银行也不甘落后,23日下午立马与万科、中海发展、华润置地、龙湖、金地五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。但该行比较“内敛”,并未披露具体的授信金额。

紧接着次日,银行还在持续向房企慷慨“发钱”。11月24日,“宇宙第一行”中国工商银行出手阔绰,其与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家全国性房企,以总对总方式签订战略合作协议,提供意向性融资总额达6550亿元。

晚间,中国邮政储蓄银行分别与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议,提供意向性融资总额2800亿元。其中,碧桂园获邮储银行500亿元综合授信支持,加上工行、中行,它获得总授信额度超1500亿元。

此外,建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业,召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会。它的授信对象覆盖面更广。与8家房企签署了合作协议,包括央企中交建,地方国企首开、越秀,以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

直至25日,中国银行仍在继续加码,表示本周与万科、碧桂园、龙湖、中海、华润置地、招商蛇口(001979)、金地、绿城中国、滨江、美的置业等十家房企签署《战略合作协议》,提供意向性授信金额合计超6000亿元。

这样算下来,银行对房企的信贷规模已达16550亿元规模。其中,“优等生”万科一如既往最受欢迎,6大行均对它提供融资授信额度,合计授信额度高达3000亿,可谓拿钱拿到手软;其次是龙湖、美的置业获得5家银行授信。

这波利好消息很快在资本市场上得到反馈,地产股又红彤彤了一片,11月24日收盘,碧桂园涨幅20.43%,旭辉涨幅18.35%、美的置业涨幅16.98%,接着25日地产股和物业股也一路上涨。

有意思的的,国有银行清一色将“橄榄枝”伸向国央企,以及相对优质的民营房企,它们的共性是均未“出险”。

但这仅仅只是开始,业内人士预测,“11月下旬和12月份,其他一些房企也将获得更大的支持,尤其是销售排行在TOP20-70的房企,更会积极和银行机构合作,以改善流动性问题。”

不仅是国有大型银行,12家股份制银行也开始动了起来,分别结合自身情况进行细化部署,做好受困房企风险处置。

根据银保监会相关部门负责人介绍,“银保监会要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁,通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持,坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权,提高审批效率。

这也让很多业内人士看到了希望,“因为很多民营房企其实就是死在突然的抽贷断贷上,此次监管层终于开始对症下药了。”

同时,银保监会还表示,已有股份制银行向部分房企开展保函置换预售资金的业务,例如佳兆业。据乐居财经悉,中信银行(601998)通过并购和信托模式,化解佳兆业有关存量出险项目。

之所以,银行开足马力为房企融资保驾护航,是因为“史诗级救市”的金融16条也在11月23日晚正式由央行、银保监会披露。

在这份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”)中,第一条就是——稳定房地产开发贷款投放,并强调:坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

此外,央行行长易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上表示,房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。

就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清,也转变态度,开始力挺地产,他表示,“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段,全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”

数据显示,1-10月,银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元,累计发放按揭贷款4.84万亿元,为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

并非“一碗水端平”

新的文件中,一句“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”的表述,似乎在传达着前所未有的信号,让一众民企地产人,精神为之一振。

因为国资阵营与民企阵营,向来犹如两个世界,在融资便利度、融资成本上,均有着较大的差异。行业风调雨顺时尚且如此,“雨天”的时候,金融机构“收伞”,更凸显两者融资体量与成本的落差。

房企的融资种类一般包含银行贷款、票据、公司债、资产证券化等。其中,银行贷款对于房企来说尤为重要,无论身处哪个阵营,很多地产商的银行贷款体量,都超过总有息负债的一半水平。

调控期内,民企从银行借来的钱普遍有所减少,该项融资处于净流出状态。

比如,金科股份(000656)去年年末的银行贷款存量为419.39亿元,今年中期便降为351.66亿元,降幅为16.15%;荣盛发展(002146)去年还有296亿银行贷款,半年后也减少了17%至245.7亿。此外,阳光城(000671)、泰禾等也有类似的现象。

一位民营房企的财务负责人对乐居财经表示:“公司的开发贷都多少年没新增了,一旦有具体项目逾期,就不太可能做新增。”换言之,出险房企更容易被银行“断供”。而近日的中梁,不但没能等来银行的源头活水,反而还遭遇银行的清盘呈请。

相反,中交地产(000736)截至今年中期的银行贷款,相较于去年年底提升了21.71%至280.96亿,招商蛇口该项数值也增加了7.62%至1263.51亿。这在一定程度上,说明在过去的半年内,银行支持国央企的力度,明显要大于民企。

中交地产上半年实现归母净利润8425.4万元,同比下降47.87%,尽管业绩仍不理想,但它的融资依旧顺畅。由此可见,国资的背书,可谓是价值连城。

除了能获得融资增量之外,国央企的银行融资利率,也比民企低了不少。A股房企中,有披露银行贷款单项利率的并不多,乐居财经翻阅了7家样本房企发现,金融街、中交地产、招商蛇口的银行贷款利率,最低为1.6%,最高也仅为7.05%。

而金科股份、阳光城、泰禾、荣盛发展等的银行贷款利率,最低为3.3%,最高却达到10%以上,为荣盛发展的11.07%。

不过,银行向来有自己的风险判断,在稳健的国资,与经营不确定性较大的民企之间做出选择,无可厚非。未来,国央企的融资优势,还将继续存在,而且不只是银行贷款,其他融资方式也是如此。

因此,回过头看,“金融16条”中提及的国企、民企一视同仁,并不是说两种不同性质的企业能享有同等的融资体量与成本,而是要矫正之前银行过度的风险偏好,避免继续一刀切地忽略民企的融资需求。

据统计,此次银行授信开闸,已有超过18家房企受惠。18家房企均为百强房企,其中8家为民企,10家为国央企,较为平衡,更体现了此次“一视同仁”的基调。

前期合计4000亿的保交付政策资金,更多支持在项目层面,与此不同的是,近期第二支箭、商业银行的万亿资金支持,则更加聚焦于公司层面,表明供给端政策已向“既保项目、更保主体”转变。

授信容易放款难

去年至今,在违约、暴雷如潮的地产圈内,银行等金融机构都绷着敏感的神经,这才有了广发银行宜兴支行申请诉前财产保全,请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为,广发银行宜兴支行以情况紧急,不立即申请保全,将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由,向该院申请诉前财产保全符合法律规定,便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。

不止广发银行,过去一年多以来,很多银行都翻脸不认人,与开发商撕破脸,将其告上法院。而“控地产”也成为银行新的方向,各家均在不同程度降低房地产投入。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子,为计提损失、坏账而提心吊胆。

现在银行的态度在转变。先是3月,招商银行(600036),兴业银行(601166)、浦发银行(600000)、交通银行、广发银行、平安银行(000001)相继向地产“开闸放水”,积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召,形式除了提供并购贷,还有发行并购债券等。

再到11月,六大行合计将为房企授信16550亿元,动作之密,力度空前。而此次银行万亿“大放水”,相较于2008年的“四万亿”,此波仍以防范金融性风险为主。

虽然“金融16条”特别强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。但是,业内人士表示,融资授信在房企间泾渭分明,很多房企甚至都没有“参赛”资格,因为银行投放贷款时,需要抵押物以及保证金

但很多暴雷房企活到现在,能抵押的早就抵押了,已经没有资产做增信了;就算能拿出手的抵押物也是残次品,而且现在抵押物价值缩水严重。一位出险房企内部人士透露,“银行开闸与我们并没有多大关系,放宽融资的还是那几家优质房企,我们目前重心仍以保交付为主”

换言之,“金融16条”的初衷是与房企融资及化解债务风险及保交楼相关,防范金融风险扩散,而非拯救暴雷房企。就好比下雨了,这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说,是好事。已经旱死的庄稼,就没你什么事了。

另一边,哪怕有开发商领到银行动辄几百亿甚至上千亿的授信,但并不等于直接融资,它只是初步评估可以借的额度。

以往,不少房企总部每年会与银行总部协定一个总授信额度,但实际贷款投放多少,就要看房企的实力和银行落实的情况,毕竟各家银行的风控标准和容忍度都不一样。

“有一家前二十开发商对外号称自己都有近千亿授信,但最后还是暴雷了。可见授信容易,但并不意味能真正拿到钱。”业内人士指出。

如果真能有部分信用贷款落地,甚至能做前融来拿地,不仅可以缓解房企现金流,还能激活土地市场。但现在有种拆盲盒的感觉。“你并不确切知道你的盲盒里装的是什么。所以,看到钱来了,也许可以松口气,但在未来的答卷里,我们并不轻松。”在一些地产人看来。

眼下,万亿融资风向的到来,确实能缓解房企的偿债负担,这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷。

因为房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路,即使万亿放水,能缓解目前的现金流问题,但假如楼市持续低迷,房企回款内生动力不足,再多的操作都白搭,而寒冬仍将持续。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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