证监会“新五条”优化房企融资，谁将受益？

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

　　房地产行业迎来了大消息。

　　2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施（地产界业内简称“新五条”），并自即日起施行。这5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等。

　　其中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资方面，将允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司；允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金。

　　时隔12年，房企并购重组融资再开口子。2010年10月15日，证监会在其官方网站上正式发布“落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组”的通知。

　　其中指出，2010年4月，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》），明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。

　　证监会表示，为了坚决贯彻执行《通知》精神，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　需要注意的是，“新五条”规定，房企募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

　　在恢复上市房企和涉房上市公司再融资方面，则允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

　　此外，房企境外市场上市政策也将得到优化，保持与境内A股政策一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

　　从对再融资方面的要求来看，其并不能用于拿地拍地、开发新楼盘，此外资金可以用于“保交楼、保民生”相关项目，本次优化措施的本意已经比较清晰——仍然是补充房企的流动性以及偿还债务，切实保证“保交楼”工作的推进。

　　一位不愿具名的地产分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“本次优化的目的很明显，是为了防止再出现恶性事件，这就是底线。”

　　从资本市场的反馈来看，市场对房企股权融资政策的优化已经有所预期。一位金融机构人士告诉21世纪经济报道记者，“其实市场有一些准备的，在第二支箭出来的时候。后来易会满主席的发言也印证了这一点。整体来看，政策的支持力度是在不断加大的。”

　　除了上述三个方面的优化以外，证监会本次的支持措施还包括，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。其指出，将会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

　　此外，也将积极发挥私募股权投资基金作用。在这方面，将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　这两方面的动作也并非新的提法。例如，REITs方面，华润置地、招商蛇口(001979)已经有相应的行动。

　　2022年9月22日，华润置地发布公告，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集资金11.2亿元。

　　而招商蛇口则在更早的之前，将旗下产业园区资产打包上市。

　　招商蛇口旗下蛇口产园REIT是我国首批上市的9只公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。其基础设施项目为位于深圳市蛇口网谷产业园的万融大厦与万海大厦，并于今年9月启动扩募。

　　由于资本市场的偏好已经改变，目前股权融资优化之后，预计稳健型房企依然是受益最广的对象。

　　一位不愿具名的私募机构人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为，“股权融资这类，就算放开关键还是要有投资者买单。”

　　而另一境外投资机构人士则分析认为，这份优化政策中，补充流动资金和还债还是大头。但是要知道，不是随随便便一家房企出来融资就会有人认购，所以受益的肯定是资产负债表比较正常的房企。“这种市场条件下，受益的范围还是比较窄。”

　　从房企的反馈来看，目前多数也仍更关注销售回款的作用。“融资的政策给了很多，包括这几天给房企授信，之前的展期等，真正有多大的作用，还要再观察。关键还是销售回款，销售好了，整体才会好。”一位A股上市房企的人士对21世纪经济报道记者分析认为。