破晓时分，碧桂园的变与不变

文/地产八卦女 陈庆

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可以说，11月份是真正的地产救市月。

在这个月里，金融部门陆续放松房企贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”、企业股权融资“第三支箭”。

一时间，房企似乎回到了2008年，国有大行密集的和优秀房企签约授信，万科、龙湖、碧桂园、金地、美的置业等都在列，其中碧桂园共获得超1500亿元综合授信支持，可以说是民营房企第一人了。

▲工商银行(601398)、中国银行(601988)、邮储银行三大行，为碧桂园提供超1500亿综合信用授信支持。

而碧桂园的股价，在一个月内上涨了300%，内资持有流通股的比例从9月底的8.6%一路增持至目前的23.29%，旗下的公司债更是迎来了涨停潮，充分反映了国内市场对于碧桂园的看好。

对此，我个人觉得，可以从两个方面来解读这件事：

第一，碧桂园经营稳健和良好的财务基本面，得到了监管部门和金融机构的认可。

坦白说，国有大行的资金流向是有讲究的。如果你是银行负责人，你会怎么样把钱借出去？当然是尽快抢优质房企完成任务，所以碧桂园这种基本面良好的房企会得到银行的重点关注。

第二，从碧桂园身上可以预测到更加核心的逻辑是，后续国家大概率还会不断出台地产利好政策，推动楼市复苏好转，在资金面的大幅助力下，碧桂园销售端也有望加快步伐，或许刚需们可以考虑上车了。

事实上，目前碧桂园开始了年末抢收，最大可获得75折优惠，已然让市场对碧桂园充满期待。

现在楼市的行情大家有目共睹，目前的房价已经大部分已经跌了百分之30左右，在目前的基础上打75折相当于在以前高位打5折，对于刚需来说，目前机会远大于风险。

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还记得，疫情之初有位地产总裁说过，“我们身处全新的后疫情时代，易变、不确定、复杂、模糊、超级链接……一切都充满挑战，成为所有企业都要面临的新常态。在加速变革的环境中，在任何企业组织的成长过程中，我们永远都无法克服的三对矛盾：长期与短期、变化与稳定，效率与公平。”

如今，两年过去了，确实很多企业遇到了无法克服的这些矛盾，有些还不止。比如长期主义战略与短期经营业绩的冲突、市场下行期的快速变化，企业组织的效率公平问题等等。

然而，最艰难的时光已经过去，优质民营房企的黎明随之而来。

随着金融部门“第三支箭”股权融资的射出，就算不看这些资本数据，只看碧桂园的“变与不变”，就知道碧桂园是否上岸。

例如，碧桂园不变的一方面，就有碧桂园最看重的“保交付”：

今年前三季度，碧桂园已实现45万套交付量，相当于全国每交付5套就有一套是碧桂园的，且很多地区实行“交房即交证”，均按计划实现了品质交付。

▲河北邢台碧桂园观澜壹号项目交付现场，从外立面到水电、园林绿化，每一个细项都会对交付质量进行总体打分，必须达到集团规定分数线才能交付。

不得不说，房企流动性危机导致各地出现项目停工、烂尾等情况，“交付力”成为房企竞争力的重要体现。尽管市场变了，但碧桂园的交付数量与品质却没有变，碧桂园对客户的诚心与信用，也没有变。

更为重要的是，碧桂园的交付不止交付一个房子那么简单，而是“交房即交证”。

▲今年上半年，碧桂园在165个项目实现了“交付即交证”。图为河北邢台碧桂园观澜壹号项目交付现场。

我们知道，对于开发商而言，做到“交房即交证”并非易事。这不仅需要项目工程按时完成竣工验收备案，包括规划、质检、消防、人防等，还要前置投入人力与相关政府部门深度配合，对企业和团队本身也是一次实力的检验。

然而，碧桂园考虑到假如交房与交证不同步，则会给购房者在落户、子女入学、银行贷款以及房产买卖等方面造成一定困扰。为此，碧桂园“交房即交证”，是这一家品牌房企践行社会责任与担当的实力体现，也是碧桂园给业主的郑重承诺。

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如果说，疫情当前，碧桂园的“不变”是对待客户的初心，那么，碧桂园的“变”，则是碧桂园对企业未来的全新探索。

例如碧桂园代建。从购房人到当地政府，从AMC到政策性银行，都在为“保交楼”提供可靠的现金流，这一轮的行业出清，也为代建业务带来新的商业增量空间。

▲房地产代建模式示意图

据了解，仅在河南省，就有超过50个项目发出过停贷通知书显示项目停工。而碧桂园未来要接手的代建项目，主要由省政府投资平台委托、市地产纾困基金参与，清理干净后交给碧桂园‘代管、代建、代销’。

可以说“代建”与绿色建筑，智能建造一样，也成为了碧桂园的关键词。

而对碧桂园来说，相比传统开发，代建业务更重要的是稳定的现金流和有保证的净利润，省去了重资产的高负债包袱，主要成本在人力、集采等方面，轻资产的运营便于房企快速拓展市场。可以说，这片“新蓝海”，十分适合拥有高科技基因、极简组织文化的碧桂园。

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对于建筑机器人，在今年6月，碧桂园成立了科技建筑集团，重点推广应用融合了建筑机器人、BIM数字化、新型装配式建筑等先进技术的科技智慧建造体系。

如今，碧桂园的“黑灯工地”雏形显现，由碧桂园杨国强亲自督战的碧桂园凤凰台项目，截至十月底已集结超40款建筑机器人，整个项目将会进行机器人施工全过程测试，包括多机联动施工和流水线全覆盖施工模式。这也是碧桂园智慧建造体系全面应用的首个试点。

▲最近一年多来，碧桂园凤凰台项目开展“拆解一栋楼”的行动，通过前期系统性规划，将施工工序进行拆分，并通过多机调度合理分配机器人施工工单，使得工地变工厂，施工效率得到大幅度提高。

另一组明显的进展数据是，截至2022年10月底，集团旗下博智林已有32款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超1000万平米。此外，碧桂园博智林已递交专利有效申请3700多项，获授权超2100项。

▲在顺德碧江科凡家居总部大楼项目工地，碧桂园董事局主席杨国强实地考察科技建造体系的应用情况。

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地产行业作为民生行业，是不会消失的。

当前，行业正处于一个强管控、弱投机的阶段，行业恢复还需要时间。但是，只要市场每年销售额超过10万亿的预期还在，就会让活下来的头部房企获得较大份额。

碧桂园在2018年就开始着手降杆杆，在新业务上，也紧紧围绕地产产业链延伸，可谓谨慎。

由此，碧桂园的不变，体现了在非常时期，碧桂园还能从容面对，项目正常开发，产品如期交付，坚定履行企业责任；

碧桂园的变，则体现了碧桂园在面对周期时灵活策略和坚定执行，股价的涨跌、资本的变化，或许反而没那么重要。

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