中信、华融驰援超120亿，融创上海董家渡地王项目迎来盘活

融创中国（HK01918，股价4.58港元，市值249.56亿港元）2019年全资收购的泛海建设控股有限公司（下称泛海建设）再次发生股权变更。

根据企查查，11月28日，泛海建设股东已经变为中信信托（64.678%）、华融资本（25%），融创中国目前仅持10.322%股权。

泛海建设拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。

表面看，这是一次股权出让，但知情人士11月30日晚间通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“据我了解，本次股权转让并不是项目出售，而是华融与融创在董家渡项目的股权融资合作，为信托收益权方式，项目新增资金总量不是有些媒体报道的80亿元，而是超过120亿元。”

新增融资总量将超120亿元

2019年，融创中国以125.53亿元收购泛海建设100%股权，后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。

上述知情人士表示，此次融资主要涉及的是董家渡项目：“日前，中国华融、浦发银行(600000)、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。根据合作协议，中国华融和浦发银行牵头的银团（其余5家为上海银行(601229)、上海农商行、交通银行(601328)、兴业银行(601166)、北京银行(601169)）、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。”

董家渡项目位于上海市黄浦区，处南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园。项目总占地面积约12.02万平方米，总建筑面积约62.80万平方米，主要用作住宅及商业的开发，大部分尚未建设。该地块是泛海于2002年获得的，曾被列入全国典型闲置土地行列。2002年5月，泛海借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三宗外滩核心区域地块，共计约12万平方米，当时获得的是“毛地”，而非“净地”，泛海要承担所属地块的拆迁工作。

按照此前泛海与上海市黄浦区管委会就董家渡项目12号、14号部分地块房屋征收事宜的约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。

该项目地处黄浦江边，周边在售二手房均价已普遍超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅地块。其中，10号地块拆迁任务已经于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期，但其余的12、14号两幅地块的拆迁工作20年来仍未完结，融创中国推进难度可想而知。

对于今后董家渡项目操盘，这名知情人士表示：“融创中国还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创中国品牌，融创中国会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创中国股权劣后。”

融资纾困新模式

近期融创中国仍处于低谷，该公司股票从2022年4月1日起暂停交易至今。

11月29日晚间，融创中国发布公告称，预期2021年度公司拥有人应占溢利较上年下降约207%，核心净利润较上年下降约184%。

最新业绩公告显示，今年10月，融创中国实现合同销售金额约97.5亿元，合同销售面积约71.8万平方米，合同销售均价约13580元/平方米。截至10月底，融创中国累计实现合同销售金额约1530.6亿元（2021年同期为5128亿元），销售面积约1157.8万平方米。

融创中国也承认：“2022年3月之后，新冠疫情反复爆发，房地产销售市场快速下行，本公司经营环境发生较大变化。”

对于已在进行的债务重组，融创中国9月8日公告称，相关工作已取得相当进展，并给出了时间表，表示“将继续和有关债权人保持积极主动的沟通，并与债权人小组及其他相关境外债权人尽快形成重组方案，以期在切实可行的情况下尽快（目标今年年底前）向市场公布方案条款。”

对于此次融资，知情人士认为：“这次合作是AMC和银行对中央稳定房地产行业健康发展的积极响应和融资模式创新，这种全新的融资模式会令金融机构与房企进一步加大融资合作，有利于后续房企纾困、化解行业风险、实现‘保交付、保民生、保稳定’。”

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