迎来定增潮 华发股份发布60亿元募集计划

观点网 自从11月28日证监会公布调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，即被业内解读为支持房地产行业流动性的“第三支箭”发出后，以各地国企为主力的地产行业大军，密集出炉定增计划。

本周周日、周一短短两日内，已有格力地产(600185)、招商蛇口(001979)、金科地产、上海外高桥(600648)集团等企业宣布正筹备股票发行工作。更早之前，则有福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路桥(002307)、大名城(600094)、新湖中宝(600208)等企业披露相关计划。

珠海国企华发股份(600325)也不落后。12月5日，该公司公告提出将在短时间内进行非公开发行股票，并发布了详细预案。

按照计划，华发股份将向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过35名特定对象，非公开发行不超过6.35亿股A股股票，募集资金总额（含发行费用）不超过60亿元。

其中，华发集团承诺参与认购金额不超过人民币30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。

这批资金将用于：郑州华发峰景花园项目，项目总投资约35.65亿元，拟募集资金投资9亿元。该项目目前在建，占地面积7.72万平方米，总建筑面积25.85万平方米，规划1620套住宅，已定案为“华发峰景湾”。截至2022年11月30日，项目已销售住宅450套。

南京燕子矶G82项目，项目总投资约48.56亿元，拟募集资金投资13.5亿元。该项目目前在建，占地面积4.99万平方米，总建筑面积19.51万平方米，规划1212套住宅，已定案为“华发四季雅筑”。截至2022年11月30日，项目已销售住宅509套。

湛江华发新城市(300778)南（北）花园项目，项目总投资约150亿元，拟募集资金投资7.5亿元。该项目目前在建，占地面积75.3万平方米，总建筑面积将近180万平方米，规划5684套住宅，已定案为“湛江华发新城”。截至2022年11月30日，项目已销售住宅2359套。

绍兴金融活力城项目，项目总投资约190.94亿元，拟募集资金投资15亿元。该项目目前在建，占地面积39.06万平方米，总建筑面积将近181.2万平方米，规划6199套住宅，已定案为“HFC华发金融活力城”。截至2022年11月30日，项目已销售住宅3487套。

另外，华发股份还将补充流动资金15亿元。

定增融资能够帮助上市企业在获得资金的同时不增加债务和利息，亦没有偿还义务。这能帮助华发股份以更小压力完成部分收益较低的地产项目的销售、建设和“保交楼”。

以上述提到的郑州华发峰景花园项目为例，该项目是华发股份进驻郑州市场的第一个项目。

其拿地可以追溯到2019年12月。当时，华发股份以14.76亿元，溢价率3.22%代价，成功竞得郑政出[2019]80号(网)地块。

根据出让文件要求，该宗地房屋成本指导价为17883元/平方米，综合最高售价为20800元/平方米，且投资总额需大于等于18.08亿元。

经过不到一年的建设，这个项目在2020年11月中旬开盘，首推的89至118平方米高层产品，带装修均价约16134元/平方米，后逐步升到每平方米16200元。但据当地媒体2020年12月的报道，实际上的销售价格在15500-16400元/平方米浮动。

而按照华发股份定增预案的数据，郑州华发峰景花园项目预测最终销售收入37.02亿元，净利润仅约1.07亿元，投资净利率3.00%。与之对比，华发股份2019年、2020年、2021年、2022年中期的平均融资成本为6.35%、6.2%以及5.8%、5.79%。

除郑州华发峰景花园项目外，其余三个项目的预测投资净利率分别为：南京燕子矶G82项目6.05%、华发新城市南（北）花园4.81%、绍兴金融活力城项目最高，达到9.17%。

这也是为什么华发股份近年来选择将重仓区域放在长三角地区的原因。今年以来，华发股份在该区域公开市场拿地面积占新增土储用地总面积比重超70%，拿地金则占总金额的92.6%。

但过往拿下的其他地区的一些效益较低项目，要如何消化？利用定增来进行资金注入或许是个好办法。

另一方面，华发股份在2021年内解决“三道红线”问题成为绿档企业期间，及此后较长的一段时间内，均较为依赖大股东珠海华发集团有限公司或关联方输血。此次定增方案亦体现了这一特点。

据华发股份5月回复上交所问询函中披露，单2021年来自同一控制人（即华发集团）的关联公司珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海城市建设集团有限公司的少数股东资本金投入就达到300.05亿元。

今年6月，华发股份以公司租赁住房所在项目公司股权、相关债权为基础资产，发行50亿租赁住房定向资产支持票据，大股东华发集团亦承诺认购30%。

但随着支持房地产行业发展的“三支箭”政策逐步落地，华发股份的对外融资情况将得到改善，或从而缓解对母集团的资金依赖。

早前11月25日消息，华发股份就宣布向银行间市场交易商协会申请分期注册发行不超过人民币100亿元（含）的中期票据。

同时，充分利用国资背景优势，华发股份近来也积极拓展融资手段，包括进行了类REITs、ABS等融资工具的探索。目前，华发股份已有多笔ABS获得上交所反馈，涉及资金约30.61亿元。