中指院：二十城物业服务收费稳中略升

　　中指研究院发布《2022年中国物业服务价格指数研究报告》。主要内容如下：

　　1.指数：二十城综合指数环比基本持平，同比略有上涨，增幅较去年同期收窄0.30个百分点

　　2022年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.30个百分点；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.05个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、无锡等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少7个；北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平；仅天津物业服务价格指数同比下跌。其中杭州同比上涨0.52%，涨幅较去年同期收窄0.93个百分点；宁波、无锡等6个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；上海、武汉等5个城市同比涨幅均在0.1%以内，其中济南、重庆、南昌涨幅相对较小，均为0.04%；而天津为同比唯一下跌城市，跌幅0.01%。与2022年6月相比，杭州、无锡、苏州等8个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少4个；北京、常州、南昌等9个城市环比持平；上海、济南、天津环比下跌。其中，杭州、无锡环比分别上涨0.08%和0.07%，涨幅较上期分别收窄0.36个百分点和0.07个百分点；苏州、武汉、重庆等6个城市涨幅均在0.05%以内，其中宁波、南京涨幅相对较小，均为0.01%；而天津环比跌幅相对较大，为0.03%，济南、上海环比跌幅均为0.01%。

　　三星级同比涨幅相对较大；部分城市星级指数同比出现下跌。2022年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.02%，同比上涨0.10%；四星级物业服务价格指数环比持平，同比上涨0.06%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.04%，同比上涨0.06%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，杭州、宁波、无锡等11个城市较去年同期上涨，而天津受部分项目物业费下降影响，为同比唯一下跌城市，跌幅0.03%；四星级物业服务价格指数中，杭州、南京、苏州等9个城市较去年同期上涨，济南受疫情等因素影响，部分项目物业费下降，物业服务价格指数较去年同期下跌0.02%；五星级物业服务价格指数中，苏州、南京、上海、常州共4个城市较去年同期上涨，而杭州因部分五星项目物业费下降，使其五星物业服务价格较去年同期下跌0.35%。

　　2.价格：二十城均价为2.52元/平方米/月，物业服务收费稳中略升

　　2022年12月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.87元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、广州、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中青岛均价相对较高，为2.32元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。

　　从不同星级物业服务收费来看，今年二十城各星级物业服务收费同比继续保持上涨，其中三星级同比涨幅相对较高。2022年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.07%；四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月，同比上涨0.06%；五星级物业服务收费为3.90元/平方米/月，同比上涨0.06%。

　　3.样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成

　　1）二十城样本各星级项目占比，四星级首次超越三星级，五星级项目占比保持稳定

　　整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比45.86%，四星级和五星级项目占比分别为45.86%、8.67%，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为61.91%，环比下降2.38%；一线城市中四星级项目占比为51.52%，环比变化不大。二线城市四星级项目占比为43.68%，环比变化不大；五星级项目占比为8.09%，三星级项目占比48.31%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。

　　从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为61.81%和63.48%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达34.43%、41.15%、44.75%，较去年均环比上升，其中长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达14.22%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达44.56%，但较去年实现小幅上涨。

　　2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务两翼齐飞

　　物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.52分和81.72分，软件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏观经济环境叠加各项调整政策频出，同时在金融16条政策刺激房产回暖的大背景下，物管板块承压情况得到改善，在经历过冷静期后物管行业价值得以回归。截至2022年11月末，已有六家物业服务企业在港交所上市。年中至今物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务拓展与品牌输出协同发展。一方面，不断升级硬件系统；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2022年下半年软件、硬件服务水平均有提高。

　　多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分分别比硬件得分高6.03分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城前列；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除宁波、北京、合肥与杭州外，硬件得分与软件得分的差值为4.23、1.71、1.17和1.19，其余十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。

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