15日,国家统计局发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。虽然70城房价数据仍在底部徘徊,但新房价格环比上涨的城市数量开始出现反弹。
分析人士认为,楼市利好政策开始发挥作用。未来半年内,房地产市场企稳回升的趋势将更为明确,预计不同等级城市将轮动走稳回升。
新房价格上涨的城市数量增多
受市场转冷影响,2022年下半年以来,70个大中城市中,新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量不断减少,销售价格环比下降的城市数量则不断增多。
至10月,新房价格环比上涨、下跌的城市数量分别为10个、58个,二手房价格环比上涨、下跌的城市数量分别为5个、62个。对比数据可知,10月新房、二手房价格环比上涨的城市数量创下年内最低,环比下跌的城市数量创下年内最高。
根据15日的最新数据,11月,新房价格环比上涨、环比下跌的城市数量分别达到16个、51个,二手房价格环比上涨、环比下跌的城市数量与10月保持一致。
易居研究根据简单算术平均计算,11月新房价格环比下跌0.2%,同比跌幅为-2.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,与此前房价跌幅环比扩大相比,11月的跌幅有所收窄,加上新房价格环比上涨的城市数量增多,这一信号值得关注,说明诸多利好政策发布,客观上对房企预期有了积极修正,房屋定价策略开始出现变化。
不过,市场销售不容客观。国家统计局15日发布的另一则数据显示,1-11月份,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%;商品房销售额118648亿元,同比下降26.6%。
中原地产首席分析师张大伟表示,虽然房贷数据有所恢复,但市场信心没有全面复苏,导致市场成交低迷。
京沪涨,广深跌
房价环比上涨的城市都有哪些特征呢?
数据显示,11月,新房销售价格环比上涨的城市依次为:杭州(上涨0.7%)、成都(上涨0.5%)、长沙(上涨0.5%)、南充(上涨0.5%)、泉州(上涨0.5%)、泸州(上涨0.4%)、上海(上涨0.3%)、南京(上涨0.3%)、遵义(上涨0.3%)、烟台(上涨0.3%)、昆明(上涨0.2%)、三亚(上涨0.2%)、北京(上涨0.1%)、大理(上涨0.1%)、宁波(上涨0.1%)、合肥(上涨0.1%)。
二手房销售价格环比上涨的城市依次为:昆明(上涨0.5%)、蚌埠(上涨0.4%)、成都(上涨0.3%)、徐州(上涨0.2%)、长沙(上涨0.1%)。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从环比上涨的城市来看,既有一线城市京沪,也有杭州、南京、长沙、成都等二线城市,验证了热点城市新房价格出现反弹的判断。
一线城市中,北京、上海新房销售价格实现环比增长,延续了过去几个月的上涨态势,广州、深圳继续保持下跌态势,均为环比下跌0.5%。对于这种分化表现,李宇嘉分析,一是,广深是粤系房企最集中的地方,粤系房企频繁出险,导致开发商层面的降价行为较多;二是,广深相比京沪,外来人口购房比例高,受疫情影响,外来人口购房也有所减少;三是,由于外来人口较多,投资性购房的比例较大,市场容易出现大起大落。
二三线城市房价的环比降幅出现收窄。国家统计局称,11月,二线城市新房、二手房销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新房销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅与上月相同。李宇嘉称,二三线城市价格跌幅收窄,显示出政策纾困、降价措施对销售产生了一定带动作用。
2023年楼市会好转?
展望未来,李宇嘉表示,近期,政策开始全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。供给端的“三支箭”积极改善房企资金面,而且是全方位、全渠道。若资金面好转,市场对开发商层面的预期改观,开发商降价打折的预期就会减缓,房价指数下跌的状况会好转。
李宇嘉称,在需求端,包括降低按揭利率、热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准、调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等,也会提高房企的造血功能,利好价格稳定。总之,供需两端全面发力、互相支撑,最终才能让价格企稳。虽然房价下跌的走势还会持续,但预计到2023年上半年或有改善。
58安居客房产研究院分院院长张波指出,由于需求侧的信心恢复在11月还未明显体现,市场的依然处于底部,因此房价也不会很快转跌为升。随着12月开始疫情防控政策的不断优化,社会经济面整体向好的大趋势将体现得更为明显,这对需求侧的入场会起到根本性拉动作用。
张波分析,从中共中央、国务院于14日发布的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》看,房地产调控的整体思路和推进方向没有发生改变,房住不炒、租购并举的住房制度依然是重中之重。因此,虽然未来半年内房地产市场企稳回升的趋势将更为明确,但房价依然不会出现大涨,预计不同等级城市将轮动走稳回升。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰也预计,到2023年,消费者对购买新房的观望情绪有望缓解,促使今年部分延迟的购买需求在明年逐步释放,换房退税等改善性需求支持政策也促使换房需求入市,预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。
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