股权出售潮来袭 房企频繁割肉解资金之渴

　　[ 不过从国家统计局数据看，房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，达10833亿元；同比降幅为35%，较10月扩大9.4个百分点。前11月，房地产开发企业到位资金为136313亿元，同比下降25.7%，较前10月继续扩大。 ]

　　房地产行业再迎政策暖风。

　　12月19日，中央财办就当前经济热点问题作出回应，不仅强调了房地产行业的重要地位，还指出几项提振需求的重要举措。15日，国务院副总理刘鹤公开表示，房地产是国民经济的支柱产业，近年来该表述在官方表态中较为罕见，信号意义较强。

　　再往前，房企融资迎来多重利好，交易商协会宣布推进扩大“第二支箭”，央行、银保监会联合发布“金融16条”，证监会公布“股权融资优化5条新政”，全方位助力房企打通融资渠道。不过，从政策信号到市场回暖需要一定时间，房企仍在想方设法自救。

　　近日来，远洋集团、远洋服务转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，交易对价55.5亿元，旭辉永升服务、金科服务、德信服务、奥园健康等5家物业公司股权亦遭出售，以缓解房企的资金及债务压力。

　　出售资产回血

　　近段时间，房企项目出售的动作频频。

　　12月19日，上海实业控股有限公司发布公告称，11月7日至12月2日，上海虹晟、上实发展(600748)(均为上海实业的间接非全资附属公司)及森大厦公开挂牌出售上海实森90%股权、上海实森欠负上实发展的股东贷款本金总额43.16亿元、上海实森欠负森大厦的股东贷款本金总额4.22亿元。

　　上海实森为上实发展的一家项目公司，负责开发上海虹口区北外滩地块，用于办公及商业用途，该地块占地面积约为23037平方米，规划建筑面积约为126705平方米，总建筑面积约为230568平方米，地块上楼宇已完成结构封顶，预期2023年3月31日前取得竣工验收备案证书。

　　友邦人寿保险有限公司作为唯一竞标者，在本次公开招标中中标，代价为46.08亿元。上海实业认为，出售事项有利上实发展回笼资金、充实现金流，更好地集中资源投入公司重点项目，保障公司平稳经营，预计录得未经审核除税后收益约1.39亿元。

　　同样是为充实现金流，12月15日，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋服务将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，合作方太古地产接手，总对价55.5亿元，交易整体产生净收益约13.87亿元。交易完成后，远洋集团将不再持有该项目的任何股权。

　　成都远洋太古里是成都的地标性商业项目，主要包括一个开放式的街区式购物中心和一间精品酒店，附近遍布网红商业街和潮人打卡地，是远洋集团和太古地产合作的标杆项目。在过去的2021年，成都远洋太古里项目出租率达到96%、租金收入12.56亿元。

　　为何选择在上述“明星项目”中退出，有接近远洋集团的人士对记者表示，推进不动产轻资产化，是远洋集团的既定战略，在当前市场环境下，该笔交易可使远洋集团实现现金回流、优化资产配置，有助于公司聚焦住宅开发主业，应对未来市场的不确定性，实现可持续发展。

　　此外，对远洋集团来说，处置资产回笼现金，也是如今行业环境下的未雨绸缪之举。今年来，远洋集团30亿元向中国人寿(601628)出售了北京颐堤港一期项目公司股权、50亿元出售位于丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目，还曾质押成都远洋太古里项目50%股权筹资约40亿元。

　　国际机构穆迪指出，成都远洋太古里出售事项，将为远洋提供额外流动资金，对其信用带来积极影响。远洋可以使用该笔资金补充流动性，以满足其未来6~12个月的部分再融资需求。

　　太古地产则表示，该交易将为其提供收购成都远洋太古里剩余权益的机会，有助于为太古地产带来即时收入，并为太古地产及股东创造长期价值。“太古地产是远洋集团长期而友好的战略合作伙伴，目前双方仍在稳步推进北京颐堤港一期合作和二期开发。”接近远洋集团的人士表示。

　　作为港资房企，太古地产大有加速布局之意。太古地产行政总裁彭国邦表示，2022年公司公布了未来十年1000亿港元的投资计划，包括在中国内地市场投资500亿港元，拓展太古里及太古汇品牌，本次收购为该计划的重要部份，体现了太古地产对投资中国内地市场的承诺及信心。

　　房企到位资金仍承压

　　出售项目公司之余，物业公司也被房企摆上货架。

　　近期，旭辉永升服务、金科服务、德信服务、奥园健康及雅生活股权均遭出售。申港证券认为，物企股权遭出售，主要是为缓解房企债务危机，并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产，是房企的惯用手段，不过从长远来看反而推升了物企的独立性。

　　房企如此密集的资产处置动作，似乎与市场情绪有所背离。四季度以来，房企融资端连续出现利好，“三支箭”快速落地提振地产信心，政策从信贷、债券、股权融资等各方面皆有所松动，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

　　不过从国家统计局数据看，房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，达10833亿元；同比降幅为35%，较10月扩大9.4个百分点。前11月，房地产开发企业到位资金为136313亿元，同比下降25.7%，较前10月继续扩大。

　　前11月到位资金中，国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）为15823亿元，同比下降26.9%，较前10月略扩大0.3百分点。单月来看，11月国内贷款为1037亿元，环比下降7.8%，同比下降30.5%，11月国内贷款已处于年内的历史最低位。

　　“虽然房企融资端连续出现利好，信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，但政策的发力未有立即带来行业面的回暖，政策效果仍需时间慢慢显现。”克而瑞表示。

　　债券方面，克而瑞数据显示，11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%，境内发债主体主要集中在招商蛇口(001979)、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等民企。

　　上述机构表示，虽然利好政策连续出台，近期房企也注册获批了较高的信用额度及债券额度，但至今为止，债券及银行贷款实际落地规模依然不多，不仅11月国内贷款处于年内最低，其他到位资金仍处于同比下滑状态，近期的政策利好仍需一段时间传导。

　　中银证券表示，尽管金融机构对房企的融资有所放开，包括对开发贷的投放意愿也明显加强，但是由于房企在去杠杆的压力下，新增拿地意愿大幅减弱，导致即使银行有额度，但没有足够的优质开发项目可投；此外，金融机构对于占比较高的民企融资仍然相对谨慎。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，第一、第二支箭强调市场化、法制化、商业资源原则，对融资企业也要求坚持主业、稳健经营、短期存在流动性困难。信贷投放和债券发行也要求合格抵押物、担保或反担保措施，除了少数未爆雷的企业，绝大多数困境中的房企很难获得融资。

　　他表示，房地产项目自身造血功能不足，单靠三支箭外部输血，可能无法让风险处置软着陆。不过，第三支箭发出以后，市场或会迎来政策属性非常强的资金，央企或地方国企资产管理公司(AMC)、政策性金融机构、国有大行建立的纾困基金等，都可能成为这类入市资金。

　　归根到底，房企化解资金危机，需要销售复苏、更需要时间。中信证券(600030)表示，三箭齐发是近10年来地产领域鲜有的放松和激励，政策趋势非常明确，房地产已具备复苏的前置条件。不过，这轮复苏比之前都要困难，从政策底到市场底的时滞也被拉长，商品房销售有望在明年二季度显著复苏。