房企股权再融资快跑入局 股价波动加剧

　　[ 据中指研究院统计，自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。 ]

　　房地产“三支箭”出弓近一个月后，房地产股权融资大门持续敞开，各大房企纷纷快跑入局。

　　万科A日前公告称，公司董事会制定了拟以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。

　　据中指研究院统计，自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。

　　与此同时，政策面暖风不断。12月19日，中央财办就当前经济热点问题作出回应，不仅强调了房地产行业的重要地位，还指出几项提振需求的重要举措。此前12月15日，国务院副总理刘鹤公开表示，房地产是国民经济的支柱产业。

　　万科推进H股配股融资

　　12月19日晚，万科A发布第十九届董事会第二十四次会议决议公告。公告称董事会在股东大会授权范围内，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关联人士发行境外上市外资股(H股)的方案。本次发行尚需获得相关监管机构的核准批复。

　　此前，万科第一大股东深铁集团提请议案进一步落实。

　　12月1日，万科第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份的一般性授权，内容包括以单独或同时发行、配发万科新增A股或H股股份；批准配发新股数量不得超过A股/H股数量的20%。12月16日，万科召开了第一次临时股东大会，审议新增不超过500亿发行直接债务融资工具的授权及配发新股事项。目前万科市值约2200亿元，按照20%增发比例计算，此次融资规模在440亿元左右。

　　华泰证券(601688)分析师陈慎指出，政策响应速度上可以看出大股东对于公司发展的重视，大股东的积极表率彰显对公司发展的信心和支持。万科曾称，一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源。另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。

　　有业内人士认为，本轮大规模融资“储粮”意味更明显。第一财经记者从多位万科内部人士处获悉，万科目前资金流情况相对乐观，部分城市公司已在筹备明年储地计划。“整体拿地节奏相对积极，内部的审控也更趋精细化。”据悉，万科为应对市场下行，成立开发经营本部，做了两点改变，一个是集中管控，一个是统筹管理。目前万科所有的项目从拿地、投资、产策、设计、工程建造等环节，都把集团的力量能够拉通。“现在的房企早就告别跑马圈地的时代，集团会更多下沉城市公司拿地、开发等各个环节，管理越来越精细化。”该内部人士指出。

　　房企股权融资井喷

　　房地产“第三支箭”出弓后，房企股权融资的步伐在逐步加快。

　　自11月来，房企股权融资目前大体有定增和配股两种方式。在定增方面，据第一财经记者不完全统计，自福星股份(000926)11月29日发布划非公开发行股票的提示性公告，抢食“头啖汤”以来，已有世茂股份(600823)、北新路桥(002307)、华发股份(600325)等A股14家公司进行非公开定增融资，本轮定增融资以中小房企和出险房企为主。

　　此外，据不完全统计，还有6家H股上市公司宣布进行配股融资。建发国际12月初通过配股获得8亿港元现金，打响新政以后“第一枪”。碧桂园分别在11月15日、12月9日抛出两次配售计划，配售股份分别达到14.63亿股、17.8亿股；12月19日，新城发展披露，公司于近日完成股份配售及认购事项，获得所得款项净额总额约19.43亿港元，其拟将款项净额用作偿还公司日后到期境外债务及集团一般营运资金。12月20日，旭辉控股及雅居乐分别发布公告，将以先旧后新方式进行配股融资，两家房企净募资额超15亿港元，融资用途均用于偿还现有债务。根据不完全统计，截至目前各大房企累计拟配股金额达到129.94亿港元。

　　值得注意的是，在梳理过程中记者发现，在这些房企募集资金的使用中，都提到用于“保交楼”相关房地产项目、偿还债务本息以及补充流动资金等用途。相较于银行授信，企业通过股权融资更为直接，资金用途也更为灵活。

　　事实上目前大部分房企到位资金压力依旧较大。国家统计局数据显示，11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，为10833亿元；同比降幅为35%，较10月扩大9.4个百分点。今年前11月，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%，降幅较前10月继续扩大。

　　有业内人士指出，此次股权融资放开让不少房企高压之下有“解渴”的机会。对于房企而言，股权融资不会增加企业负债，是在现有资产基础上进行的优化重组，有利于改善房企资产负债表。事实上，在16日的临时股东大会上，万科总裁祝九胜也曾表达类似观点，他认为做股权融资是要优化资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升以后，才能降低负债和债权性融资成本，从而整体压低融资成本。

　　房地产股价波动加剧

　　12月20日雅居乐、旭辉发布配股公告，内房股集体大跌，雅居乐报收每股2.32港元，跌幅达到17.44%；旭辉控股报每股1.11港元，跌15%；宝龙地产、港龙中国地产等跌超9%，新城发展、中梁控股跌超8%。

　　新城控股(601155)则经历了股价“过山车”，在公布配股计划前，18日新城发展收盘价为每股4.06港元，涨幅超9%。19日晚间公布5.6亿配股后，20日该股报收每股2.99港元，跌9.39%。较配售计划公布前下跌了26%。

　　据悉，碧桂园、建发国际、万科在公布配股消息后，股价均有一定回调。有业内人士指出，近期投资房地产相关股票波动性较大，从短线来看，企业大规模配股一般而言会利空股市。长期来看，房企资金会更加充裕，长线利好。

　　值得注意的是，目前已有机构开始逢高减持房地产股。以万科为例，12月15日，摩根大通在万科企业H股的持股比例从7.2%降低至6.85%。无独有偶，11月14日~11月30日新加坡旗下的投资机构GIC Private Limited持股万科H股比例从超过9%下降到6.89%。

　　虽然短期波动不断，业内还是普遍看好地产长线复苏。中信证券(600030)在研报中认为房地产行业正处于周期的底部。建议投资人关注企业优化资产负债表的再融资主线，看好优秀开发企业。平安证券亦在研报中指出，部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。