北京办公楼市场深度调整这一年

　　12月26日，北京的通勤情况明显复苏，北京网友戏称这是个“全面复工复产的周一”。随着“阳康”群体回归办公区，写字楼里也重新热闹起来。

　　仿佛是一种写照，这一年，在经历了互联网企业退租潮、疫情干扰之后，伴随着“外资抄底”、“房企抛售”等舆论声音，北京办公楼市场也度过了“深度调整”的一年。

　　高力国际数据显示，写字楼市场变化包括但不限于：2020年北京写字楼市场空置率达到19.4%，创近10年新高，写字楼市场的租金水平降幅达到8.4%，同样创下近10年新高；2021年，北京写字楼市场全年持续去化，年度净吸纳值突破114万平方米，创历史新高；2022年，由于第二季度和第三季度净吸纳量都是负值，北京写字楼市场年度净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2100平方米。

　　办公楼市场的表现一定程度上可以被视为区域经济发展的“晴雨表”，北京办公楼市场2022年的深度调整背后也是产业结构调整的折射。前述机构认为，随着疫情防控的优化，叠加房地产行业利好政策密集释放、互联网平台企业在创造就业机会方面的作用被寄予厚望等，北京办公楼市场的信心和需求将迎来复苏，市场或将强势回归。

　　互联网企业退租潮

　　2022年，互联网企业扩张停滞、头部互联网公司办公面积整合等因素，深刻影响了北京办公楼市场的格局。

　　回溯可以发现，近3-5年，以互联网平台企业为代表的新兴产业不断成长壮大，带来了大量新增需求。

　　高力国际提供给21世纪经济报道记者的数据显示，2021年，北京办公楼市场总净吸纳量高达290万平方米，创造了有历史记录以来的新高。

　　这其中，互联网科技企业的需求最为强劲，在超过5000平方米的大宗租赁成交中，该行业在全办公楼市场一共租赁了超过130万平方米的办公面积。

　　但2022年年初以来，互联网监管全面深化，头部互联网企业的快速扩张戛然而止，长期受益于互联网企业扩张的产业园市场，随之出现明显调整。

　　仅2022年第一季度，产业园市场就出现快速降温，互联网科技企业租赁成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，扩张速度明显大幅放缓。

　　全年来看，互联网科技企业的租赁成交面积大幅缩减至不足30万平方米，只有上一年的23%。高力国际华北区董事总经理严区海告诉21世纪经济报道记者，“如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。”

　　2022年互联网企业聚集的北部市场中，中关村(000931)、上地及望京-酒仙桥区域，空置率均持续走高。其中，望京-酒仙桥2022年第三季度甲级市场空置率同比上涨了9.7个百分点，达到了18%；中关村的空置率在近15年首次攀升至10%。

　　2022年市场行情的急转直下受到多种因素的综合影响，需求不足和退租面积增多是直接表现，而作为创造最多增量需求的行业，互联网科技企业的办公需求大幅萎缩是其中一个重要原因。

　　高力国际华北区研究部负责人陆明表示，互联网科技行业进入转型期，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。一方面，互联网科技行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型期；另一方面，部分互联网头部企业完成大面积租赁后进入办公空间面积整合期，这些都将影响办公楼市场的整体格局。

　　“就互联网科技企业而言，整体政策环境已经进入常态化监管阶段，自身行业的流量红利消失，头部平台已经将注重新增用户转变为重视存量用户的留存，客户留存率和客单价的增长已经成为更重要的经营指标。” 严区海补充说，“当自身经营压力增加，收入增速放缓的时候，就算没有行业监管政策出台，互联网企业也已经走到了要直面转型的重要时刻。”

　　“不过，随着政策设置好发展的‘红灯’和‘绿灯’，行业将迎来更加平稳健康的发展阶段，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”严区海表示。

　　办公楼市场或强势回归

　　回顾商业地产的2022年，一个避不开的话题是“外资抄底”。

　　有市场人士将黑石、凯德、铁狮门等外资企业在中国收购商业办公、长租公寓、仓储物流的动作，解读为“外资抄底中国房地产”。

　　实际上，这种说法并不准确。高力国际、戴德梁行和仲量联行的数据均显示，2022年外资公司在中国楼市的投资金额并未大幅增加，投资比重也没有明显上升。

　　而具体到北京市场，也未出现“外资抄底”的现象，凯德七折拍下博瑞大厦作为个案，这种趋势并不可持续。

　　高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒告诉21世纪经济报道记者，截至目前，北京大宗交易市场的成交金额约为250亿元，同比去年600亿交易额有所下降，交易业态以写字楼为主，自用和投资性客户基本对半分，“其中，外资投资占比下降是逐年下降的，今年全年外资投资占比应该低于30%，对比过去几年，数据确实是低了一些。”

　　“而且北京的抄底机会基本上很少。”闫寒表示，北京的资产相对来说保值性较高，真正的抄底机会并不多。最近市场上出现了一些外资购买北京商业项目的行为，可能是个别项目因为特殊原因出现价格松动，但从整体市场来看，并没有看到价格松动的迹象。

　　价值韧性较高的北京办公楼市场，2023年也或将跟随经济运行趋势迎来复苏。

　　2022年第四季度，市场等来了“优化疫情防控，放开经济活动”的政策暖意。年末的中央经济工作会议已经明确了2023年的重点工作部署，突出了稳增长、稳就业、稳物价工作的重要性，目的在于推动经济运行整体好转，大力提振市场信心。

　　在产业政策方面，不仅深处困局的房地产行业迎来了“三支箭”，互联网平台企业也在中央经济工作会议中被寄予厚望，期待未来平台企业向高精尖技术创新领域发展，能够创造更多就业。

　　陆明表示，宏观政策暖风已经吹起，下一阶段就是将细分政策落实到位，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，而这也是重启办公楼市场需求的关键所在。

　　展望2023年的市场走势，高力国际认为，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨也因客观因素而无法避免。

　　严区海预计，疫情对于2023年的影响将在一季度之后逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。另外，年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调，随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。

　　与此同时，2023年，北京办公楼市场供应量的增加会在一定程度上拉高空置率。2023年有超过64万平方米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将集中释放，其中在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40-50万平方米的待退面积。特别是北部互联网科技行业集聚的子市场，2023年依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。

　　“十四五”期间将是深化产业结构调整的关键时期，而互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。高力国际认为，当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。“办公楼市场作为产业变革的承载地，见证并享受了产业兴盛带来的发展红利，同样也需要被动地去承受产业变革带来的阵痛，陪伴企业共同成长。”陆明补充到。