楼市2022:行业大洗牌,运行逻辑已变!

2023-01-04 10:23:33 21世纪经济报道 


作 者丨孔海丽

编 辑丨张星

图 源丨视觉中国

2022年,波动的房地产市场进入深水区,信贷收紧的动作虽早已远去,但疫情、停工、停贷、收入担忧等超预期因素频出,地产行业经历了前所未有的挑战。

回顾这一年,新房价格时隔7年首次下跌,二手房价格连续下跌8个月,近7成城市房价进入下跌通道;重点百城销售面积同比降幅近4成,绝对规模降至2015年以来同期最低水平。

国内百强房企销售额同比下降4成,千亿房企数量“腰斩”,竞相追逐规模的场景不再,越来越多房企不再设立销售目标,转而追究更加平稳的发展。

土地市场上,百强房企拿地总额同比下降近5成,央、国企和地方城投公司成为集中供地市场的主力军;而集中供地在第一批次短暂转好之后,溢价成交占比逐步走低,近期的第五批次集中供地中,超9成地块底价成交。

2022年年初开始,信贷优化及需求端利好政策已经开始释放,年内超300个地区出台稳楼市政策千余次,达到近年来峰值,政策优化亦从三四线延伸至热点一二线城市,购房门槛降至历史新低。

四季度以来,监管部门多项重磅政策落地,尤其是供给端政策支持力度明显加大,射向房地产行业的“三支箭”齐发,债券、信贷、股权三大主要融资渠道均“有活水来”,万亿授信涌向房企。

尤其是2022年年底,中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”,为2023年甚至更长一段时间内房地产行业的发展指明方向。与此同时,多个核心二线城市优化限购、限贷等政策,释放积极利好信号。

政策底已现,市场底或也在酝酿之中。据中指研究院监测,2022年12月单月,百城成交面积小幅回升,环比增长6%;2023年伊始,核心一二线城市的楼市成交活跃度也有所回升,元旦假期重点城市新房成交面积同比增长超两成。

业内人士预测,2023年各地因城施策的力度有望进一步加大,叠加疫情形势进一步好转,核心城市市场有望逐渐企稳恢复。“全国房地产市场企稳时间最早或在2023年二季度。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

值得注意的是,深度调整之后,行业运行的底层逻辑已经发生了结构性变化。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继,如何在良性循环和健康发展的指导思想下,寻求新的发展模式,成为全行业必须回答的命题。

数据跌至“冰点”

2022年,房地产市场各项数据整体下探,年中曾出现的回温迹象并未能转化为持续复苏,市场走入本轮调整的低谷。

房价变化是反映周期性调整的综合结果。

中指研究院数据显示,2022年,百城新房价格累计下跌0.02%,是2014年后时隔七年首次出现年度下跌,12月单月,百城新房均价为16177元/平方米,环比下跌0.08%,跌幅较11月扩大0.02个百分点,已连续6个月环比下跌;2022年百城二手房价格累计下跌0.77%,12月单月,百城二手房价格为15876元/平方米,环比下跌0.22%,跌幅较11月扩大0.01个百分点,已连续8个月环比下跌。

从房价涨跌城市数量看,2022年以来,百城新房、二手房价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平。其中,12月单月,百城新房价格环比下跌城市数量为68个,较2021年同期增加10个;百城二手房价格环比下跌城市数量增至80个,已连续5个月超70个。

房价的下行与成交规模密切相关,供需之间的平衡重新走向了买方市场。

国家统计局数据显示,2022年1-11月,全国商品房销售面积12.1亿平方米,同比下降23.3%,商品房销售额11.9万亿元,同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%,房地产市场销售未出现明显好转。

中指研究院统计了2022年重点百城新房的销售数据,结果显示,月均成交面积同比降幅为36.2%,12月重点城市成交面积环比小幅回升,但同比降幅仍超三成,单月已连续19个月同比下降,市场预期依然较弱。

而开发投资数据方面,国家统计局数据显示,全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%,11月,伴随着销售市场的疲软,房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平,同比下降19.9%,且降幅较上月扩大3.9个百分点。

据此,中指研究院预计,全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长;克而瑞则以投资规模累计同比降幅线性预估,2022年全年预计完成开发投资额13.2万亿元,规模回到五年前,增速同比下降10.8%。

房企销售拿地大幅下降

房企作为市场一线主体,在这深度调整的一年里,格局已经生变,大洗牌之后,业绩榜单上的名字变换,属于近年来幅度最大的一次。

21世纪经济报道记者查询中指研究院与克而瑞统计数据均显示,2022年房企销售前四强分别为碧桂园、保利、万科和华润,全年销售额均超过3000亿元,但前四席的业绩门槛已较去年降低了2400多亿元。

这也是全行业的一种映射。2022年,百强房企销售总额较去年下降了41.3%。多数规模房企业绩负增长,销售业绩普降态势明显。具体来看,2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑,累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家,另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

前几年百舸争流竞相追逐“千亿房企”的画面也已经远去,房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化。2022年,千亿房企数量为20家,较去年同期减少了21家,超百亿房企130家,较上年同期减少28家。

规模房企整体目标的完成率处于历史低位。克而瑞指出,即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少,或是已经主动调降了全年目标,但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期,1-12月规模房企目标完成率的中位数仅74.5%,明显低于去年超90%的平均目标完成率。

受制于销售与融资的双向挤压,房企普遍调整了投资策略,拿地规模大幅收缩。

全年来看,集中供地市场上,地方国资罕见地成为拿地主力,拿地金额占比达到42%,超过了央、国企的37%,民企该比例则仅为16%、混合所有制企业该比例为5%。

据中指研究院统计,2022年,百强房企拿地总额同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。拿地百强的门槛值为48亿元,较上年同期下降了50%。

“2022年百强房企拿地销售比仅有0.18,降至2017年以来的最低点,且仅有2017年的1/3水平,也远远低于房企普遍拿地销售比0.3的习惯‘红线’。”克而瑞方面则表示,2022年房企拿地意愿已经跌入谷底,如果未来市场情况仍持续冷淡、叠加前景不明朗的情况下,预计房企的投资持续保持谨慎状态,工作以保证现有项目的销售、回款、交付为主。

一位不愿具名的规模型上市房企城市负责人透露,艰难的行业环境下,他2022年全年的工作与前几年风格迥异,“活下去”成了最大的任务,工作重点聚焦在“保交付”和“降本增效”上。

21世纪经济报道记者观察发现,本轮市场大调整之下,房企们纷纷进行了战略转向,聚焦主业、聚焦核心城市、重视运营、轻资产模式是比较常见的关键举措。

市场酝酿企稳

2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,各类利好政策“应出尽出”,政策力度不断加大,地方因城施策的空间也越来越大。

全年稳楼市的步调未停,但政策效果未能形成明显拐点,直至中央层面推出中长期战略定调。

11月以来,包括“央行16条”、“六大行万亿授信”、“房企股权融资”等在内的多项重磅政策落地,中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”,提出“促进居住消费健康发展”,多项利好政策同步覆盖需求端与供应端。

陈文静分析指出,政策的核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解企业的资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。

政策的叠加效应,在市场端形成了一定反馈。

根据中指研究院数据,2023年元旦假期,重点监测城市新房成交面积较去年元旦假期增长超两成。一线城市中,除深圳外,北上广三地的成交量均比去年元旦假期有所增长;二线城市中,武汉、沈阳、杭州的成交量也出现大幅增长,其中,武汉新房成交面积26.8万平方米,比去年元旦假期增长了284%;但在同期,大多数三四线城市购房情绪仍在低位。

市场数据好转的主要原因,除了被疫情压抑的购房需求集中释放之外,政策逐步显效的影响也在加大。

展望未来房地产市场走势,陈文静表示,2023年各地因城施策的力度有望进一步加大,特别是核心一二线城市或继续降低购房成本、降低购房门槛,其中二线城市政策有望全面放开,一线城市政策空间亦较大。

另据中指调查,近期一线和二线城市置业意愿提升,其中一线城市提升相对明显,但当前消费者置业更趋理性,市场预期仍需时间修复。

亿翰智库宏观首席分析师张化东则指出,从更长期限来看,预计未来3-5年,全国商品房成交将围绕14亿平方米中枢窄幅波动。“2023年是市场筑底的年份,也是行业新平台的诞生期。”他说。

(责任编辑:冀文超 )
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