车建新的退意

2023-01-10 09:47:44 乐居买房 

文/乐居财经 魏薇

创业30余年,车建兴从一把锯子开始,以家居建材联动地产,又当上“包租公”,一步步扩充着红星系资本版图。他的名字也经历了从“新”到“兴”的改变。

目前,红星美凯龙(601828)披露公告时多用“车建兴”,但在该公司的官网上,作为红星美凯龙董事长的他,仍沿用“车建新”的名字。

车建兴曾总结自己成功经验的时候说:“除了勤劳和诚实,我靠的就是学习。”

然而,大肆扩张之下的红星系也难以避免债务问题。2021年,他学习起了王健林,抛售旗下重资产以自救。如今,红星系中最核心的资产也将被出售。

1月8日,建发股份(600153)(600153. SH)公告称,公司正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星控股”)持有的美凯龙不超过30%的股份。本次交易完成后,公司可能成为美凯龙的控股股东。

在此之前,美凯龙曾于1月6日收到公司控股股东红星控股的通知,红星控股正在筹划股权转让事宜,或涉及公司控制权变更。

而在去年8月的一个论坛上,车建兴还表示,与“红利期”减退的房地产市场不同,中国家居零售市场的“红利期”刚刚开始,未来20年零售额有望保持年均10%以上增长。

1月9日早盘,建发股份跌停,或许收购美凯龙事项有关。有接近建发的人士表示,收购事项目前属于筹划阶段,董事会还没有审议过,具体条款和交易具体情况还没定,只是在筹措这个事情,依据交易所的规则,公司需要先发信披公告。

同时,上述人士称,公司收购30%的股权,不可能将美凯龙所有债务接过来,后续的交易如何进行,目前还没有具体内容。

地产下行周期,国资成为不确定性市场环境中那股确定性力量。近一年多来,国企地产商逆势进击,频繁现身于地产收购、土地市场。如今,他们的触角伸向泛地产的家居领域。

红星的退意

美凯龙的实际控制人为车建兴,控股股东红星控股直接持有其26.18亿股股份,占总股本的60.12%,红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计共持有美凯龙1860.76万股,占总股本的0.43%。

红星控股的股东分别是车建兴和车建芳,两人分别持有红星控股92%和8%的股权。若按30%的比例计算,车建兴及其一致行动人在卖出股权后仍然剩余约30.55%的美凯龙股份(002783)。但减持完成后,建发股份或将成为单一持股比例最高的股东。

作为家居零售业的巨头,美凯龙曾先后登陆A股和H股。目前拥有A股36.1亿股(占总股本比例82.98%)、H股7.41亿股(占总股本比例17.02%)。A股的总市值为169.1亿元,30%股份对应的市值约为50.72亿元。

对于美凯龙,红星控股或早已萌生退意。2021年12月22日,红星控股曾减持1.58%的股份,合计套现约5.92亿元;2022年12月25日,红星控股再次减持,红星控股及其一致行动人西藏奕盈拟合计减持最高不超过3.41%的股份,套现约7亿元。

红星控股直言减持是为了偿还债务。截至2022年上半年末,红星控股总资产为1874.88亿、总负债1229.18亿;其中,一年内到期的流动负债为662.25亿,但货币资金只有87.57亿元。另外,车建兴及其一致行动人所持美凯龙股份的质押率超过70%。

目前来看,在红星系中,美凯龙不失为一处优质资产。截至2022年12月31日,美凯龙经营了94家自营商场,284家委管商场,通过战略合作经营8家家居商场,此外,公司以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目,共包括476家家居建材店/产业街。

多次出售资产自救

房地产开发业务和美凯龙,都是红星系的重资产板块。为降低负债率,补充现金流,红星系开始了“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略。

2021年6月,红星系将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本。

紧接着在7月,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以40亿元获取红星地产70%股权。此后,三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权,共同推进红星地产的后续开发与经营。

10月,红星系以6.96亿元的价格将旗下成立不久的美凯龙物业80% 股权转让给了旭辉永升。

截至2020年底,红星地产总资产约1000亿元,其中存货逾600亿元,净资产167亿元,相比于40亿元对价70%股权的估值,车建兴几乎是以3.4折“贱卖”。红星控股曾公告称,交易完成后,将大幅降低红星控股有息负债水平。

除了红星地产的股权,红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让,由远洋集团和远洋资本100%持有。

在地产和家居之间,车建兴选择了后者。积极变卖多处资产,与美凯龙所面临的资金困境不无关系。

2020年,美凯龙业绩大幅下滑,同时面临巨大的债务压力。财报显示,2020年,美凯龙营收142.36亿元元,同比下滑13.56%;归母净利17.31亿元,同比大降61%。期末可用货币资金65.11亿元,流动负债金额约316.39亿元。

这一年10月,美凯龙为了改善流动性紧张的局面,首次增发拟募资36.78亿元,其中11亿用于还债,剩下25亿用于项目建设。

闯入者建发

在激荡沉浮的商海里,有卖必然有买。这次入局接手美凯龙股份的建发股份,实力不容小觑。

地产寒冬里,国企地产商逐渐成为资本市场的常客,他们频繁现身收购和土地市场。建发系凭借其国资背景,近一年多来也在逆势进击。

建发股份以供应链运营和房地产开发双主业运行,背靠建发集团,实控人为厦门市国资委。截止2022年中期,建发集团持有建发股份 45.13%的股权。

近两年,建发股份在供应链运营业务板块上成立消费品事业部,试图拓展消费品业务。此次收购拥有并管理大量家居卖场的美凯龙股份,或正符合其该战略需求。

事实上,建发股份旗下的房地产板块近两年也势头凶猛,其主要通过建发房产和联发集团这两个平台展开。2022年,建发房产以1703.2亿元的全口径销售额,位列克而瑞销售榜单第十位,首次进入房企销售十强。其全年销售增速更位列行业第二名,在行业下行周期弯道超车优势明显。

另外,联发集团以454.6亿元的销售额,排名第43。二者加起来的销售额已超过2000亿元。

2019年至2021年,建发房产营业收入分别为3372. 39亿、4329. 49亿、7078.44亿,年平均复合增长率高达44.88%。

2022年上半年,房地产行业的营收利润普降,建发股份却实现了逆势提升,期内营业收入达到3658亿元,同比增长26%;净利润41亿元,同比增长22%;归母净利润27亿元,同比增长6%。

今年以来,在多数房企减少甚至是停止拿地时,建发频繁出现在各大城市的集中供地活动中。

建发在中报中披露,2022年上半年以多元化方式获取优质土地40宗,全口径拿地金额合计约631.34亿元,在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比近 70%,三四线城市也是以海峡西岸和长三角的三四线城市为主。

下半年,建发持续发力拿地。例如,在9月,建发先是在北京以66.47亿元竞得丰台区南苑街道地块及昌平区中关村(000931)生命科学园地块,又转至上海斥资52亿元竞得上海闵行区一宗地块,接着又杀入苏州,斥资 36.43亿元竞得高新区一宗住宅用地,最后又在大本营福州斥资28.7亿拿下两宗地。

12月,建发以15.67亿元摘得苏州一宗宅地,以19.42亿低价摘得的福州一宗旧改地块,斥资21亿拿下的厦门一宗商住用地。

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