上海商业地产蓄势修复，2023年需求回暖趋势可期

　　2022年第四季度，上海商业地产市场蓄势修复。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海正在迎接走出本轮疫情的曙光，我们预计正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

　　办公楼市场方面，2022年第四季度市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。长租公寓方面，租赁需求保持稳健，项目供应呈现规模化、社区化和品质化特点。投资市场方面，办公物业在成交资产类型中仍占主导位置，此外长租公寓受到追捧。

　　甲级办公楼租金下跌，2023年二季度回暖信号明显

　　在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022 年全年共计录得52.4万平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。

　　在中央商务区，位于静安区的两个项目于四季度交付，共计新增9.7万平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升 1.1 个百分点，同比上升 2.3 个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付，体量为6.4万平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降 0.5 个百分点至24.5%。

　　受到疫情反复影响，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度中央商务区租金环比下降 0.9%。2022年全年来看，一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动，而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度，非中央商务区租金环比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此，前滩、徐汇滨江、苏河湾等沿江板块表现坚挺。

　　展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

　　政策助推与多元需求，长租公寓发展现韧性

　　2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”

　　2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。2023-2025年间，将有17.3万套新增租赁住房入市。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

　　2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

　　投资市场四季度显著回暖，自用与内资买家占主导

　　2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1,083亿元的成交量，同比下降22.8%。受国内外疫情及政策环境因素影响，上海第二和第三季度成交量较为低迷，第四季度在房地产行业利好政策的支持下有明显的反弹，成交量约264亿元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

　　办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。除办公以外，长租公寓受到了投资者的追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓，占比名列第二。除长租公寓外，产业园区、酒店、养老等另类资产均受到市场一定的关注。

　　2022年内资买家成交金额占比83%，自用型买家成交金额占比约40%，较为青睐有景观展示面、地理位置优越的新建办公资产。外资投资型买家则较为关注工业物流、产业园区及长租公寓。

　　零售物业在疫情防控政策和双减政策的持续影响下，出租表现依旧面临考验。随着疫情政策逐步开放、管控持续优化，生产生活秩序有望逐渐恢复常态，预计2023年零售物业表现及活跃度将迎来回归。

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