房企资产负债表优化正进入实操阶段

1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。

在50天之前，央行、银保监会上一次联合召开信贷工作座谈会主题为“研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作”。元旦之后，两部门再次联合召开信贷工作座谈会，主题为“研究部署落实金融支持稳增长有关工作”。

首提“四项行动” 

引导优质房企资产负债表回归安全区间

会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。

聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。

资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs 产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容；

负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作；

权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健；

预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

实际上，资产负债表的优化工作在持续推进。观察 2022 年四季度以来的工作，其实有非常清晰的逻辑线。

2022年11月金融街(000402)论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划。

11月22日国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。

12月15日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

12月16日，中央经济工作会议指出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

1月4 日，外媒消息称，国务院金稳委上周指导证券业和银行业监督机构，就优质房企资产负债表支持计划，抓紧落实具体措施。

此次政策对于房企的影响非常大，严跃进认为，房企要跳出传统融资的视角去理解资产负债表。

他指出，此次央行信贷会议明确，此次资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。这就说明，优质房企其实是四优房企，即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。

严跃进认为，资产负债表的优化工作，也充分说明了一点，即2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险，所以要对此类四优房企要积极进行监测和支持。尤其是和金融市场一样，此次房地产领域也提及了“系统重要性”概念，这也说明全国销售业绩 TOP100的很多企业，或都纳入到此类重要性房企的名单之中。

中指研究院企业研究总监刘水也指出，改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。“四项行动”对房企的支持方式更加丰富和全面，将有效防范化解优质头部房企风险。

落实三支箭的进一步部署

本次会议强调，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次会议，目的还是强调，信贷投放要适度靠前发力，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。从近期信贷投放来看，金融机构对信贷投放的信心不足，全社会有信用紧缩的迹象。这其中，地产金融加速器效应减退，是全社会信用紧缩非常重要的原因。而这与金融机构对地产风险的担忧有关，也与房价地价等资产价格继续下跌有关。

李宇嘉认为，不管是稳增长、扩内需，还是守住不发生风险的底线，迫切需要在供给和需求两端，积极纾困地产。问题是，前期国家强调三支箭，对合理融资需求要予以满足，加大收并购等等，但由于对风险的担心，资金实际投放效果并不是很乐观。此次会议，就是对进一步推进地产融资正常化、纾困优质企业，推进保交流，落实三支箭的进一步部署。

会议重点强调的是对优质房企、稳健经营的房企的纾困，资金链缓解。这也意味着，政策不再允许风险继续蔓延，冲击到这些房企，这是未来行业的基本盘。而且，在扶持这些企业的过程中，不仅预期和信心开始稳定，而且也间接促进了向新模式转型。对其他房企，就像住建部部长所言——“慢撒气”，即不发生重大风险的前提下，让存量风险有序释放。去腐生肌，这也是旧模式向新模式过渡，必须要承担的成本。

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