微领地入住率97%领跑行业，租住消费升级逐步显现

　　近日，刚刚开业不久的微领地浦江中心社区，公布其一期入住率已达到97%，2022年11-12月平均每月新增签约330套，在当前租赁市场量价齐跌的大环境下，微领地入住率逆势上升，远高于当前行业平均水平。

　　贝壳研究院数据显示，2022年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%；全国重点40城平均月租金同比下跌3.2%。在上海，2022年10月以来，全市各区的租赁业务也出现了不同幅度的收缩，客户量比去年同期折了25%。同样下降的，还有各区的租金数据。一位杨浦鞍山链家小哥表示，去年6月的时候每天可以带看1次，忙的时候甚至2-3次。而从10月开始一周能有2-3次带看，就很满足了。细化到公寓行业，形式也并不乐观。按照仲量联行监测数据，2022年上海集中式长租公寓市场平均入住率为86.3%。

　　在微领地集团首席执行官周君强看来，这并不意味着上海的经济活力与人才吸引能力在下降。而如何将他们留下来，无疑与“住得更安心”有关。“房租收入比的国际通行的警界线是30%。租金收入比超过30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降”，周君强介绍，上海高校毕业生薪资主要集中6000-8000元区间，租金预算最多介于2000-3000元区间。

　　而哪怕现在租金整体下降，上海市的房租对刚毕业的职场新人来说依然偏高。以最普通的公房小区为例，一居室的平均月租为4503元。事实上，上海4000元/月以下的租房需求量被低估。根据2022年7月安居客数据显示，上海4000元/月以下出租房源供应占比45%，需求占比70%。目前上海市场上已建成的R4（租赁住房用地）租赁项目，普遍大于市场化公寓机构同功能户型面积，但租金整体比较高，仍与刚需的每月2000-3000元预算产生错配。而由微领地自持的浦江中心社区，瞄准的就是租金预算3000元/月以下，毕业五年内的核心租房群体。目前所提供的7种房型全为一居室，单间价格控制在2000 元左右。

　　据悉，微领地浦江中心社区原为工厂闲置宿舍，毗邻8号线沈杜公路站，升级改造后提供6栋公寓楼，3116套租赁住房，是目前上海开业房量最大的租赁住房青年社区。目前选择这里的租户，多为21岁-28岁的职场新人，收入在6000-10000元之间，也有无需通勤的自由职业者。未来，满租情况下将可能为5000人以上的都市新青年提供服务。

　　低单价不等于低品质，产品符合供需，仅仅是最低门槛。在周君强看来，“产品在追求品质化的同时，也要聚焦租客住宿之外的生活以及精神需求。因此，微领地的超级社区应运而生。”微领地为青年住户匹配了社区篮球场、全家便利店、菜鸟驿站、书店、健身房、共享餐厅、共享厨房、自习室、桌球室等当下年轻人所需的生活配套设施。希望能够为年轻人打造一个集生活、娱乐、社交等功能于一身的居住环境，让租户更有沉浸感，也更有黏性。

　　在微领地浦江中心社区，几乎每栋楼都有“回声小岛”的空间。大家可以通过进出楼栋时墙上的告示栏得到“小岛新鲜事”。猝不及防“阳”了，家里却没有药，发信息在社区微信群内寻求帮助，不一会儿，就收到了邻居放置在“回声小岛”处的支援药物。刚刚“阳康”的住户李先生，主动将家中剩余的布洛芬打包放在回声小岛：“现在市面上布洛芬比较难买，正好还有多的，我想分享给社区里更需要它的人……”

　　“回声小岛”空间中还举行了二手市集、一日主理人展览、兴趣分享会等活动。许多用户感叹，超级社区化、精细化运营下的微领地让整个居住氛围更像一个温暖的大家庭。目前，微领地还已经与永璞咖啡、日食记、稻草人开门去玩、艺巢、安德玛等品牌产生连接，将在空间、内容、社群、会员等方向进行更多探索。

　　据介绍，微领地深耕上海，也是全国较早投身长租公寓领域的企业，目前已进入「纳保」阵列，成为更社会化的保租房平台。在“资产+运营”的模式下，微领地聚焦重资产领域，建设、运营管理等全链条的专业化租赁住房资产管理，旗下拥有7个重资产项目，持有房量30000间，管理资产200亿人民币，是目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台。

　　1月11日，上海市第十六届人民代表大会政府工作报告称，“2023年，上海要进一步改善上海市民居住条件。建设筹措7.5万套（间）保障性租赁住房。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”随着疫情形势逐渐好转、经济复苏、用户租赁意愿上升以及金融、土地政策支持的大环境之下，保租房市场将迎来更大的发展机遇。

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