深圳共有产权住房来了！拟永久封闭流转、满五年可转，不再建设安居房

1月17日，深圳市住房和建设局联合深圳市司法局发布关于公开征求《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》意见的通告。

其中，关于共有产权住房的流转规则有了新提法。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。

这意味着，自2010年深圳推出“安居型商品房”概念，时隔13年，最受关注的流转问题，终于有了定论。不能转为商品房，没有了套利空间，这或许能让保障房体系的建立回归初衷，再无漏洞可钻。

深圳的保障性住房体系的设立起于2007年，以廉租住房和经济适用住房为主。此后，安居房、可售人才住房等新名词的不断出现，见证着深圳在保障性住房的供应体系上的不断探索。

深圳现行保障性住房为：安居型商品房、可售型人才房、公共租赁住房；根据最新拟定的管理办法，深圳保障性住房体系将演变为公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大系统。

公共租赁住房：是指政府提供政策优惠，限定建设标准和租金水平，面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。

保障性租赁住房：是指政府给予政策支持，发挥市场作用，坚持小户型、低租金，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。

共有产权住房：是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

其中，关于共有产权住房的推出，拟将取代原有的安居型商品房及可售型人才房相关制度。意见稿还提到，深圳不再安排建设安居型商品房！已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

关于“共有产权住房”，管理办法还对以下问题加以补充：

不动产登记：不动产登记机构在办理共有产权住房不动产登记时，应当按照规定在不动产权证附记栏注记共有产权住房、共有人姓名、共有方式、共有份额及封闭流转等。

剩余房源处理：共有产权住房项目配售两次后仍有剩余房源的，主管部门可以结合住房供需情况、项目情况等因素，将供应对象调整为本市常住居民，或者将房源性质转为租赁住房等。具体项目的处置方案由市主管部门报市政府批准后实施。

封闭流转：共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。共有产权住房封闭流转的具体办法，由市主管部门另行制定。

未满五年的收购：购房人自签订买卖合同之日起未满五年，有下列情形之一的，应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请收购：

（一）因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的；

（二）购房人户籍均迁出本市的；

（三）共有产权住房买卖合同约定的其他情形。

满五年的封闭流转或收购：购房人自签订买卖合同之日起满五年，需要转让所持产权份额的，可以向代持机构申请转让给符合条件的对象。

收购及转让价格：购房人自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

售价：市场参考价格的50%左右。共有产权住房项目的销售均价综合考虑本市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

产权份额：原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同。 购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。同批次销售的同一项目的产权份额相同。购房人产权份额和政府产权份额应当在配售通告、买卖合同中明确。

面积标准：共有产权住房配售建筑面积按照以下标准确定：

1、三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为65平方米左右；

2、四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。申请人自愿认购低于其家庭人口数对应建筑面积标准住房的，低于建筑面积标准的部分不予补偿。市、区主管部门可以根据具体项目实际情况，适时调整配售面积标准，经本级政府批准后执行。

退出轮候册的5种情况：

1、申请人选房排序到位但未选定住房或者虽选定住房但未按照规定缴纳认购定金，累计两次的；

2、未在规定时间内签订合同累计两次的；

3、已签订共有产权住房买卖合同的；

4、连续三年未提出认购申请的；

5、法律、法规、规章和市政府规定的其他情形。

抵押：共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳正式出台共有产权住房管理方法对楼市需求的分流有一定的影响，但影响面有多大，还需要看管理方法更多的细节。

李宇嘉分析，此前，深圳人才住房和保租房对楼市需求的分流已经很明显了。当前房价不涨，或者即便涨，幅度也比较小，许多无房的年轻人便会转向租或买公共住房，对商品房市场而言，短期存在一个分流。当然这也是楼市政策希望达到的目的，解决一些人低成本扎根深圳、实现体面居住这两个需求，未来再转向买房，这是政府构建“先租后买”体系的重要环节。

但是，如果未来商品房价上涨，那么共有产权住房对购房需求的分流效果会比较小。准确的说，共有产权住房政策对市场有多大影响，取决于这类房产未来上市条件，未来上市的收益如何制定关系到人们购房的积极性。这类房产，未来上市条件如果比较严格，那么受欢迎程度不能太乐观，短期内确实对市场有分流。如果楼市回暖，房价上涨，这类房产是否受欢迎，是一个很大的问题。

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