产业策划人的一年| 产业板块被集团地产业务拖累，“相信今年会比去年好”

“从1月13号开始公司就放假了，不过从13号到20号这段时间的法定假期，公司都给员工算了事假，所以也不算带薪休假。”

《每日经济新闻》记者见到魏巍时，正值她们公司放假的前一天。在她看来，因为公司流动性紧张，所以才放假这么早。

魏巍所在的公司属于深圳一家区域房企集团下面的产业园区板块，她是公司的产业策划经理。

对魏巍来说，2022年是充满变化的一年，同时也是面临新选择的一年。“公司去年一度停发工资，停了好几个月，下半年才开始补上。其实集团产业板块的现金流是很好的，但是因为地产业务现金流紧张，所以产业这块的现金也被拿去补地产的‘窟窿’，我们就开始受累了。”

产业板块被集团地产业务拖累

一个产业园区从最开始的选择地块到最后企业入驻，要经历招投标、定位、产业策划、设计立意、功能布局、招商等各种流程。

而魏巍所做的工作就是给产业园区做产业策划，包括产业定位、产业结构、物理空间、运营服务等方面。“这也是相当于在给产业园做指引、宣传、推广。”

比较具体的一项工作就是解决入驻企业的空间需求问题。“不同企业对空间的需求是不一样的，比如一些智能装备企业对层高要求就很高，需要6米以上。不同行业对各楼层的荷载也有不同需求，包括机械装备、家用电器等行业首层载荷在2吨/平方米，一般行业在1.5吨/平方米及以下荷载标准。”

魏巍正在与同事进行业务分享 图片来源：受访者提供

“做产业园，如果不是公司自己拿地开发的，基本属于轻资产运营。如果地段好，基本收入是很稳定的，主要靠租金收入和运营收入。”

据魏巍透露，“我们产业板块是集团现金流比较好的板块，不需要占用太多资金，属于轻资产，在过去一年还在给集团的地产业务‘输血’。”

谈及过去一年的感受，魏巍有些感慨道，“因为去年公司一度停发工资，有好几个月工资都是后面陆续补发的，不少同事也因此离职。”

“那些离职的同事，有的还在家待业；有的去了一些规模不大的‘友商’；有的去了房地产行业的‘大厂’，如招蛇、金地等，他们也有产业园业务；还有的去了TCL、中集等公司，这些企业虽然不是纯做产业园的，但也有相关业务和需求。”

魏巍告诉记者，“从去年下半年开始，公司开始陆续补发之前拖欠的工资，同时在年前也给了解决方案，说是剩余拖欠工资将在今年年中和年底陆续补齐。”

在魏巍看来，虽然产业园行业受房地产市场整体下行的波及，但她还是十分看好未来的发展前景。“产业策划在整个行业算得上刚需，原因很简单，企业做产业园比较常见的有两种：一种是直接向政府拿地；另一种是对某块原有地块进行改造，比如对一些旧厂的工厂主和旧村村委的地块进行改造。”

“地方政府在新区规划时通常要求企业带方案，此外在落地执行的时候要求配套先行、产业落地，而这些工作绝大多数都是产业策划在做。相对于对现有地块，比如对旧工厂、旧园区等的改造，很多工厂主和村委因为缺乏专业定位和招商能力，虽然项目地段不错，但常年空置、租户支付能力也较低，没能到妥善盘活的状态，更需要专业策划。”

魏巍曾经调研/服务过的产业园 图片来源：受访者供图

“今年应该会比去年要好点吧”

“如果有两个产业园，一个由知名企业做的，但位置相对较偏僻；另一个是中小企业做，但地段好。你会选择哪个？”

对于记者的问题，魏巍的回答是后者。“做产业园，企业的品牌没那么重要，不会像住宅关注度那么高。”

“企业愿意入驻，一个是看价格，一个是看位置，另外就是看政策和产品。比如深圳前海的产业园，政策优惠就是要比其他区要好，入驻企业能享受到的租金优惠也更多。”

在魏巍看来，她们所扮演的角色有点像“药引子”。“我们所做的工作其实是起到一个催化和向导的作用，并不能对产业园的兴盛起决定性作用。”

魏巍认为，产业园的发展从硬件上来说，是由价格、地段、产业及政策等因素所决定的；从软件上来看，是由运营和服务所决定的。

据前瞻产业研究院数据，深圳累计有4419个产业园，其中宝安区的产业园数量最多，达1470个；其次为龙岗区，有1032个；龙华区以851个排在第三。

在魏巍的相册里，还保留着深圳各种产业园的照片，有的是她在调研时拍的，有的是她与同行进行业务交流时拍的。

“如果有两个产业园，一个由知名企业做的，但位置相对较偏僻；另一个是中小企业做，但地段好。你会选择哪个？”

对于记者的问题，魏巍的回答是后者。“做产业园，企业的品牌没那么重要，不会像住宅关注度那么高。”

“企业愿意入驻，一个是看价格，一个是看位置，另外就是看政策和产品。比如深圳前海的产业园，政策优惠就是要比其他区要好，入驻企业能享受到的租金优惠也更多。”

在魏巍看来，她们所扮演的角色有点像“药引子”。“我们所做的工作其实是起到一个催化和向导的作用，并不能对产业园的兴盛起决定性作用。”

魏巍认为，产业园的发展从硬件上来说，是由价格、地段、产业及政策等因素所决定的；从软件上来看，是由运营和服务所决定的。

据前瞻产业研究院数据，深圳累计有4419个产业园，其中宝安区的产业园数量最多，达1470个；其次为龙岗区，有1032个；龙华区以851个排在第三。

在魏巍的相册里，还保留着深圳各种产业园的照片，有的是她在调研时拍的，有的是她与同行进行业务交流时拍的。

魏巍曾经调研/服务过的产业园 图片来源：受访者供图

魏巍告诉记者，2022年基本上深圳大部分产业园区的租金都下调了。“对产业园的运营人员来说，是有硬性指标的，比如要保证园区多数的入驻率。但去年很多企业因行情不好，均不同程度受到影响。产业园要想继续留下这些企业，就只能继续降低租金，为的就是稳住产业园的出租率。”

值得一提的是，目前不少产业园在推行“工业上楼”做法，魏巍对此上也有着自己的看法。“如深圳部分产业园区正在实施的‘工业上楼’，本质上是通过工业用地容积率去提高工业用地的效率，但这种方式并非适用于所有企业。”

魏巍表示，“虽然很多企业从理论上来说是可以上到高楼层的，但在实际操作过程中，企业通常还会考虑到运输成本、厂房建设成本等，大部分企业其实是不愿意去到高楼层的，像一些机器生产类企业，愿意接受的楼层不会超过8层。部分搞‘工业上楼’的产业园，易形成‘首层低层受欢迎，中高层易闲置’的格局。”

在交谈中记者注意到，魏巍对产业园行业还是十分热衷，对各种行业动态及发展情况也是张口就来。

谈到目前的工作状态及今后是否有新的打算，魏巍表示，“走一步看一步吧。一是看下公司今年是否会好转，同时也会关注下行业新的岗位，毕竟有类似需求的企业还是挺多的，而且行业也不会一直萎靡，今年应该会比去年要好点吧。”

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封面图片来源：受访者提供