又一个偿债高峰 压力再次给到房企

政策面，近期房地产行业可谓暖风频吹。

2月2日，据银行间交易商协会官网消息，万科337亿元中票、新城控股(601155)150亿元中票、美的置业150亿元中票、新希望(000876)五新实业集团10亿元中票及中国铁建(601186)房地产22亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。

而在3天前，碧桂园曾发布消息称，拟由全资附属公司碧桂园地产集团有限公司发行总额200亿元中期票据经已获准注册。该笔注册额度自通知书日期起计两年内有效，碧桂园地产可在注册有效期内分期发行中期票据。

短短一周，多家房企的融资陆陆续续获得进展，似乎房企融资环境在进一步改善。不过，虽然政策层面持续发力，优质房企也在积极抓住融资窗口期。但从数据上看，房企整体融资仍然难言乐观。

融资同环比均下降

但降幅收窄

据中指研究院监测数据显示，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。行业平均利率为4.32%，同比上升0.41个百分点，环比上升0.23个百分点。受春节假期影响，本月融资同环比均为下降，但好消息是，降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。

具体来看，房地产行业信用债融资297.2亿元，同比基本持平，环比下降27.6%；海外债发行67.3亿元，同比下降21.2%；信托融资15.6亿元，同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资128.4亿元，同比下降55.5%，环比下降36.0%。

1月债券发行充分利用政策利好，在延续12月良好势头的基础上，出现了新突破。

在政策持续鼓励下，信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。

海外债在连续5个月断发后，终于再度迎来曙光，1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。受行境外债券频繁违约影响，房企海外债发行严重受挫，投资人信心短期内难以修复。而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归海外债发行。

今年一季度为房企偿债高峰

尽管曙光已经出现，但房企债务到期的压力依旧显而易见，2023年，仍然是房企“偿债年”。

克而瑞统计数据显示，2022年100家典型房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，这是自2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

与此同时，房企将迎来一波大规模偿债潮，克而瑞监测的数据显示，2023年前三季度，到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。

其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元，其中1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。2021年以来，房企发债量长期小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。

值得注意的是，在这波到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。房企偿债压力大，仍有可能发生债务违约风险，特别事当前房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，个别房企仍有可能发生债务违约。

对此，中指研究院表示，需求端修复、拉动销售回款才是根本之道。房企要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。调控在供给侧发力的同时，如果针对需求端进行改善，房企则有望在经营端也快速实现流动性回暖。

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