70年楼龄的房子怎么办？上海推倒重建两千户“老破小”亮答案

“新的想法必须依靠旧的建筑才能存在”。简·雅各布斯在影响深远的书籍《美国大城市的生与死》中指出，对存量建筑的重复利用，可推动建筑形态积极变化，打造多元化的城市环境。

随着城镇化进程推进，一批建筑日渐老旧，亟需一场新陈代谢。老旧住宅水管老化、消防不过关、楼体损坏以及安全秩序治理等问题开始暴露。如何让建筑优雅地老去，考验着每一位城市建设者。

70年楼龄的老房子到底会怎样？上海彭浦新村街道亮出了答案。

上海彭浦新村街道旧改办负责人须炳荣告诉时代周报记者，彭浦新村里有部分房源楼龄接近70年。此前，这里分布着多层老公房里潮湿阴暗又狭小的房屋，7-8户居民合用一个厨房和卫生间。每逢大雨，住在顶楼的居民屋顶渗水是“家常便饭”，住在底楼的居民家中则因地势低洼、下水道堵塞等原因遭遇“水漫金山”，甚至在小区里行走时，“最高的积水能淹过人的膝盖。”

改变，迫在眉睫。一场与时间的竞速，已然拉开序幕。

在街道办牵头下，由中国铁建(601186)、上海建工(600170)等国资企业施工，包括彭三小区二期至五期在内的2000多户住宅，采用拆除重建的方式改造。

改造后，彭三小区从原来“厨卫不成套”的36幢“老破小”，摇身一变为成20幢独门独户的多层和高层住宅楼。经过长达十余年的渐进式改造，彭浦新村破茧而出，形成今日集住宅、公园和餐厅于一体的高端住宅项目。

这是一次政府、城市与市民多方共赢的实验。有业主发现，在二手房交易市场上，自己的房子竟然还能比周边小区贵1-2万元/平方米。

彭三小区成功的案例，让彭浦新村这个上海曾经的超大规模“老公房”聚集地，在新的城市更新模式探索之下，焕发出崭新的活力。

摸着石头过河

老旧住宅改造，最大的难题在于平衡利益。拆前拆后面积平移、住户楼层安排、公建配套设置等，均是一道道错综复杂的算术题。

与以往直接拆迁有所不同，街道旧改办要面对的挑战远不止动员拆迁这么简单。由于此前上海从来没有过类似的经验，每一步尝试都是在“摸着石头过河”。

须炳荣告诉记者，针对小区内建筑的不同情况，彭三小区的更新方式也略有不同，并分成了五期进行改造与更新。其中，一期扩建厨卫，二期至五期采用拆除重建。

（早期彭五小区直接在侧面扩建楼梯，时代周报记者摄）

“在做一期的时候，居民大多面临主要问题是没有独立的厕卫，于是我们将原有的过道空间让渡了出来，通过将楼梯外移至侧面，合并同一层居民房屋等方式，满足居民独立卫浴、厨房的需求。”须炳荣透露，“但是很快我们就会发现，这些改造还是不能完全解决所有的问题和需求，比如老年人上下楼还是没有楼梯，小区的停车位也仍然短缺，基本的一些生活配套还是没有，于是我们开始尝试新的思路，决定还是要推倒部分房屋重新建造。”

这也意味着居民需要先从原来房屋里搬走，然后等楼房盖好之后再搬回。彭三小区二期试点成功后，这种旧改模式后被称之为“拆落地”。

以如今正在进行建造的，同样使用“拆落地”方式改建的彭一小区为例，旧改办通过为期两个月的摸排，走访2110户居民房屋实际情况后，一共整理出282个户型和面积，且每个户型都不一样，最小的7.2平方米，最大的有110平方米。

（彭一小区新的设计方案，时代周报记者摄）

通过合并相似面积段的户型，最后也还是整理出了94个户型，此后在方案设计阶段，街道旧改办反复和设计部门沟通，通过20多次的修改和意见反馈，历经前后1年多的时间，最终将彭一小区每一户居民改造前后的户型整理成手册，完成了彭一小区整体的设计方案。

据须炳荣介绍，改建后的彭一小区还分别配套有一座带游泳池和篮球馆的体育中心、一座居民文化中心、一座生活服务中心以及养老院。多余的房屋也将作为静安区的保障性住房来统一调配使用。

“拆落地”方案亮相

通过彭五、彭七以及彭三小区一到五期的旧房改造工程，彭浦新村街道办先后探索出“改扩建”“加层扩建”“拆除重建”等多种改造模式和规模上由点到面，从整幢到成片到小区整体改造。

时代周报记者在现场看到，如今彭浦新村街道最后一个非成套旧住房小区——彭一小区旧住房成套改造拆除重建项目正在紧锣密鼓地施工建设中。

（改建中的彭一小区，图片来源：彭浦新村街道）

“十几年的旧改工作，经常会遇到居民不理解的情况，但如今回搬后的居民，再次看到我们旧改办的工作人员时都很感谢我们，这让我们觉得一切的付出是值得的。”须炳荣表示。

如今，彭浦新村的几个“老破小”小区逐步迈向正轨，但在上海，还有很多非成套型的小区亟需这样更加人性化的城市更新方式。

上海市政府近期《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》中提出，要用10年的时间，全面提速“两旧一村”改造，到2025年，全面完成中心城区近40万平方米的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造。

不过也有不少业内人士表示，可以制定综合改造方案，通过引入合适的市场主体参与，以缓解大批城市更新所带来的资金压力。

2月21日，第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋向时代周报记者建议，由于“留改拆”的政策导向让城市更新的整个运营逻辑更为复杂，对规划和资本的要求也更高。

“未来，或可以考虑让国资平台公司等来牵头，再引入一些擅长城市更新运行的企业、机构来做二级联动，这样不仅缓解了一级开发需要投入大量资金的压力，后期进入的市场化企业、机构也能通过运营提升城市更新的溢价空间，从而通过政企联动方式，谋求双赢局面以及利益价值最大化。”朱锋表示。

相信在越来越多城市更新新模式的探索之下，以及相关政府部门的积极推动下，上海的城市更新也将跑出新的“加速度”。