城市更新是楼市可持续发展的新路径

【环宇杂谈】

城市更新模式下，改造从地产主导，全面回归公益主导，国企和政府平台作为先遣部队进入。

李宇嘉

笔者注意到，今年的“两会”，不管是政府工作报告，还是代表委员的提案议案，都十分强调城市更新。什么是城市更新呢？简单讲，就是对不合理的城市空间重新布局，生产、生活、生态各得其所；水电管气路网等公共设施，该补的补、该换的换；修复和完善社区的功能，有物业、有服务，打造5-15分钟的社区生活圈，老人、大人和小孩都有想要的空间。

城市更新，不仅是扩大内需的必经路径，也是楼市可持续发展的主要空间。对此，笔者先举个例子。房子和车子都是支柱产业，但发展境遇完全不同。近期，燃油车踩踏式降价，而楼市已经复苏。业内人士说，现在的轿车，性能、质量、外观等，比20年前不知道好多少倍，但价格只有原来的一半。房子呢？高速发展了这么多年，质量乏善可陈，甚至还在为交楼发愁。

几场讨论会上，都有领导或专家这样认为，从量上看，房子够多了，但仔细瞧瞧大家的居住质量、配套设施、社区服务、片区面貌，发现与城市光鲜的外表格格不入，难言高质量发展。特别是，70%的人口集中在主城区，但主城区的房子可谓“老破小”主导，楼龄多在20年以上，还在用罐子煤气，各种线路老化，采光通风不佳，设计落后，外墙和楼道破旧。

很多人说，问题这么多，为啥不早改造呢？很简单，这些区域没啥腾挪空间，产权主体多，各有各的诉求，改起来难度大，不如绕道外围的净地空间。而且，过去20年各大城市都在大搞新区、开发区、副中心等，产业布局很宏伟、很先进，轨道交通也在向外延伸。各方在业绩诉求上求快、求大，还有这样的“规划红利”加持，老城区就被搁置在一边了。

楼市高举高打了20年，主战场就在老城区外围。地卖了不少、房子也建了不少，但罗马城绝不是一天建成的。现在来看，房地产成了“造城”的融资工具，各种宏伟的大手笔规划，很多都没有落地（也不可能在短期落地），规划红利异化为楼市热潮，引来的是各方投资客。当涨价预期褪去，当需求开始退潮，而真正想住在这里的发现不靠谱，结果就是用脚投票。

这时候，发现还是中心区、老城区有烟火气、有温度、有人情味儿。问题是，在过去20多年楼市繁荣过后，中心城区或老城区的房子尽管老旧，房价也上了几个台阶。更要命的是，由于回旋余地小，供应没弹性，老城区、中心区的房价死贵死贵的。这些年，但凡中心区有新房供应，不管是新地供应，还是拆迁旧改，很多是见缝插针、高耸入云式的单体楼。

城市更新的前身就是拆迁主导的旧改，房地产主导，房地产买单。拆迁要价一波高过一波，没有最高只有更高，根本没有能力补上配套设施、修复生态环境，不仅原有的“城市病”治不了，还增加了未来的治理隐患。比如，每个新项目都向上要空间、向上要投资回报，整个片区地上地下的管网压力更大了，交通更拥堵了，学位更紧张了，排涝的压力也更大了。

城市更新模式下，改造从地产主导，全面回归公益主导，国企和政府平台作为先遣部队进入，借助专项债、更新基金、财政补贴、政策性银行低息贷款等，先把片区内要补的公共设施、生态修复等等，全部补上。该拆掉的要拆，但公益属性把护下，不要妄想“补偿造富”了。要高价补偿的，会被晾在一边，先推动国有旧工业、商业改造，先推动产业和招商。

降成本、补配套的更新逻辑下，密集人口的支撑下，片区内商业、居住、产业都开始活跃起来，沉睡的活化起来，消费内需也增长起来。从地产的角度看，原来无人理睬的“老破小”，现在成了总价可控（小户型为主）、配套成熟、可青睐的“上车盘”，原业主也借此换了新房。即便不交易的，主人也纷纷开启二次装修的“消费升级”，自住或出租“两相宜”，整个城市的房屋循环撬动起来了。这既是房地产健康发展的表征，也是可持续发展的表征。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

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