土拍决战朱辛庄：“生面孔”来势汹汹 大华地产成“幸运儿”

3月23日，北京2023年首轮土拍共挂牌2宗地块，均位于昌平区，一宗位于昌平新城东区三期、另一宗位于朱辛庄地铁站左侧。出让土地面积共6.38万㎡，总起价38.3亿元。

其中，首开以底价27亿元拿下新城东区地块，抢夺激烈的朱辛庄0028地块最终被上海大华以12.995亿+溢价率15%收入囊中。整体来看，2宗地共计收金39.995亿元。

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冷热分明 利润空间决定土地命运

本次土拍，两宗地块呈现了截然不同的命运。

昌平新城东区地块仅首开1家报名，最终由首开以底价27亿摘得，成交楼面价24956元/㎡，出让面积4.92万㎡，规划建面10.8万㎡，商品住宅销售指导价5.3万元/㎡，无配建。

与之相比，朱辛庄地铁站附近地块则是受到42家开发商追捧，该地块出让建设用地面积14653平米，体量较小，规划建设用地面积36632平米，起始价11.3亿元，推出楼面价30847元/平米。地块合理上限价格12.995亿元，上限楼面价35475元/㎡。政府指导价格62000元/㎡。最终房地价差26525元，较之前热点地块房地价差略低，但利润空间依旧充足。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，虽然2宗地块热度分明，但新城东区地块的平淡成交与朱辛庄0028地块的热度空前均是有迹可循。昌平新城东区地块虽然地处昌平中心，但是却在北六环外，大多是地缘性客户，而且体量大、总价高，很难出现激烈的竞争局面，最终仅获首开的青睐。

相对而言，朱辛庄0028地块的优势更为突出，该地块临近地铁、规模小、总价低、无现房销售等其他条件限制，享万达广场等商圈以及中关村(000931)生命科学园等产业辐射，而且周边购买力强劲，对于房企而言，利润空间相对较大且项目入市销售情况可观，因此“抢手”是必然。

中指研究院高级分析师张晓飞认为，朱辛庄地块热度与此前小红门地块有异曲同工之处，规模小、利润高、资金少、流速快、难度低。吸引除长期关注北京市场以外的各种企业竞相参与。最终摇号阶段被上海大华地产企业竞得，成为本次土拍最受关注企业。

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“生面孔”来势汹汹 土地市场复苏？

北京昌平朱辛庄地块的报名企业数量多、拿地热情高涨，是今年全国土地市场中值得关注的现象。

资料显示，朱辛庄地块是北京招拍挂以来房企参与数量最多的地块，该地块报名房企 42 家，线上报价房企30家，摇号现场，全部报名房企均举牌表示参加，引发了北京土拍有史以来最火爆的摇号大战，摇号中签率被拉低至 2.38%。

引发众多房企参拍，主要是由于朱辛庄 0028 地块的开发门槛不高，规模小、总价低。

值得关注的是，本次参与竞拍的房企中，还有不少“生面孔”，比如，该地块的最终竞得者大华地产，公开信息显示，大华地产是一个以上海为重心的老牌区域型房企，总部位于上海。此次是大华地产第一次在北京市场拿地。根据中指研究院数据显示，2022年大华集团在全国范围内实现销售金额361.0亿元，位列百强房企第57位。

此外，海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产、邯郸合金房地产、河北万浩、湖北天创等企业也极少出现在北京土地市场中，穿透这些房企的股权结构，除了湖北天创有国企背景以外，其他企业大股东全部是自然人。

易居研究院研究总监严跃进指出，此次拿地的房企中，有很多陌生面孔，实际上也说明在这一轮土地交易市场中，一些大房企相对保守，则使得其他房企投资拿地的意愿明显增强，同时也体现了对于北京市场的看好。

他认为，此次北京昌平拍地事件，也是土地市场复苏的重要案例。目前还很难说土地市场明显回暖，但是从各地的情况看，出现了一些零零散散的小复苏。尤其是部分地块的竞拍意愿比较强，说明房企会有较为积极的拿地意愿。

“此类拍地进一步说明，地块的性价比若是高，那么房企拿地意愿会明显增强。这也要求后续各地在供地方面要注重地块的优势，减少拿地方面的约束，进而确保房企拿地减少顾虑，同时积极拿地。类似情况下，土地市场也有持续小复苏的可能。”严跃进补充。

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