北京商办市场迎来良好开局，政策与市场需求共振 仲量联行2023年第一季度北京房地产市场回顾

　　4月4日，“北京商业地产市场在一季度观察到了各个领域的需求回升， 2023年开局良好，后程可期。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示。一季度，办公楼市场租赁活跃度显著提升，全市净吸纳量由负转正，CBD区域引领需求复苏势头。在投资市场中，一季度凯德以人民币28亿元完成对苏宁生活广场的收购；消费基础设施纳入REITs发行资产范围，零售业态迎来重大利好。零售地产市场得益于零售消费的明显增长，品牌租赁需求回升。工业物流市场需求持续增长，其中平谷子市场表现优异；全市租金延续增长态势。高端住宅市场迎来积压需求的释放，成交量环比增长20%。

    甲级写字楼

　　北京办公楼市场呈现需求回升态势，春节后迎来问询量小高峰。在经历了 2022 年下半年极端安静的市场之后，租赁活跃度自 2023 年初开始有所回升。许多业主表示年后租户问询、带看的数量显著增加，这提升了他们对于办公楼市场的信心。从成交数量方面来看，超过 60% 的甲级办公楼租赁需求来自 1,000 平方米以下的面积。 近期市场鲜有大面积需求出现，主要因为大型企业通常需要更长的租赁决策时间。从行业分布来看，金融业贡献了甲级市场成交总量的40%，尤其是内资金融企业。CBD区域市场率先引领复苏势头，贡献超过三分之一的租赁成交总量。 此外，受到区域内具有竞争力的租金价格推动，望京和第三使馆区的租赁成交量也有所增加。

　　第一季度全市净吸纳量由负转正，主要由于近期租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。 从全市场角度来看，由于过去几个季度各区域累计了大量退租面积，业主仍面临空置压力，同时也将延续当前较大的租金商谈空间。全市甲级办公楼平均租金在 2023 年第一季度持续下调，环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于 2022 年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。“一季度我们从问询、带看与合约谈判等不同方面观察到租赁活跃度的回暖，预计将推升未来几个季度的租赁成交量。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租赁市场复苏趋势将延续，全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将开启小幅提升步伐。”

　　投资

　　第一季度北京大宗交易市场交易额同比下降，但活跃度明显上升。一季度，凯德以人民币28亿元收购位于朝阳区慈云寺区域的苏宁生活广场，该综合体项目包含办公及零售业态，总建筑面积近10万平方米，倍受市场瞩目。该交易进一步表明境外投资人并未因短期市场波动而影响其对北京核心资产的长期看好。

　　消费基础设施首次纳入REITs资产范围，零售业态迎来重大利好。3月24日，国家发改委公布文件，进一步拓宽了REITs发行的资产范围，将百货商场、购物中心纳入可发行范畴。同时，活跃于市场中的投资人持续看好具有现金流的商业地产投资机会，如商办、长租公寓、产业园区等物业，这一类的投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。“百货商场、购物中心可以发行REITs的消息不仅对零售业态有重大利好，也给商业地产市场注入了一针强心剂。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“第一季度境内外投资人已开始积极寻求投资机会，我们预计，商业地产REITs政策的到来有望显著提升北京的零售资产盘活，也将持续提振商业地产市场信心。”

　　优质零售地产

　　租金增幅 环比下降0.4%

　　备注：优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

　　租赁需求温和复苏，得益于零售消费增长。在今年春节假期期间，北京市重点零售企业销售额已复苏至疫情前水平，较2019年增长13.2%。客流量与消费热度延续到三月，推动了此前在2022年对市场保持谨慎态度的餐饮、高化和时尚品牌在全市购物中心积极寻求可租赁面积，以从持续恢复的消费市场中获益。2022年经历最大规模退店的餐饮业态在第一季度显著扩张，新租店铺面积达到全市增量的38%。

　　随着工程进度的恢复，延期项目顺利入市。郊区市场新入市三个项目，总体量高达21.6万平方米，开业率较为可观。其中，西红门新光界和西长安街中骏世界城两个购物中心项目由于区域商业氛围不同而表现略有分化；北京SKP旗下的DT51是一个以百货模式运营的城市更新项目。租赁活动的回暖贡献了六万平方米以上的净吸纳量，全市空置率呈现回落。市区市场空置率环比下跌0.8个百分点至7.1%，郊区市场空置率录得9.6%，环比下降0.5个百分点。

　　租金谈判微幅让步以吸引更优质品牌入驻。尽管租赁需求有所回升，但品牌方利润出现增长且推升承租力的趋势并未在第一季度即刻得到体现。此外，仍有面临空置压力的业主对高品质品牌做出微幅租金让步，以此填补空置面积的同时提高项目定位。市区市场租金录得小幅下跌，环比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊区市场租金环比下降0.6%（同比下跌6.4%）。

　　“2023年新增供应的入市将为北京零售市场带来超过90万平方米的体量。目前，高品质项目的预租进展较为坚实，供应波峰预计不会大幅拉高全市空置水平。然而，新项目之间的市场竞争或将阻碍2023年下半年的租金回涨幅度。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

　　工业物流地产

　　物流市场需求持续增长，平谷子市场表现优异。随着疫情防控在2022年末全面放开，经济活动的恢复显著利好物流板块，2023年一季度市场租赁需求更为活跃。多个超过1万平方米以上的大体量新租成交在一季度录得。新增需求以物流、电商和生物医药为主。其中，平谷子市场需求增量明显优于其他区域，呈显著上涨态势。在供应方面，一季度共有两个新增项目入市，总建筑面积为104,366平方米，其中一个表现最佳的项目以高达90%的预租率入市。新项目的集中供应使市场空置率被小幅推高0.5个百分点至6.3%。

　　在活跃的需求支撑下，北京工业物流市场租金持续攀升。2023年一季度市场租金环比增长1.3%，同比增长5.0%。活跃的需求抵消了供应持续增加所带来的影响，核心项目和空置率较低的项目均有不同程度的租金上调，带动整体市场租金稳步攀升。“2023年，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“预计共有464,093平方米的新增供应即将入市。尽管新增供应将在2023年达到近十年来的历史峰值，但在强劲的市场需求支撑下，空置率预计仅小幅上涨1.7个百分点至8%。”2023年将会成为北京物流市场的重要转折点，市场扩容将释放之前被供应限量所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。

　　高端住宅

　　积压需求持续释放，北京高端住宅市场成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市场共成交1,383套，环比增长20.3%。尽管适逢春节假期市场传统淡季，但在市场情绪改善和供应端持续放量的叠加作用下，前期累积的需求集中释放，推动住宅需求表现活跃。随着核心地段的高品质项目入市，一季度高端住宅新房价格环比微涨0.2%。在高端住宅租赁市场，春节过后市场活跃度提升，平均租金环比上涨0.3%。

　　预计北京高端住宅市场热度不减。伴随近期市场持续推盘，热门地段的优质项目有望吸引购房者，预计北京高端住宅市场销量在短期内仍将保持高位。“2023年政府工作报告中明确提出支持刚性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，进一步增强了市场乐观预期，将支撑住房需求持续释放。”米阳表示：“尽管活跃的市场情绪或将带动价格的短期上涨，但考虑到维稳的基调不会改变，北京高端住宅市场价格将保持平稳走势。”

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