十大房企掌门人复盘反思突围，你看好哪家

　　经过一年多非同寻常残酷的市场洗礼，各大房企掌门人痛定思痛，纷纷在公开场合对企业发展模式进行复盘总结，围绕“人、管理、决策”等问题进行反思：市场好的时候，红利和快速发展掩盖企业管理粗放的弊病；市场差的时候，企业管理层决策错误，组织信息闭塞、僵化等问题导致错判形势和预期。

　　“追求规模的惯性让我们投资上过于乐观激进。”融创董事会主席孙宏斌诚恳致歉、反思，并表示非常有信心让公司走出困境。这也是多数房企掌门人的反思共识。对于未来的发展，各掌门人仍坚定看好中国逾10万亿量级的地产市场，坚定聚焦高质量发展、锚定可持续专业转型信心。

　　挥别高速成长期，回顾那个“野蛮”时代，反思发展过快、烧钱过猛、管理过粗的，并不只有出险房企。在行业规模倒回6年前、房企遭遇缩表出清生死之战的2023年，降扛杆降负债降规模、提升品质聚焦专注提升，成为共识。

　　盘点这些头部房企、出险房企掌门人奋力一搏挣扎求存与发展，他们对行业、企业的思考以及未来转型方向，值得关注、借鉴。

　　一、万科郁亮：新房需求“上有天花板，下有保底线”

　　万科2022年业绩概况：

　　2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正。

　　在2022年年报中，万科将“开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准”写入致股东信。在市场看来，抛弃“唯规模论”，或是房地产市场的整体风向标。董事会主席郁亮在2022年度业绩发布会上也表示：“短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。”

　　1、重申市场仍处于温和复苏阶段：

　　市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”：1—2月一二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上“狂飙”；3月的周均成交水平比2月的高点回落了6%左右，表现仍超过2022年最高水平，因此也没有“倒春寒”。市场还在温和复苏的轨道上。

　　2、每年仍有12万亿保底线规模

　　新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，市场仍能保持12亿平米的需求。企业要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然选择。

　　3、经营服务业务进入收获期

　　2023年万科的经营服务类业务加总在一起，收入会有两位数增长，利润也将对集团有正向贡献。

　　4、2023年计划

　　租赁住宅方面，扩大管理规模，提升经营水平，实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。物流仓储方面，完善仓网布局，强化渠道建设。聚焦冷链，基于客户的需求，沿着供应链环节，加强在长三角、大湾区等核心城市的投资。商业开发运营方面，提升运营水平，保障重点项目开业，提升存量项目的经营回报，不但要走产品和运营均好的综合体项目，也要做好和综合住区大盘开发产生协同作用的社区商业。

　　二、碧桂园杨惠研：从挖潜存量、资产置换、投资买地修复资产负债表

　　碧桂园2022年业绩概况：

　　2022年实现总收入约4303.7亿元，同比下降17.7%；毛利约328.8亿元，同比下降64.56%；股东应占核心净利润约为26.1亿元，同比下降90.3%。

　　董事局主席杨惠研“接棒”碧桂园后强调，2023年对企业来说更具挑战，也更需要坚韧的精神。企业当前面临的不只是生存问题，更要放眼中长期的稳定发展，围绕市场和客户去思考公司的发展战略。

　　1、重启拿地，未来一二线和三四线布局五五开

　　2023年整体投资将围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量，进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。房地产依然是支柱行业，未来碧桂园的战略方向仍是行稳致远。具体而言，将从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”布局。

　　2、打造第二增长曲线

　　碧桂园将继续坚持“一体两翼”发展，“一体”是房地产主业，“两翼”分别是代管代建业务和科技建造（建筑机器人）业务，这是碧桂园的第二增长曲线。

　　3、公司发展的中长期远景

　　碧桂园未来3-5年的主要战略方向，是积极修复资产负债表、利润表和现金流量表。同时，要围绕市场、竞争对手、客户做好战略优化，加强一二线布局。在核心竞争力方面，夯实产品力、成本力。

　　三、龙湖陈序平：增肌控重，走难而正确的路

　　龙湖2022年业绩概况：

　　2022年营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元，同比小幅增长2.1%。

　　短债上，一年内到期债务为人民币206.6亿元，占总债务比例9.9%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍。

　　董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩发布会上对企业发展进行思考：“去年，龙湖在控负债总额的情况下实现利润增长和调整结构，这就好比一个人增肌，但是体重不能增加，因此需要更加自律、更加提高经营水平，这是龙湖选择做的难而正确的事。”

　　1、变与不变的思考：

　　不变的是龙湖的底色，包括经营策略、企业文化等。

　　变的则是根据内外部形势，对企业做出业务重构等调整，变成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道、两个服务航道。

　　2、相信地产行业拐点已现

　　陈序平指出当下三个趋势，一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

　　3、坚定看好10万亿量级的支柱产业

　　首先要做好城市聚焦，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。其次提升周转及去化，优化存货结构，修复盈利水平。相较于规模，更注重交付质量、回款质量及利润率。

　　4、未来布局:将逐步加大非地产业务占比

　　未来5年以内，非地产开发业务利润占比将在50%以上。

　　5、未来反思：

　　过去，整个行业处于高歌猛进阶段，资产负债同步增长，但靠高负债去驱动高增长的逻辑已变得非常凶险。所以，龙湖在经营上会更加重视资产质量，总负债下降，去存货，提高运营的效率，去驱动公司的增长。

　　龙湖管理层选择一条更辛苦的路，就是控负债总额的情况下，实现利润稳中有增，并优化资产质量，相当于增肌不增重。“这是一条难而正确的路，我们会坚定向前。”

　　四、保利刘平：房企高质量发展成为必由之路

　　保利发展2022年业绩概况：

　　2022年实现签约销售额4573亿元，市场排名升至行业第二。营业总收入2811亿元，同比下降1%；归母净利润183亿元，同比下降33%；毛利率22.01%，同比下降4.79%。

　　董事长刘平在业绩说明会上表示：“中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由‘规模扩张’转向‘高质量发展’的关键时期。”

　　1、行业迈入“品质时代”，房企高质量发展成必由之路

　　受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖。主要城市整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，行业总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

　　2、未来投资布局：

　　整体经营思路是“稳增长、调结构、去库存”。投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断，综合平衡在手可售资源的同时，也将结合市场环境及时进行动态调整。拿地节奏上，随时调整优化拿地策略。

　　3、2023年要“稳增长”

　　持续看好新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会，聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群，争取保持充足的高质量资源储备。

　　五、中海颜建国：有信心稳中求进

　　中海2022年业绩概况：

　　2022年总收入1803.2亿元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25%；合约物业销售额2947.6亿元，同比下降20%。

　　董事会主席兼执行董事颜建国在业绩会上指出，房地产是一个好行业。“2023年我们确立了积极进取的目标，当前市场仍处于房地产上下半场转折期，还是存在一些不确定性，但我们对总体市场是有信心的。”

　　1、来自市场的“三个信心”

　　第一、宏观经济与房地产调控政策，营造了较好的外部环境，我们对房地产市场企稳回升有信心。

　　第二、在向房地产新发展模式转型的进程中，我们保持引领，有信心在下半场继续保持高质量发展。

　　第三、行业转折期，我们夯实基础，积蓄力量，强化竞争优势，有信心实现经营业绩的稳中求进。

　　2、投资策略：双位数增长

　　中海长期聚焦主流城市、地段的投资布局，顺应市场分化加大的趋势，进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。面向2023年的高质量增长，土地货值为其积蓄了强劲增长动能。7900亿元可售货量没有包含今年新增投资所产生的货量供应，这是今年销售目标增长20%的底气所在。今年在现金回款比较好的情况下，中海的投资仍将相对进取，目前投资拿地金额规划了双位数增长计划。

　　3、中海长期发展的三个要点

　　第一，结合公司“十四五”战略规划目标，中海将保持战略定力，维持既定目标继续前进。第二，坚持“今天、明天、后天”的业务结构方向不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司核心业务，配置90%以上的资源。

　　第三，在确保财务稳健的前提下，中海将适度扩张规模，提升市场份额。

　　4、2023年经营目标

　　力争销售合约额增长20%，商业收入增长30%，利润稳中有升。有信心在2023年实现高质量发展，创造更好的经营业绩。但中海一贯是效益优先，不会将规模放在首要地位。

　　六、华润李欣：高歌猛进时不冒险，低迷时也不悲观

　　华润2022年业绩概况：

　　2022年实现营业额2070.6亿元，同比减少2.4%；股东应占净利润280.9亿元,同比减少13.3%；毛利542.9亿元，同比减少5.09%；实现签约额3013.3亿元，权益签约金额2088.1亿元；全年结算面积1233万平方米。

　　执行董事、董事会主席李欣业绩会议指出,有利润增长的营收和有现金流的利润是未来的核心指导思想。

　　1、对2023年业绩增长有信心

　　公司坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到了精准投资。2023年总可售货源5384亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%，下半年计划供货1655亿元。公司会通过加强供销存管理，对优质资源尽可能的前就供货，2023年有信心实现公司业绩的同比增长。

　　2、核心指导思想

　　有利润增长的营收和有现金流的利润，这是指导华润置地业务扩张及经营的核心指导思想。

　　3、未来战略发展模式：“3+1”组合

　　华润的“十四五”战略规划，仍将继续坚持城市投资开发运营商的战略定位，将片区统筹开发作为核心支撑，做好“3+1”一体化发展的业务模式，即“三个主航道业务”和“一个生态圈要素型业务”的发展模式，三个主航道业务分别为房地产开发、经营不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务。

　　4、未来发展

　　基于当下看未来，华润置地仍然是一个长期主义者，地产高歌猛进时不冒险，地产低迷时也不悲观。不会唯规模论，也不会只图规模不图质量，仍然是有质量的规模增长。对开发销售型业务，更多是聚焦周转效率及管理效率的提升，通过内涵式增长提升回报。对经营性不动产业务，主要是做好管理效率的提升，落脚点在回报。

　　七、建业胡葆森：聚焦管理 集体突围

　　建业地产2022年业绩概况：

　　2022年实现收益240.83亿元，同比下跌42.6%；毛利率7.9%，同比下跌8.3%；年度亏损78.19亿元；公司权益持有人应占亏损为75.61亿元。

　　今年以来，集团董事长胡葆森在多个场合对公司管理进行了反思，同时也谈及对市场形势的判断。在他看来，2023年房地产市场复苏已成定局，凭借建业地产在河南的市场占有率、国资股东的强大支持，建业地产在多个城市、在战略层面几乎没有竞争对手。

　　1、三个判断：

　　一是经历三年疫情，房地产行业已见底；二是房地产行业是中国国民经济发展过程中的支柱产业；三是2023年市场复苏已成定局。

　　2、八字方针：

　　聚焦管理：刀刃向内，聚焦在企业内部进行组织、人员、制度优化。

　　集体突围：集团旗下四个板块（建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造）协同作战。

　　3、四个阶段：

　　一是开年破局，即1至3月，梳理现有项目，调整项目结构，为全年精准项目管理奠定基础。

　　二是4至7月，抢抓机遇，随着市场信心逐渐恢复，各项政策落地，要狠抓经营、降本增效，增加销售回款。

　　三是8至10月，全面推进，预计销售回款、项目经营增资会取得突破。

　　四是在年底有望实现良性发展，稳健经营并实现经营目标；根据市场环境，择机寻找新投资机会，为未来发展奠定基础。

　　4、未来判断

　　房地产至暗时刻已过去，房地产行业在中国国民经济中的支柱产业地位短期内不可替代、不可动摇，且地产行业复苏趋势已经形成。

　　基于此，胡葆森更多是传达信心和决心：“建业唯一的对手是昨天的自己。请各位相信，建业会顽强地在这个行业、在河南市场坚持下去。”

　　他再次强调，在巩固基本盘、强化亮点之外，在中国新发展格局下，民营企业要端好自己的三个饭碗，分别是“品牌”“手艺”“勤劳”，否则就会出局。

　　八、奥园郭梓文：聚焦精细化管理，转型高质量小而美

　　中国奥园2022年销售概况：

　　2022年累计实现物业合同销售额约人民币202.2亿元，合同销售面积约209万平方米。

　　自2021年下半年以来，行业环境持续发生变化，广州本土房企中国奥园也出现了流动性困难，面临前所未有的经营压力。董事局主席郭梓文在内部会议上不止一次带领管理团队深入剖析过往经验教训，反省反思。

　　在今年3月底举行的“奥龙计划”高管学员面对面座谈会上，郭梓文坦言，过往两年奥园陷入经营困境，既有市场行业大环境原因，也跟自身内部经营密切相关。尤其是早几年过于追求规模，杠杆过高，对投资过于乐观，同时在管理授权方面过于放权，奥园一定要深刻反省和总结，实事求是剖析企业内部发展模式、管理模式存在的问题，吸取经验教训，全力降负债降杠杆，摒弃高周转模式，研究向先进同行学习，积极探索在新环境下，如何走高质量发展道路。

　　与个别出险企业不同，中国奥园始终高举“保交楼保运营保稳定”大旗，中高管团队保持稳定，而当下也传出其境内外整体债务重组的进展利好消息。郭梓文再三告诫团队，未来一定要聚焦再聚焦精细化管理，转型高质量可持续发展。据悉奥园内部正强化培训，鼓励提拔财务、法务、运营等专业人才赴区域一线拉通协作，激励区域一线团队大胆学习，敢作敢为，全力向复合型管理者转型，为奥园回归正常经营保驾护航！

　　公司发展：郭梓文在奥园2023年新春开工动员会上明确表示，未来奥园将进一步优化结构，稳经营，去杠杆，降负债，努力成为一家不追求规模、高质量持续稳定经营的长寿企业。

　　九、融创孙宏斌：本质是自己造成的 投资过于激进

　　融创中国2022年业绩概况：

　　2022年实现合同销售金额约1693.3亿元，同比下降71.65%；毛亏约8.2亿元，同比下降约9.7亿元；公司拥有人应占亏损约276.7亿元，同比下降105.9亿元；核心净亏损约138.6亿元，同比下降约114.4亿元。

　　融创中国董事会主席孙宏斌在3月底的境外债务重组说明会上，诚恳地向致歉、反思：“融创自身在降负债、投资房地产等方面存在很大问题，即使是发生债务危机之后，融创的降负债力度还是远远没有达到预期的目标。”

　　1、陷入流动性困境原因：更重要、更本质的还是我们自己造成的

　　追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进；公司管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。

　　2、境外债重组的要求：

　　一是快，因为这是公司恢复正常经营的一个基础。

　　二是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境。

　　3、发展前景：非常有信心

　　我们深刻持续总结自己的问题，同时公司上下团结一心，努力应对当下，千方百计致力让公司走出困境。对公司整体问题的解决和恢复正常，我们是非常有信心的。

　　一方面，政府出台很多支持整体经济发展和房地产行业稳定发展的政策，大环境持续改善，有利于融创不断化解风险，解决问题。

　　另一方面，基于融创自身的资产质量、品牌和团队，相信在各方的支持下，融创能够走出困境，让企业回到健康发展的轨道上来。

　　十、易居周忻：过度追求规模

　　易居企业控股2022年业绩概况：

　　2022年全年营收88.66亿元，同比减少43.2%。亏损约49.68亿元。

　　易居企业控股董事局主席周忻在业绩发布会上对公司的流动性问题进行了反思：易居遇到了前所未有的债务危机，我们没有埋怨房地产市场大环境，我和管理团队更多的是深刻反思，总结经验与吸取教训。

　　1、易居是房地产行业的服务生，长期坚持轻资产运营，但过于追求规模，而忽略了账龄问题，导致应收账款不断累积，进而产生了大量坏账。

　　2、易居没有解决好房地产客户过于集中的问题，行业下行对我们的业务造成了很大的影响。

　　3、虽然易居是轻资产运营公司，但依然属于劳动密集型业务，在3万多人的减员和安置问题上，我们付出了巨大的成本代价。

　　周忻表示，易居出现问题，和团队的专业度无关，是自己在战略把握和决策上出了问题。未来的易居不再追求发展规模，在坚持专业至上服务精神的同时，密切关注客户账龄、应收账款等问题。“我们有信心走出易居的可持续、高质量发展道路！”

　　对于未来的发展，国内“支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变”，现代化以及新型城镇化，将带来持续的住房增量需求。各掌门人仍坚定看好中国逾10万亿量级的地产市场。历经行业深度调整，企业的经营模式、竞争格局逐渐产生变化，各掌门人更加聚焦于经营稳定性，坚定聚焦高质量发展、锚定可持续专业转型信心。

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