年报看复苏| 2022年业绩分化加剧，多元化发展或助房企“穿越”周期

随着上市房企年报披露临近尾声，房企在2022年的整体表现也清晰显现。

从已经发布的2022房企年报来看，规模企业绩大幅收缩，利润下滑甚至巨亏成为众多房企的常态。不过，仍有部分优秀房企以强劲的韧性穿越周期、逆势增长：越秀地产业绩排名上升21名、瑞安房地产上升26名、新世界中国上升28名、中华企业(600675)上升92名……。

“造成这种反差现象主要在于房企经营韧性的差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业受冲击较大。 ”中指研究院企业研究总监刘水4月26日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时指出。

业绩分化加剧

2022年，房企业绩分化进一步加剧。

“从销售看，房企分化较为明显，2022年全国销售额同比下降26.7%，央国企销售额降幅一般在20%以内，销售受到市场调整冲击较小；经营稳健的民企销售降幅在30%左右；发生债务违约的企业销售降幅基本在70%以上。”刘水分析指出。

年报显示，华润置地、招商蛇口(001979)、万科、龙湖、越秀等规模房企无论营收还是利润规模，均处于行业前列。

如万科2022年营业收入称霸全行业，首次突破5000亿元，达到5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

另一家实现营收与净利润两项指标双增长的是龙湖集团，营业额达2505.7亿元，同比增长12.2%；净利润243亿元，同比增长2.13%。

越秀地产尽管整体规模不及万科与龙湖，却是去年唯一一家两项指标实现两位数增长的房企，营收724亿元、净利润35.9亿元，分别增长了26.2%和10.2%。

值得注意的是，部分房企尽管盈利指标表现出一定回落，但仍处于行业领先水平。

如华润置地2022年实现营业收入2070.6亿元，归母净利润280.9亿元，分别同比降低同比降低2.4%和13.3%，但其归母净利润仍为行业第一，营收规模则排名行业前五。

不过整体来看，在房地产行业持续下行之下，无论是央国企或民企，业绩均受到较大影响。

如华侨城甚至出现上市以来的首次亏损：2022年营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。北辰实业(601588)则录得近10年来归属母公司净利润首次为负，净亏15.8亿元；营业收入约130.0亿元，同比减少41.45%。此外，五矿地产2022年归母净利润亏损13.62亿港元，首开股份(600376)则预亏10亿-15亿元。

而另一部分企业则在下跌中“稳住”阵脚。如中交地产(000736)业，2022年实现销售金额459亿元，同比下降18%，低于TOP50强房企同比约39%的下滑幅度，表现优于同规模企业。

对于房企业绩分化，刘水分析认为，“首先，大型央国企、高信用民企的财务状况良好，负债率较低，现金流较为充裕，经营开发能力强，有较强的抵抗市场冲击的能力。这些企业韧性强，销售受到的冲击较小，费效比高，年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。”

“第二，优质房企布局重仓高能级城市，深耕市场并积极拓展多元化拿地。而一二线有人口的持续流入，需求支撑较为强劲，确保了房企销售业绩的增长。如越秀地产的土储约49.8%位于大湾区，其TOD模式全国化拓展实现新突破。第三，这些企业重视经营安全，交付能力强，具有较强的品牌和信用优势，提前进行严格的财务杠杆管理。”

在当前积极的政策信号持续释放下，楼市销售逐渐回暖，局部地区快速转热，“活下来”的房企在修复的道路上越跑越快。多家机构公布的数据显示，一季度房企销售企稳回升，百强房企销售转为增长，高韧性企业经营恢复较、增速更高。

如何穿越周期?

记者梳理2022年房企年报发现，当市场告别对住宅开发的依赖，多元化转型成为房企营收与利润的重要来源之一。不过，“多元化”并非一日之功，更考验房企对主业与转型业务的协同能力。

对此，刘水分析认为，“随着优质房企及时调整发展策略，布局运营类业务，未来更多企业将在布局上更加聚焦高能级城市及成熟都市圈，在业务方面积极开展轻资产运营类业务，如房地产代建、住房租赁、商管、物业管理等，结合自身优势及资源布局TOD、物流、产业园区等。”

以华润置地和龙湖为例，2022年华润置地投资性物业毛利率为65.6%，贡献了相当大一部分归母净利润；而龙湖的非地产开发业务表现亮眼，2022年全年的运营及服务业务实现收入合计达236亿元（不含税），同比增长25%，5年复合增长达35%。龙湖董事长兼CEO陈序平表示，未来5年以内，龙湖非地产开发业务利润占比将在50%以上。

再如万科，在8-10年前就开始布局第二增长曲线，2022年的经营服务业务全口径收入首次突破500亿元至512.6亿元，同比增长23.1%。而中海则凭借56栋在营自持甲级写字楼及23座购物中心，2022年实现商业物业的营收52.6亿元，同年继续加码新增了15个运营商业项目，新增商业运营建筑面积88万平方米。

2022年，招商蛇口根据战略布局，将原来的三大主业（社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营），调整为三类业务（开发业务、资产运营、城市服务），着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二增长曲线。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。

另一方面，聚焦一二线核心城市成为众多主流房企的共识。2022年，招商蛇口“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比均超过90%；保利发展在核心城市的投资金额高达98%；而一直以来以三四线布局为主的碧桂园，也调整了2023年投资方向，向一二线核心城市的核心板块聚焦。

“未来，行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。”刘水判断，“一是经历本轮市场周期调整，房地产行业告别‘高周转、高负债、高杠杆’模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。二是开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。其中，央国企仍将是重资产开发主力军，市场份额保持在较高水平。同时，专业化分工是大趋势，细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，多数企业需专注于个别优势领域，细分行业或将产生龙头企业。”

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封面图片来源：视觉中国(000681)-VCG211101910669