惠州楼盘大降价调查

2023-05-26 22:02:00 经济观察网 

(本报资料图)

经济观察报 记者 陈月芹 5月23日,广东惠州一新房项目东方·铂悦府被勒令“封盘”后,老业主代表和开发商们终于坐下来谈判。应业主们要求,开发商立下书面承诺:近几日打折卖出的153套房子作退款处理,赠送车位的协议全部作废。

不止于此,未来如果开发商再有赠送或低价卖车位、以低首付等手段卖房等“扰乱市场”行为,需给予集体业主相应价值的赔偿。

这是铂悦府业主们争取来的“胜利”。

在此3天前,他们聚集到售楼处拉横幅,抗议开发商以近乎腰斩的价格,卖房、送车位。

这样的现象,在去年广东省各地市中GDP增速第一的惠州非常普遍。

过去多年,坐拥阳光海湾的惠州凭借低价和地理优势,吸纳了大量的莞深投资客,但也极容易随着深圳经济起伏,而出现潮汐式的周期。市场好了,投资需求涌来;一有降温趋势,投资客又像潮汐一样完全退潮,而较萎靡的本地需求成为曲线起落的减震器,这种在核心城市外围卫星城的楼市表现,被称为“惠州现象”。

随着核心城市内生动力的乏力以及投资风潮的褪去,具备“惠州现象”特征的楼市都走到艰难时刻,前有北京周边卫星城廊坊燕郊,后有深圳周边的惠州等地。

现在,楼市调控者面临着一个悖论,即救助这些市场的关键在于让一线市场先活跃起来,然后带动二三线市场,可是一旦一线城市放开,资金会回到核心城市,加剧卫星城市的难题。

腰斩卖房受阻

5月19日晚,惠州市惠阳区的房地产项目东方铂悦府,宣布启动了史上最猛促销政策——单价从备案价的1.5万元降至8600元/平方米,开发商还提供低首付、零首付加送车位等促销方案。

这场涉及数百套房源促销撼动了全惠州的房地产中介,一位亲历者展示的图片和视频显示,当晚凌晨2点多,多个客户打开手机付款二维码等待下定金,置业顾问和中介们凌晨5点多才下班。

第二天,老业主们在售楼处拉横幅抗议,白底黑字写着“无良开发商,还我车位”等。

惠州大亚湾区房管局最初回应,房企降价是市场行为,但在5月21日凌晨却发出一份红头文件,将涉事项目“锁盘”,售楼处暂停营业。

5月23日,在铂悦府各栋业主代表的要求下,开发商立下书面承诺:5月19日以来卖出的153套房子将作退款处理,赠送车位的协议全部作废,后续若开发商再赠送或低价卖车位、以低首付卖房扰乱市场,需给予集体业主相应价值的赔偿。

一位中介向经济观察报透露,售楼处关停后,业主和保安们严阵以待,严禁中介和陌生人到小区看房,进小区前需报备所到具体楼栋和房号、业主姓名,核对无误才可放行。他曾三次换成便装,试图带客户进小区看房,均被阻拦在外。

同在惠阳区的海伦堡·臻悦府、中洲·河谷花园等项目也被“锁盘”。5月23日晚,置业顾问拿出项目刚被锁盘的相关截图,试图说服记者尽快付定金,即可跟着已成交的33套房源上报为优惠价房源。

中洲·河谷花园置业顾问多次提到,自己也是该项目一期的老业主,很多经其成交的客户买在价格高位1.55万元/平方米,如今不仅单价降至9200元,还提供首付4万元、送车位等方案。

“稳住”备案价

惠州大亚湾区与深圳坪山相邻,过去多年凭借高性价比的海景房吸引了大量外地置业客。现在,也成了降价重灾区。

5月23日晚上,卓洲·绿景南庄项目向全城中介发出高佣金、降价和低首付的号召令,启动为期3天的促销。

卓洲·绿景南庄提供三种首付方案:以首套为例,一是正常按2成首付,直接7.5折;二是首付3万元,开发商送剩余首付,还赠送两年月供;三是零首付,连定金都不用,送一年月供。

以该项目一套92平方米的精装现房为例,购房者可选择首付7.7万元,开发商赠送剩余首付约20万元,但因银行账户公转私,购房者还需支付这笔钱10%的税费。此外,开发商还赠送3年月供、每月3500元,算下来,购房后前3年月供仅1500元。

如果购房者预算不足,也可以零首付“上车”。

多位惠州地产人士向经济观察报证实,除个别央企外,整个惠州近9成以上项目都执行低首付甚至零首付方案。具体操作上,有的开发商要求购房者准备两张银行卡到售楼处,先交定金后,开发商便马上打首付款到其中一张卡,购房者将钱转给自己另一张卡,再打给预售资金监管账户。“这么费尽周章,实际上是巧妙突破政府规定的‘降价幅度不能超过备案价15%’的要求,让拿不出首付的刚需客也能买房,而开发商盯的是购房者签约后银行放的贷款。”

惠州中原研究中心的数据显示,4月惠州新房成交套数和面积环比下降均超4成,其中大亚湾区的成交面积环比降幅达66%。

4月28日,惠阳区发文《关于全方位宣传购房优惠政策的函》,至此惠州全域首付比例从3成降为2成,限售年限由3年变1年,团购折扣可低至8折。

一位头部房企惠州客研负责人李屿表示,这些刺激政策并没有带动新房成交。但限售3年变1年后,二手房成交量环比增长了195%,但大部分人卖房后并没有去买新房,还因为二手房挂牌量激增,分流了新房的购买客群。市场越来越内卷,铂悦府等现房项目降价还能去化一批,期房降价依旧没人买。

很多人笑称,惠州的特产是房子,尤其是临深的惠阳区、大亚湾区,高层住宅林立,很多小区层数在40层以上,想用手机拍摄街对面楼栋的全貌,需要切换成广角镜头的最大变焦倍数。

惠州中原研究中心数据显示,4月底,惠州的狭义库存约1768万平方米,不再新增供应的情况下,当地存量新房需36个月才能卖完,远远超过去化周期6-12个月的合理区间。而一家Top5房企投资高管透露,惠州广义库存,即在售新房加上已出让但未开发地块的供应量,约6500万平方米,以2022年销量计算,可能要11年才能消化完。

供应

该头部房企投资高管提到,惠州有个特殊性,大量的地在村民、私人老板等手里,开发商进入惠州市场,想通过招拍挂、只花地价款就拿到一块地,可能性极小。

21世纪初,惠州市为了开发大亚湾区,发展石化产业,推行“区片补偿+留用土地”为主的征收储备模式,即提前征收了很多村里的土地,并答应村民在原区片内提供某个比例(约15%)的留用土地或异地土地补偿。因此,土地部门提前预支了大量用地指标,此后全市内平整出一些地块,一般都用来还给村民。一位央企惠州投资负责人张璟透露,目前惠州市政府仍欠着村里很多用地指标等待落位,至少要到2030年才全部还清。

直到2022年,政府出让的大部分地块挂牌文件中仍有一项要求,竞得人需在5日或10日内和该地块所属村的2/3村民签订改造协议,否则没收保证金,如果开发商没有提前和村民谈好条件,基本不可能完成。

张璟进一步说明,无论是提前透支用地指标的历史遗留问题,还是三旧改造为主的供地模式,都导致了惠州大量的好地掌握在村集体和个人企业主手里。

有家公司投资部门曾调研测算,惠州几乎每个村都至少和一家开发商签订了协议文件。

而面对大量的留用地,村民和开发商主要有两种合作开发方式,一是返还物业+货币方式,二是股权合作,村民享有地块后续开发收益和分红。“在楼市上行周期,村集体和开发商嗅到房价和地价上涨的商机,会进一步加快地块入市,导致某个区域供应量陡增,长期处于供大于求状态。”前述头部房企投资高管补充,在惠州看地时基本可以忽略政府的年度供地计划,因为年初的方案和最终供出的地常常不一致。

到了今年3月20日,惠州印发《惠州市征地留用地安置管理办法》,推进征地制度改革。要求5年内,征地留用地不再用于住宅开发,并要求工业用途不低于80%、商业用途不高于20%,商业用途容积率不高于2.0。如果留用地被征为基建或特殊用途,原则上采取折算货币补偿。

内需动力不足

惠州特殊的产业结构也是楼市内需较弱的原因之一。

2022年,惠州生产总值5401亿元,同比增长4.2%,增速居广东省第一,由此迈入全国城市GDP“5000亿俱乐部”。其中,工业发挥着“扛鼎”作用,从规模以上工业增加值增速来看,电子行业增长2.5%,石化产业增速达到16.1%。

前述头部房企投资高管根据逾20年的投资经验,将各类城市依据产业、人口等做分类,惠州和山东烟台等城市便属于利用海岸线资源发展重工业的典型,石化工业产值占惠州GDP很大比例,但这类重工业属于资源密集型产业,对本地就业的贡献很有限,且对当地民生配套、楼市的助力作用很弱。不会有人因为当地有石化厂而去买套房,相反会远离这类区域。

产业结构还决定了惠州以第一、二产业为主,第三产业人口占比较小,而这恰是开发商眼中的优质购房客群。

河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家刘奇洪分析,粤港澳大湾区中,广东9个城市又分为3个组团:广佛肇、深莞惠、珠中江。现在深莞惠的经济总量基本形成以下格局:东莞等于1/3个深圳,而惠州相当于1/2个东莞,呈现递进的阶梯状。

张璟回忆,其2016年初到惠州,惠州和东莞的GDP属于脚前脚后,惠州3800亿,东莞刚过5000亿,当时惠州的口号就是赶超东莞。

作为一个地产投资人员,张璟不仅要关注楼市的供需关系,还需要观察产业和人口的变迁。时至今日,他还为惠州没有赶上深圳和东莞产业外溢的周期而感到可惜,“经济和产业都有周期,一个产业到某地投资建厂需要5-8年时间,但定下来后,这个周期里基本不会变动。”而在2010年前后,东莞踩对了产业升级的节奏,跟上深圳发展的快车,下一阶段在2018年前后,惠州也没赶上。

潮汐不来了

惠州西接深圳、东莞,南向大亚湾,面积相当于10个深圳,2022年底的常住人口为605万人,仅为深圳的1/3。更大的面积,更大的库存,房价却只有几公里之隔的深圳坪山的1/3,这些条件使得惠州吸引了大量深莞的投资客。

地产投资圈有个说法,叫“惠州现象”,即每一轮市场高起时,热度总是先从深圳传到东莞,再传到惠州,因为惠州市场是纯投资客托起的。比如2006年深圳楼市很热,惠州量价便跟着上涨,到了2008年市场下行,投资客一撤,惠州房价基本腰斩。起起落落,循环往复。

资深的地产投资人会警惕,“一旦大家都开始关注惠州楼市的时候,说明市场过热了。”上述头部房企投资高管说。

多个老牌深圳房企在惠州的货值很少,如万科、华润、金地等。这位头部房企投资高管说:“从深圳到惠州开车就能去看地,为什么惠州从来不是我们的主力市场?因为我们对这类高度依赖‘潮汐式投资’的市场都比较慎重,尤其是投资客最旺盛区域,我们碰都不敢碰。”

彼之砒霜,吾之蜜糖,也有在惠州赚得盆满钵满的企业。碧桂园曾连续两年在惠州创下单个城市完成300亿元销售额的战绩,至今都霸榜惠州市占率第一名,其2011年首次开盘的海景大盘十里银滩,至今仍在持续开发。

2021年2月开始,深圳首创二手房指导价 ,并伴随着三道红线、双集中供地、银行两道红线等组合拳,以及2021年下半年民企相继爆雷引发烂尾楼风波等,全国楼市开启新一轮向下盘整期。

一位50强房企员工曾在2020年最后一波市场高热时,相信了深圳成立40周年将释放“大礼包”——将大亚湾区并入深圳的传闻,带着亲朋好友到惠州“抄底”了30多套房子,现在自嘲高位站岗,和朋友也少有往来。

“没有人能预料到惠州市场能跌成这样。”一家小型中介公司老板投资大湾区楼市12年,2016年以1.55万元/平方米买入一套碧桂园翡翠山城,2021年还和朋友打赌未来二手房单价一定能突破2.5万元。而今已经降到1.3万元。

同样是核心城市外围以投资客为主的市场,燕郊还没从环京楼市的阴霾中完全走出来。

持币观望惠州土地市场的张璟认为,惠州可能长期处于横盘或阴跌状态。张璟分析,惠州执行较严的预售资金监管政策,出现大面积烂尾楼的可能性不大;其次,目前现房项目只要降价到位,仍能带动成交。

持续两年有余的下行,让张璟也预判不了惠州市场的“底”在哪里。如果遇到房价大幅下跌或收入遇困,部分购房者可能会舍弃信用而选择停贷、断贷,压力进一步传导到金融机构。

前有郑州等城市去年爆发的停贷风波之鉴。

一位东部城市住建系统官员告诉经济观察报,政府阻止新房降价的必要性,除了老业主密集投诉引起信访和舆情,更深层次原因是可能引起地价波动,影响银行抵押物,进而延伸至金融端风险。

这里的银行抵押物,包括背上房贷的购房者、开发商,更大头是城投债抵押物价值等等。

这位东部城市住建系统官员看到惠州市场的相关数据后,感慨:“那四个一线城市的调控更加不可能松绑了。”如果环穗、临深城市楼市在不限购、多重刺激下还不见起色,一线城市的放开可能加剧其他城市楼市成交冰封。

(责任编辑:刘畅 )
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