“第三支箭”陆续落地支持 A股房企加速向高质量转型

伴随着“第三支箭”实质性落地等一系列信号陆续出现，房地产行业信心得到提振，与此同时，A股房企正推动行业风险化解，实现盘活存量、转型发展。

暖意渐浓 “第三支箭”实现新进展

2022年11月证监会出台一揽子政策，明确表示资本市场支持房地产市场平稳健康发展，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。这标志着房地产纾困政策在“第一支箭”（贷款融资）、“第二支箭”（债券融资）发出后，出台“第三支箭”（股权融资）。

6月9日，招商蛇口(001979)发行股份购买资产并募集配套资金项目获得批文，意味着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地。

招商蛇口拟以发行股份方式分别购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。

此前，深市两单房企福星股份(000926)和中交地产(000736)再融资项目也已经通过深交所审核通过。其中，福星股份定增3月3日获得受理，20天后获得问询，6月6日获得深交所审核通过。福星股份向特定对象发行股票募集资金总额不超过13.41亿元，主要用于三个募投项目，分别为红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目、补充流动资金。福星股份表示，本次募投项目均属于武汉市城中村改造类项目，是有利于国计民生的工程。

中交地产定增项目在3月29日获得受理，4月9日进入问询阶段，该公司与福星股份一样在6月6日获得深交所审核通过。中交地产计划募资不超过35亿元，募投项目共有六个，分别为长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河、补充流动资金。公司表示，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求，募集资金投资项目均为住宅项目，均已取得首批预售许可证并进行预售。

国盛证券表示，招商蛇口重组申请获证监会注册生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。我们认为“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善。

政策实质性落地 有效提振市场信心

随着房地产融资“第三支箭”——房企再融资的松绑，该行业流动性风险已经得到了有效缓解。

国泰君安表示，A股上市房企的定向增发正在加速。最近，有多家房企的定增方案已经获得了交易所的批准。考虑到一些央国企的发行要求“发行价格不得低于每股净资产”，我们认为这会给市场投资人带来信心，并因此提振股价。总体而言，我们认为融资端的持续支持，会继续利好板块内的央国企及龙头房企。

据东方证券(600958)统计，除了招商蛇口以外，A股另有4家房企披露重组、29家房企披露定增事项，预计合理融资需求将陆续落地。

东方证券表示，6月16日首批四单基础设施REITs扩募份额上市，意味着公募REITs市场正式形成“首发+扩募”双轮驱动新格局，有利于基金资产和规模提升、资产组合抗风险能力提升、REIT收益水平提升及基金份额流动性提升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

穆迪预计，未来12个-18个月，国企开发商和实力较强的民营开发商将实现较好的销售业绩、较强劲的财务状况和较顺畅的融资渠道。

对于近期个别房企退市现象，市场分析指出需要理性看待，从另一角度来看，这将有利于行业加速出清。

中银证券认为，面临退市风险的企业仍属个别现象，对整体房地产板块的影响相对有限。一方面，强化退市制度有助于保证股票市场合理供给，在一定程度上提升投资者的风险意识，促使投资者关注基本面优质、行业发展前景较好的地产公司。整体而言，利于行业加速出清，对整体行业格局产生一定变化，这也符合当下地产供给侧出清的大逻辑。

中指研究院认为，A+H股中上市房企数量高峰已过，未来上市房企进入、退出股市的流动将更强。部分企业退市，行业加快出清，也为其他房地产企业的发展提供了更多空间。从市场角度看，随着市场深度调整，行业优胜劣汰加剧，上市房企正处在从高速度向高质量转型关键期，积极转型探索新发展模式的上市房企有更多机会。