楼市半年考:117个省市188次松绑,新房回暖、二手房入冬,下半年房地产怎么走?

2023-06-30 15:15:33 每日经济新闻 

需求集中释放后,市场掉头向下。

尽管上半年房地产政策处于难得的宽松期,多数城市调控政策基本取消,但市场整体明显降温之下,购房者观望情绪显现、供应端萎缩。据中指研究院、克而瑞等机构研究报告,2023年上半年,2-3月部分城市出现“点状”复苏,但二季度再度回落。一方面新房供应略显不足,据克而瑞监测,前5月120个重点城市新增供应10621万平方米,同比下降5%,较2021年同期“腰斩”;另一方面,北京、上海、杭州、成都、合肥等一线及强二线热点城市新房销售也在近期出现需求疲弱,二手房则同样在一季度冲高后同步下滑,持续修复动能不足。

对2023年下半年的市场展望,机构认为,房地产政策仍将保持一定战略定力,全国范围的重磅刺激较难重现,在这样的情况下,整体新房成交规模还将低位持稳,环比降幅和累计同比增幅将持续收窄,维持弱复苏主基调。

117个省市188次松绑

2023年上半年,中央积极表态房地产以引导市场预期修复,但已发布政策多为对现行制度的优化调整,无实质性重磅刺激政策。

1月5日,央行、银保监发布房贷利率动态调节机制,赋予房价连续3个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权,并设置了房价三连涨的退出机制,“既管冷又管热”;随后自然资源部优化完善集中供地政策;5月8日,住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务,有助于降低二手房购置成本,提升二手置业积极性。

金融端对于房地产支持明显,利率下限动态调整叠加LPR下调,共同带动房贷利率下行;全面降准,下调商贷最低首付比例,多数城市已放宽至底线,且融资等方面多次给予政策支持。

地方层面看,上半年117个省市188次松绑房地产政策。据克而瑞统计,一季度政策持续放松,而二季度以来地方政策频次、力度双减,频次环比下降15%,相比去年同期下降约6成;力度上,以公积金等弱刺激政策为主,四限松绑仅16次,环比近乎腰斩。分城市来看,15个城市“救市”更为积极,上半年出台过3次以上宽松性政策。

百城新房累计销售额同比增长11%

根据国家统计局数据,1-5月,在全国商品房销售面积同比下降0.9%的情况下,商品房销售额为5万亿元,同比增长8.4%,其中商品住宅销售修复相对较快,1-5月销售面积同比小幅增长2.3%,销售额同比增长11.9%。

但值得注意的是,对比中指研究院统计的近8年一季度数据,2023年一季度商品住宅月均成交面积约3330万平方米,仍处于新建住宅销售面积低位(2022年一季度外),在此基础上,叠加2022年低基数影响,上半年累计成交规模同比增长11%。

按时间节点看,一季度积压需求释放、政策显效,包括上海、杭州、北京在内的热点城市“小阳春”行情持续;但进入二季度,随着积压购房需求基本释放完毕,4月开始市场明显降温,重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%。而5-6月,购房情绪继续回落,6月环比略有增长,但绝对规模为2016年以来同期最低水平。

从城市能级层面看,一线城市显然韧性较强,优质项目加速入市,加之改善型需求得以持续,二季度成交同环比齐增。克而瑞数据显示,重点二三线由增转降,二季度成交环比下降6%,特别是武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交动能开始转弱,但部分二线城市如成都、合肥、西安、青岛、厦门保持环比正增长,徐州、常州、南京、昆明、天津等环比出现了较大跌幅,其中徐州环比成交跌幅超60%,几乎与2022年二季度相同。

二手房价格环比已连跌13个月

与新房交易规模趋同,全国重点15城二手房在经历一季度明显升温之后,从二季度开始逐步回落,直至6月底成交规模同比转负,复苏之路跌宕难行。

根据中指数据,1-5月,15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%,绝对规模回升至2019年以来同期高位,仅次于2021年同期。多地二手房挂牌量处于高位,进一步影响了市场情绪,5月起重点城市周度成交套数连续环比回落,6月中下旬成交量同比转负。

一边是成交量收缩,另一边是挂牌量高企。上海易居研究院监测的全国13个重点城市,二手房挂牌量在6月初攀上199万套,相比今年初的159万套,增幅达到25%。其中,重庆挂牌226234套,成为当前全国二手房挂牌规模最大的城市,而上海则以82%的挂牌规模增速成为全国第一。

供远大于求,带来了百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,1-5月百城二手住宅价格累计下跌0.57%。一季度,二手房市场活跃度明显提升,百城二手房价格跌幅快速收窄;二季度后,随着二手房挂牌量持续走高,价格走势承压,环比跌幅逐步扩大。5月,百城二手住宅均价15786元/平方米,环比下跌0.25%,单月环比已连续13个月下跌。

土拍市场分化加剧 北京、杭州创参拍企业数量纪录

2023年上半年全国土地市场整体表现仍低迷。除核心城市土拍保持一定热度外,多数城市土拍未有转暖迹象。

受限于资金和融资,房企投资快速向一二线核心城市、优质地块聚拢,上海、杭州、合肥等城市火热,但全国整体范围特别是三四线城市土地仍然偏冷。

具体看,土地推出缩量、企业投资审慎下,22城住宅用地成交面积下降超3成。根据中指数据,截至6月27日,22城住宅用地成交面积3377万平方米,同比下降35%。房企在核心城市补仓积极,土拍分化现象加剧,北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在5成以上,北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录;广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高,而非核心区地块多底价成交,板块间分化明显;无锡、长春成交地块均底价成交,土拍情绪持续低迷。

流拍撤牌方面,在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下,全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显,流拍撤牌率回落至2019年水平。根据中指数据,2023年上半年,全国住宅用地流拍撤牌823宗,是2018年以来半年度最低水平,流拍撤牌率15.8%,较去年同期下降18.4个百分点,绝对值降至2019年水平。

房企供应乏力 开发投资额持续下降

二季度市场降温伴随民企退市一同袭来,1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%。

事实上,房地产开发投资额同比降幅已经连续3个月扩大,建筑工程投资降幅超10%,是投资主要拖累项。

具体来看,住宅开发投资额为3.5万亿元,同比下降6.4%。房地产开发投资各分项中,1-5月建筑工程投资同比下降10.9%,降幅较1-4月扩大0.9个百分点;土地购置费同比下降0.5%,对投资恢复形成拖累。

在保交付之下,今年以来竣工端表现持续向好,但对投资的支撑并不明显。

据克而瑞测算,2023年二季度,由于整体供应缩量,成交增长动能转弱,百城库存规模降至5.1亿平方米,在此背景下,4-5月房企供货相对保守,6月迎来一波集中放量。

但三季度供应并不乐观,克而瑞认为仍将维持低位,主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量,加之城投托底占比增加,入市时间拉长,难免对新房供应产生负面影响;另一方面,低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般,尤其是6月供应大幅放量情况下成交持续下降,也是影响市场信心修复的重要原因。

(责任编辑:王治强 HF013)
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