三季度房地产或迎来年内二次探底

6月29日，央行发布了《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》。

报告指出，对下季度房价预期，15.9%的居民预期“上涨”，占比较上季下降2.6个百分点；16.5%的居民预期“下降”，占比较此前上升2.1个百分点；表示”基本不变“或”看不准“的居民占比67.6%，较上季上升0.5个百分点。

在此情况下，当被问及未来三个月准备增加支出的项目时，选择购房的居民占比为16.2%，较上季下降1.3个百分点。

另据央行对银行家的调查显示，二季度房地产企业贷款需求比上季下降8.4个百分点至47.0%。

在居民买房意愿和房地产企业贷款需求均有所下降的背景下，房地产市场可能会在后期迎来二次探底。

下半年市场能否企稳恢复？

今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，特别是在2-3月份热点城市出现“小阳春”行情，但随着积压需求的快速释放，及政策刺激不及预期，二季度的楼市又快速转冷。

中指研究院指出，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，6月份受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

价格方面，前5月百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌。尤其是在二手房价格方面，从CRIC监测的2023年前5月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降2%、同比增长5%。

其中，从城市能级来看，一线房价基本持稳，环比持平、同比微增1%。二线房价整体稳中有升，同、环比分别增长5%、2%，三四线房价仍存下行压力，环比下跌1%。

整体来看，全国房地产市场调整压力依然较大。下半年市场能否企稳恢复？

中指研究院指出，中性预期下，下半年商品房销售面积缓慢修复，全年销售面积与去年基本持平，乐观预期下，全年销售面积小幅增长。

乐观情形下，货币政策逆周期调节力度持续加强，稳经济举措加快落地，宏观经济向好带动下，居民收入预期好转。同时，房地产托底政策加力，提振房地产市场信心，在此带动下，下半年房价下跌预期有所修复，购房者置业情绪逐渐好转，带动商品房销售面积企稳复苏，全年销售面积同比小幅增长。

中性情形下，下半年稳经济一批政策继续落实推进，房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售面积与2022年基本持平。

悲观情形下，经济下行压力较大，房地产调控政策优化不及预期，房价下跌预期增强，房企资金压力不减影响下，房企风险、城投风险等继续上升，或进一步扰动市场预期，购房者置业情绪延续下滑态势，导致下半年商品房销售面积同比下降，全年商品房销售面积不及2022年。

需要更大力度的托底政策

从央行发布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》中获悉，二季度居民收入感受指数为49.7%，比上季下降1.0个百分点。

其中，14.4%的居民认为收入“增加”，比上季减少1.4个百分点，70.5%的居民认为收入“基本不变”，比上季增加0.8个百分点，15.1%的居民认为收入“减少”，比上季增加0.6个百分点。收入信心指数为48.5%，比上季下降1.4个百分点。

二季度居民就业感受指数为37.6%，比上季下降2.3个百分点。

其中，11.9%的居民认为“形势较好，就业容易”，44.5%的居民认为“一般”，43.7%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为48.7%，比上季下降3.6个百分点。

在消费、储蓄和投资意愿方面，倾向于“更多消费”的居民占24.5%，比上季增加1.2个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58%，比上季增加0.1个百分点；倾向于“更多投资”的居民占17.5%，比上季减少1.3个百分点。

居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等依然是关键影响因素，这些因素能否好转以及政策优化力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

中指研究院指出，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。

短期来看，预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。

此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。