入不敷出！房企三季度仍有债务到期高峰

6月份，越秀地产分别进行了供股以募得资金净额82.99亿港元，同时还发行了两笔共20亿元人民币的公司债，实现了总计94.69亿元额融资，成为了单月融资总量最大的企业。

虽然6月房企融资规模环比虽然有所回升，但是同比来看，仍然处于近年来的较低水平。

据CRIC监测数据显示，2023年6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%，同比减少28.6%。

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80家房企融资量同比下降30%

在政策方面，2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从之前的“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

2023年1月，央行、银保监会强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。随即，首批改善优质房企资产负债表名单出炉，龙湖、碧桂园、新城控股(601155)、远洋集团、金地集团(600383)、美的置业、杭州滨江等房企在列。

5月，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知，是时隔15年以来，央企债券发行管理规定的更新。新规把境外发债也纳入监管，既鼓励探索多市场、多币种发行境外债券，同时健全境外债券风险防控机制。

但克而瑞地产研究院报告指出，虽然自去年四季度以来政策救有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

从融资情况来看，2023年上半年，80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%。

其中，2023年一季度及二季度的融资规模，环比、同比均呈现继续下滑的趋势。

从企业梯队来看，2023年1-6月TOP10房企的平均融资额为47.39亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了12.57%，增加幅度最大。

从融资结构来看，2023年上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到80%，相比2022年全年占比提高了11个百分点。境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口(001979)、越秀等国企央企。

但是从融资量来看，2023年上半年房企境内债权融资同比下降了16%到2379亿元；同时其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑了61%至305亿元，境外债权融资同比下降了72%至168亿元。

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个别民企重启境外融资

今年伊始，在内资民营房企境外债经历7个月中断后，万达商业打响了头阵，分别在1月和2月发行了2笔共7亿美元债券。

据久期财经数据显示，今年上半年，共有17家房企发行了60笔离岸债。但前6个月发债的10家内资房企中仅6家实际获得新的离岸资金，另外4家则为交换要约或完成债务重组发行境外债券。

在新融资企业中，有上海金茂投资、越秀地产和越秀房产信托基金等国企，以及万达商业、新城发展和绿景中国等民营房企。与其他几家发行普通债券不一样，绿景中国发行的是可转债。

从久期财经数据可见，其中，景业名邦集团、建业地产和粤港湾控股均在上半年通过发行新票据对旧票据进行置换的方式，减轻即时偿债压力；华夏幸福(600340)在重组方案获通过后发行了4笔8年期美元票据，其中两笔为可转债，合计规模达51.15亿美元。

ST泰禾董事长黄其森在7月1日公司内部讲话中表示，最近看万科的分析，市场比原来预期的要差。他还说到：“未来，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。”

与黄其森的判断相似，目前已出险房企方面的展期违约仍在继续。

今年3月来，荣盛房地产、银城国际、合景泰富、建业地产和远洋资本首次发生违约推动下，地产境外债违约率曲线陡然上行，金科、佳源创盛、奥园、领地控股债券展期随着到期仍在继续，世茂也宣布首次境内债违约。

从债务到期来看，CRIC监测数据指出，2023年上半年房企债券到期总规模为3953亿元，而发行规模仅为1686亿元，到期规模高出发行规模134%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

克而瑞地产研究院分析表示，在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。三季度仍旧有到期高峰，2023年房企债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

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