存量房贷利率调降尚处观望期 市场化铺开存难度

证券时报记者 张达

近日，央行有关负责人对于“提前还贷”的回应，引发了市场的高度关注，对存量房贷利率下调的讨论也再次多了起来。

7月18日，证券时报记者致电建行、工行、招行、中行等多家银行的客服中心或北京支行个贷部门，相关工作人员均表示，目前未收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。

接受采访的业内人士认为，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。对于存量房贷利率调降的实施路径，亦有分析认为，银行更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调，因城施策实施差异化调降规则。

银行暂未收到

存量房贷利率调降通知

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

上述央行表态引发市场高度关注，存量房贷利率下调预期加强。

7月18日，证券时报记者致电建行北京某支行个贷部进行咨询，有工作人员回应说：“我们已关注到市场的有关新闻报道，但目前未接收到有关部门的正式通知，我行将继续与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，我行将第一时间跟进并做好贯彻落实，您也可以关注我行公众号、官方网站等渠道的相关公告信息。”

工行、招行北京某支行贷款部工作人员均对证券时报记者表示，现在还未接到相关通知，他们也在等有关部门的正式通知。

据邹澜介绍，99%的房贷是选择浮动利率机制，即以LPR（贷款市场报价利率）为基准，签合同时根据当时市场供需关系商定一个加点幅度，加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。去年以来，LPR实际上累计下行了45个基点，相应的，贷款利率也自动下来0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多。再加上理财收益率等其他因素的影响，选择提前还款的量比较大。

开源证券银行业首席分析师刘呈祥认为，存量房贷利率较高叠加“资产荒”，居民提前还贷意愿较强可被视为资产配置的理性选择。该背景下，调降存量房贷利率呼声渐起，一方面可降低提前还款比例，另一方面可减轻居民还贷负担，提振消费。

存量房贷利率调整

是一种博弈

尽管目前银行暂未收到监管部门有关调降存量房贷利率的通知，但是有国有大行总行人士接受证券时报记者采访时表示，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。

华鑫证券宏观团队预计，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。

不过，对于存量房贷利率调降会在多大范围内铺开，业内存在一定分歧，不少分析人士认为银行存在更大自主空间。

中泰证券研究所所长戴志锋认为，存量房贷下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，银行和借款主体（个人或企业）签订的合同是受法律保护的，银行是市场化导向的商业机构，赚钱是第一要务。但是在“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”估计很快就会打响了。

还需一揽子政策支持

对于存量房贷利率调整的市场影响，华鑫证券宏观团队认为，央行时隔15年再度提及存量房贷利率调整，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境，政策底进一步夯实，市场反弹又添新动力(310328)。存量房贷利率下调虽然还未落地，但央行表态可以反映政策扩内需，以及对房地产市场的呵护态度，强化居民对未来经济形势的信心，促进居民潜在消费需求的释放。

华泰证券首席宏观经济学家易峘认为，粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%、等量于年度社零总额的0.2%-0.5%。

“若LPR能进一步下调，会进一步小幅降低居民的房贷还款压力，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。但我们认为只有用一揽子政策、从多个维度提振居民房价走势预期、并激发地产市场活力，才能更为持续、有效提振居民购房需求。”易峘说。