24宗地揽金644亿元！上海第二轮集中供地延续板块分化趋势，绿城139亿元摇中3宗地

8月2日下午4时许，上海浦东新区房地大厦的土地交易市场，摇号机落下最后一颗“6”号乒乓球，在场的房企人士惊呼不可思议：绿城中国以万分之二的概率摘得最受欢迎的青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块。

至此，在数十家房企同频竞争的上海第二轮集中供地中，绿城上演“帽子戏法”，在最后两天绿城以139亿元摇中3宗宅地幸运地摇中三宗热门宅地。

上海第二轮集中供地出让分为7月11日-13日、8月1日-2日两个时间段进行，是上海调整“一次书面报价”的土地竞拍规则后，第一次采用触发限价后转入“乒乓球摇号”模式。

在此期间，除去嘉定区的流标地块，上海共成交24宗住宅地块，成交总建面263万平方米，成交总价约644亿元，溢价率7.9%。

克而瑞数据显示，共有62家企业参与了上海第二轮集中供地，“激进”如招商蛇口(001979)参拍16宗，资金充裕如华发、越秀、保利发展均参拍12宗。

2023上海第二轮集中供地成交情况 来源：中指研究院

绿城上演“帽子戏法”

在8月1日的土拍角逐中，上海共出让5宗地块，涉及浦东新区2宗、普陀区1宗、闵行区1宗、奉贤区1宗，总出让面积18万平方米，总规划建面45.8万平方米，总起价130.2亿元。

参拍房企中，国央企占据主力，民营企业占比较低，地块热度分化明显。奉贤等远郊地块房企拿地意愿较弱，最终共成交139.8亿元。其中，绿城以地价上限61.756亿元、溢价10%摇号摘得闵行区梅陇77.4亩地块，华润以封顶价29.84亿元摇号竞得浦东川沙58亩地块，上海宝华与上海东苑联合体以总价32.88亿元摘得桃浦智慧城45亩地块，上海江海数字底价11.78亿元拿下奉贤新城16单元05A-02地块，上海泉山3.53亿元微溢价摘得浦东惠南22.6亩地块。

8月2日，土拍热度相较于前一日有所提升，其中，青浦徐泾地块有19家房企参拍，嘉定南翔地块有17家房企参与，青浦西虹桥地块有5家房企参拍。最终，共成交4幅地块，揽金98.4亿元。

最终，绿城摇号竞得青浦徐泾53亩地块和嘉定南翔92亩地块，同济摇号摘得青浦西虹桥38亩地块，上海奉贤发展微溢价摘得奉贤新城30亩地块。

当日上午最为热门的嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块，起价44.42亿元，为居住用地，面积6.12万平方米，最大容积率2.4。

该地块吸引了保利、中海、华发、华润、建发、招商与新南山联合体、中铁建、中铁置业与金茂联合体、象屿、天安、金新城、同进联合体、路劲、西上海集团、厦门国贸(600755)联合体、杭房、浙江钱江、维科、大家房产联合体、越秀、金隅、绿城、安徽高速、华侨城、中能建等17家房企报名竞拍。

经过19轮报价达到地价上限48.86亿元进入摇号环节，17家房企全部参与摇号，最终被绿城摇号摘得，成交楼面价34100元/平方米，溢价率10%。

下午收官之战在青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块，报名房企多达19家，包括华发、建发、象屿与金新城联合体、保利发展、安徽高速、绿城、招商蛇口、金融街(000402)、首开、南昌市政、中海、中国铁建(601186)、中铁置业、大众交通(600611)、金茂联合体、华润、万科、江西益达、江苏喆源联合体、越秀、海威、维科、大家房产联合体、厦门国贸与葛洲坝(600068)联合体、北京建工等。

该地块经过18轮报价达到上限价格28.56亿元进入摇号环节，最终仍旧是被代表绿城的6号球竞得，成交楼面价36850元/平方米，溢价率10%。

当乒乓球落下的一刻，守在浦东新区南泉北路201号房地大厦的一楼等候大厅的多家房企人士向《每日经济新闻》记者大呼惊讶。一阵小轰动中，某头部房企的投拓人士感叹道：“绿城多年不在上海拿地，如今突然连中三元，让人完全想不到。”

8月2日的上海土拍现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

新规则下比拼运气

相比下半场的意外一幕，本轮土拍上半年更有火药味和戏剧感。

由于取消一次书面报价规则，土拍效率提高，时间缩短，出让地块的最终获得者都聚焦在如同双色球开奖的摇号机上，给出让环节增加了不少运气成分。

7月11日-13日，有房企为了增加拿地的可能性，投拓人员提着寓意为“成交”的橙子和香蕉进入土地市场，或者穿着红色、橙色的衣服和运动鞋。

来自广东的越秀地产团队，更是做足了仪式感，不仅在拍卖席位上摆放着“大利”的红色纸袋，还有“广式乳猪”。一位房地产央企的投拓人士在现场也看到了公仔猴，寓意为粤语“猴赛雷”。

易居研究院研究总监严跃进表示，上海此次集中供地提及到了摇号的概念，这样做其实规则更清晰，流程更加公平，减少了购地方面各种抱怨等内容，促进土地市场更加健康有序发展。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从现场拍卖的过程来看，采用新的摇号规则后，流程上比之前要简单得多，尤其是不再给现场竞拍的人员压力，拿地与否就靠运气。

“这次也有房企放弃进入摇号阶段，或许认为最后的‘封顶价’不划算，也说明拿地方面有些房企在拿地的一些指标上做得更加‘精打细算’，该放弃就放弃。”卢文曦表示。

整体来看，上海第二轮集中供地的热度无明显回升迹象，同时延续了之前板块分化的趋势。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，上海土拍热度进一步降低，板块分化加剧，主要因为二季度以来上海新房积分触发率明显降低、二手房市场处于调整阶段的影响。目前，房企在上海拿地仍然谨慎，叠加此批次土地质量有所下降，房企参与度有所下降。

好地研究院方面指出，本轮上海集中供地，房企集中报名热门地块，哪怕中签率极低，大多数房企也不愿冒着风险尝试其他地块，导致地块之间冷热分化更加显著。个别房企抓住机会，报名冷门地块“捡漏”，但出价能力不高，因此浦东宣桥、奉贤新城17-03地块和普陀桃浦地块均低溢价成交。

至此，上海今年已出让43宗地块，总出让金1162亿元，其中30宗封顶，封顶率达70%。供地区域主要集中在闵行、浦东、奉贤、嘉定、青浦、松江等区，中心城区和远郊供地均较少。

房企权益拿地金额方面，TOP10央国企占据7席，混合制2家（绿城、万科），民企1家（大华）。其中，绿城凭借此轮拿下的3宗地块位列榜首，拿地金额139.2亿元；中铁建拿地金额121.9亿元，位列第二；华发以86亿元排在第三位。

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封面图片来源：每日经济新闻 资料图