58安居客研究院张波：存量房贷利率下调对于房地产增量市场不会起直接作用

　　背景：8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，重点是深入解读打好宏观政策组合拳。

　　58安居客研究院院长张波

　　点评：

　　1、目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。

　　解读：关于推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，这部分在7月的政治局会议也重点提及，这部分改造将对楼市的长期供求层面产生深远影响，由于是四个部门联合召开会议，将非常有利于从产业规划、金融、税收等多方面形成政策合力推进，由于需要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥推进，因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化，对楼市的影响也会更为长远。

　　2、近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　解读：目前来看，存量个人住房贷款利率的下调的方向已经明确，目前主要政策的具体制定层面，存量房贷利率的下调一方面可以减轻已购房群体的经济负担，对于其增加生活类消费开支起到一定促进作用，另一方面也可以减少提前还贷现象的出现，有利于银行优质房贷资产的稳定。当然，存量房贷利率的下调对于房地产增量市场并不会起到直接作用，间接作用也是微乎其微。

　　3、同时，在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。

　　解读：对于自住性购房需求的保障是这几年屡屡提及的重点，目前的问题依然还在政策的落实，尤其是一线城市政策的落实，随着各层喊话声量不断加大，政策落地目前只是时间问题，但政策力度的大小也是市场关注的焦点，尤其是“认房不认贷”能否在一线城市落地。

　　4、系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

　　解读:供需两侧共同发力，才能推进房地产市场平稳发展，从目前来看，楼市的供给侧症结主要体现在房地产开发行业面临的风险，这一风险并不只是影响到房企自身，对于保交楼、地方债、土地市场都会形成直接或间接影响，是影响房地产市场的重要因素。从目前表态来看，对于房企风险的关注度依然较高，下一步强化对房企“保交楼”落实，强化对优质房企的融资支持，加大对出险房企的全方位诊断将是政策的重点。

　　4、支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

　　解读：除了对房地产交易市场的关注外，对于租赁亦有较高关注度，租购并举的长效推进机制，通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持，目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。

　　由于房产税并未被重点提及，预计短期内并不会试点推进，有待房地产市场回归平稳后再进行统筹规划落地。