万科郁亮最新研判 房地产市场已经超跌

证券时报记者 张一帆

“当前市场显然超跌了。”在8月31日召开的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮对当前市场形势做出明确判断，“政策已在发力，希望尽快落地。相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。”

上半年地产销售的低迷影响了整个行业。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，其中二季度销售金额同比下降1.6%。万科的业绩也同样承压，公司昨日披露的2023年半年报显示，公司上半年实现营业收入2008.9亿元，净利润98.7亿元，两项数据分别同比下降2.9%、16.3%。

对于当前市场表现，郁亮认为：“现阶段的市场显然超跌了，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。”他坦言，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。

不过，正如郁亮在6月股东大会上向行业喊话“道路是曲折的，前途是光明的”，郁亮如今再次为行业打气称，“从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现”。

从行业需求角度，对比美国城镇化的历史，郁亮认为未来房地产行业仍有可为。“按经验建设水平保守估计，未来10亿~12亿平方米的新开工是有保障的”。而作为对比，郁亮分享行业数据预计，按照今年1~7月新开工面积同比下降25%的速度，我国今年新开工面积或仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

“当前政策已在发力了，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场回到健康合理的水平。” 郁亮进一步呼吁，“盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大，政治局会议也提出了有关要求，这对行业是一个鼓舞，我们也在期待具体举措的出台。”

郁亮相信，在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。在此过程中，难免还有波浪、曲折，万科将把准备工作做得更充分，留足冗余度，筑牢安全底线。

万科做了哪些准备？

首要的是确保公司的经营安全。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在会上表示，公司有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

韩慧华强调，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。这表现在三方面，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正；二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于行业低位；三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用。

日前披露的财报显示，万科在上半年保持了连续14年的经营性现金流为正。同时，万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

在此基础上，万科日前宣布终止定增事项并撤回申请文件，根据此前披露预案，公司原拟定增募资规模达150亿元。在会上，万科董秘朱旭对该事项予以回应称，当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止此前的A股定增计划。朱旭强调，公司各项的融资渠道比较畅通，足以补充相应资金。

其次，万科正在着力提升投资质量。公司首席运营官、执行副总裁刘肖表示，从投资强度角度上来说，公司过去两年已经做了一定幅度的调整，公司今年1~8月的投资强度在28%左右，在行业上行期投资强度往往达到40%或者更多，“公司努力在投资强度下降的同时，强调投资的质量”。

围绕投资策略，刘肖进一步分享了公司的三个标准：第一，市场和客户基础比较好，客户的来源清晰；第二，前置产品解决方案清晰、准确、有把握；第三，就是财务标准。今年1-8月，万科一共投资了32个项目，总投资额719亿，股东IRR水平普遍在20%以上。他预计此前获取的32个项目平均开盘周期在5个月左右，主要将在今年下半年开盘。

最后，万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重，各业务持续加强能力建设，提升经营回报水平。万科表示，将从经营视角完善建管标准，形成更多具备交易条件的优良资产，探索 REITs等创新型工具；从集团整体利益最大化角度推动业务协同。

郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。