观点与庄学臻对话:联发代建长链

2023-09-12 21:00:00 观点网 

观点网 近几年,房地产开发行业进入低谷期,显现出“反周期”、轻资产特性的代建行业成为转型的新方向,进而吸引了多家房企入局,竞争压力不言而喻。

面对激烈竞争,W·钱·金和勒妮·莫博涅提出了著名的蓝海战略:企业是要为消费者创造价值,不是为了打败对手。

《蓝海战略》书中提出,企业需要把视野从市场的供给方转向需求方,跨越现有的竞争边界,进而重新构建新的市场边界,挖掘潜在的市场需求,经过价值创新从而创造新的空间。

联发集团始于1983年,系《财富》世界500强企业厦门建发集团旗下核心行业集团。凭借着建设特区的多年经验以及深耕厦门的地缘优势,逐步布局大型公建场馆、酒店、写字楼、住宅、产业园区、市政工程、教育、医疗和城市更新九大业态。深耕代建行业后,联发代建稳步推动业务发展,原本只是简单的代建,随着行业的发展,代建面临更多的“疑难杂症”,因而需要进行突破性的主体业务增长及长链条发展。

进阶

追溯代建的起源,应是厦门市政建管在1993年率先提出将一些基础设施项目委托给专业的项目管理机构建设,随后开始走向全国化。

据观点新媒体了解,联发集团自1998年开始涉足代建领域,是全国最早一批开展代建业务的企业。

此前,联发集团的代建业务与地产开发业务同步拓展,随后在2016年有大的发展,将代建和房地产进行切分,代建板块自此独立核算。

联发集团总经理助理兼厦门联发工程管理有限公司董事长庄学臻认为,联发代建真正成长起来的有两个标志性事件。

第一,联发代建成为一个独立的企业;第二,真正进入到市场,需要在竞争中找到自己能够活下去的方式。

蓄力十几年修炼内功的联发代建,形成了“工程代建+城市更新”双轮驱动的发展模式。过去,政府代建业务为主,随着联发代建多元化发展,业务种类、数量也在逐步增加。由政府代建、商业代建、资本代建、小股操盘等四大业务构成,涵盖大型公建场馆、住宅、5A级写字楼、高端酒店、教育院校、产业园区和城市更新等九大业态。

数据显示,联发代建已完成超600万平方米建设规模,筹建和在建项目超300万平方米,著名项目包括金砖国家领导人会晤场馆、海峡大剧院、海悦山庄酒店、海富中心等。

研究人士认为,拥有“明确的标签+优质的企业品牌+专业的项目开发运营管理能力”的企业,才能在这个竞争激烈的代建行业中脱颖而出。

即使联发代建在规模上尚未能匹敌绿城管理、中原建业等,但在特殊类公建上拥有非常显著的优势。

2016年,联发集团参与了厦门经济特区发展史上的一场盛会——金砖厦门会晤,开展厦门会展中心场馆装修改造、厦门市重点片区夜景照明集中控制平台、湖里区街区立面整治提升工程以及海悦酒店绿化景观改造工程等建设工作。联发代建以“人文关怀”为出发点,对于材料、观感、环保、人体感受度等细节极致追求,为各国来宾提供了舒适的参会体验。

2018年,面对中国电影(600977)金鸡奖于2019年长期落户厦门的契机,联发集团承接了第28届金鸡百花电影节颁奖场馆海峡大剧院的代建与保障工作。项目建筑面积达4.5万平方米,观众席位超过8000个,是国内领先的兼具展览和演绎功能的大型场馆,而建造期间的难度挑战应属使用大量的钢结构,重达1.9万吨,日均安装近300吨,仅用312天就圆满交付,创下场馆建设的“联发速度”。

同时,联发代建将闽南特色的三重屋顶挑檐、窗花等设计融入海峡大剧院,该项目雄伟庄重的滨海建筑外形让厦门“海上花园”的城市名片更加深入人心,成为自2019年起连续十年中国金鸡百花电影节颁奖典礼的主会场,先后获得2020-2021年度中国建设工程鲁班奖(国家优质工程)、中国钢结构金奖、福建省“闽江杯”优质工程等重大奖项。

谈到这个项目时,庄学臻尽是自豪之情,表示这个项目是曾经保持十几年全福建最大跨度纪录的大型无柱空间的钢结构建筑,其它代建单位不一定有联发代建这么擅长。

联发代建,熟悉展览的动线、会议的流线,对大型公建以及国宾馆这些有特殊类要求的公建有较为丰富的代建管理经验。此类项目的含金量和技术含量也有着专业特点,如海峡大剧院建造过程实现了7大项建筑业新技术应用及创新,存在11米特大型三层挑檐,近万件杆件高空精密对,24米净空高度的复杂机电管线安装等较高的技术要求。

“在公建领域积累了经验之后,下次做的时候就会不一样。我们现在一直是在筛选项目,这类建筑需要对经济基本面有一个判断,以及了解展馆要求、建筑形式。”

另一方面,由于房企流动性问题,短期内涉房类不良资产项目代建需求指数上升。如果拥有解决不良资产问题的能力,未来就可能会有更多机会。

庄学臻表示,目前联发代建正在接触不良资产项目,但还是秉持谨慎的态度。现在市场环境比较微妙,不能因为是轻资产就进入,做好一个项目需要有管理边界和投入精力。

稳步发展的联发代建已走出厦门,进入武夷山、泉州、漳州、南昌等城市寻求新的突破。今年中标的南昌红谷滩数字金融产业园全过程代建代销项目就是代建业务落地房开重点区域合作模式的案例之一。

庄学臻续指,代建有属地化的特点,最完美的是能够跟自身品牌企业形成衔接,而这个过程中两者是相辅相成的。

与此同时,代建企业规模性拓展挤压了行业盈利空间。受人工成本的影响,代建的毛利逐年降低。庄学臻对此也深有体会:“联发代建管理的边界越来越大,异地项目越来越多,管理辐射面也越来越广,人工成本亦在提升”。

她指出,行业毛利大趋势是下降,但总体而言还有一些事情可以做,而且代建未来应是链条式的。

长链

东吴证券研报指出,代建模式的关注点渐渐由项目中期建设向开发的前端与后端过渡。

根据微笑曲线理论,在产业链中,附加值更多体现在两端,处在中间环节的制造附加值最低。代建企业已在追求上下游服务的高附加值业务,进而提高项目溢价及去化率。

庄学臻亦表示,联发代建往前是帮业主做咨询、勾地,往后是交房后的产权、维保;还有植入运营,再把招商、运营链接起来。

她指,不要太早给自己下一个定义,认为只能做什么;如果这样的话,可能能做的事情越来越窄,应该把自己的思路打开。

具体而言,联发代建在商业部分具备“差异化需求响应+专项化解决方案+全能化资源整合”的专业定制能力。针对不同地域、不同业态的项目,能够准确识别和快速响应委托方差异化需求;提供专项解决方案,以“一项一策”的方式解决委托方的核心需求;并通过整合丰富优质的内外部资源,强强联合形成定制综合解决方案。

如总部写字楼的定制化服务,从总部勾地开始,帮忙设定条件、土地监管协议,从而拿到更优质的地块。

产业园方面,亿联网络(300628)在翔安的智能产业园建设是由联发代建负责。整个产业园需要将智能制造所有的生产链条置于其中,不仅是对空间的搭建,而且对亿联的生产、工艺、仓储流程进行较详细分解,按照生产工艺的流程定制产业园。

社区发展方面,联发代建为政府征地后的村集体配置资产。从拆迁开始介入,帮助村集体发展用地进行规划与定制,选择公寓、写字楼、商场等适合业态。

庄学臻表示,如果具备规划、片区开发、对价能力,代建企业能做的事情就会越来越多。在这个过程中,联发代建不断地建立自己的体系,形成产品力。

她指,代建需要资本化的能力,帮业主搭建链条;更需要政府沟通能力,协助业主与政府进行沟通、规划。如果是城市更新,还有政策突破的要求。

为达到委托方对项目的整体要求,联发代建不断地调整与突破,提供了全过程、多业务、多串联的开发管理服务。为此,联发代建对外输出“工程代建、城市更新、产业运营”三大业务产业链,不断进行产品链条延伸和附加价值创造。同时,发挥建发体系的全链优势和协同能力,持续构建与兄弟企业的共生价值网络。

“不一定要在一个领域赚很多钱,但如果把这条鱼从头吃到尾的话,每个点都可以做很多事情,那其实都是一些机会。”庄学臻称。

“很多时候在异地不只是做一个简单的房开项目,而是把房开和其他业态进行糅合,形成比较有力的衔接。因此,我们会有更多种可能性,而且有更多的选择。”庄学臻表示。

对于联发代建未来营收和利润指标,联发集团并未把增长作为一个非常绝对的要求,更重要的是希望代建能够从城市发展的角度,对主业提供一些支撑和助力。

联发代建主张以服务型思维主动契合委托方需求,尤为注重所派遣的管理团队的适配度和稳定性,以过硬的专业技术能力和链条化的服务体系,与客户建立稳固的信任关系,形成了被市场广泛认可的长期信用与优良口碑。相较于多数公司以品牌、项目去化、产品设计等能力争取代建项目,联发代建拥有极高的专业能力、长链条式服务能为突破项目的壁垒、增加获得项目的机率。

(责任编辑:徐帅 )
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