多地楼市活跃度增加!业内人士:核心城市“金九银十”可期

2023-09-16 18:11:58 证券时报网 

自7月底中央定调要调整优化房地产政策以来,中央和地方不断释放政策宽松信号,多项全国性购房政策优化调整落地,各地方政府也因城施策密集发布优化新政,特别是近期,多个热点二线城市的购售限制性政策也开始全面退出。在多项政策叠加影响下,多地楼市活跃度增加,特别是一线城市“认房不认贷”政策落地后效果明显。

接受证券时报记者采访的业内人士认为,多项新政带动下,预计核心城市“金九银十”市场可期,一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。但若一线城市限购等政策保持不变,积压的住房需求释放后,市场可能在10月后继续调整。

楼市政策持续优化

7月24日,中央政治局会议首次明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”,并首次提出要“适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。7月27日,住建部落实中央政治局会议精神,强调要“大力支持刚性和改善性住房需求”,进一步明确了三大政策支持方向,包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。

8月25日以来,多项全国性购房政策优化调整落地,包括统一下调商贷首付比例下限和二套房贷利率下限、降低存量首套住房贷款利率、推进“认房不认贷”落地、延期换购住房退还个税政策等,体现了中央对当前合理住房需求的大力支持。

与此同时,各地方政府也在加紧落实中央政策,因城施策优化调整购房政策,特别是9月上旬,政策发布最密集。据中原地产研究院统计,9月前10天,各地累计发布房地产调控政策高达56次。截至目前,已有超过30个城市明确执行“认房不认贷”政策。

除了提高公积金贷款额度、降低首付比例和房贷利率、给予购房补贴等常规支持措施,以及落实“认房不认贷”政策,近期,多个二线城市的购售限制性政策也开始全面推出。证券时报记者梳理,仅9月7日至15日9天时间里,就有大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥等7个二线城市全面取消了限购和限售政策,南京也取消了限购政策,苏州对120平方米及以上商品住房不再限购。

随着市场供求关系发生重大变化,一线城市的限制性政策也有所松动。9月12日,证券时报记者采访获悉,北京已经放松二手房指导价限制,单价18万元/平方米以下的房源现在都能展示了,高价学区房房源明显增多。

核心城市政策效果初显

在多项政策叠加影响下,多地楼市活跃度增加,特别是一线城市“认房不认贷”政策落地后效果明显。

其中,北京“认房不认贷”落地后首日二手房市场热度最高,无论是带看量还是成交量,相比之前都有所增加,同时,房源挂牌量也大增。据中原地产研究中心统计,新政后一周,北京二手房成交了5000套,新建住宅成交3500套,二手房一周成交量超过之前半个月的量,新建住宅一周成交量已经超过之前一个月的量。

深圳“认房不认贷”效应也开始显现,经深房中协统计,上周(9月4日-9月10日),深圳市二手房交易量明显回升,环比上涨26.4%。

据中指研究院统计,上周(9月4日-9月10日),从核心城市新房日度网签数据来看,北京、深圳、武汉销售略有好转,环比分别增长16.9%、3.8%、3.3%。二手房方面,由于网签数据存在滞后情况,多城市“认房不认贷”落地后,重点城市二手房成交套数环比基本持平,在低基数下同比增长40.1%。

另外,“认房不认贷”政策利好人群中包括“卖一买一”的换房人群,政策出台后,各城市二手房挂牌量有所提升。根据中指研究院监测,新政当晚(9月1日)上海挂牌房源增加1000多套;深圳8月31日新上二手房源2082套;北京9月2日至9月3日两天二手房挂牌房源增加3300套,上周挂牌量增加超6000套。

对于当前的市场情况,中指研究院市场研究总监陈文静认为,一线城市“认房不认贷”政策推动“卖一买一”置换链条转动,短期内二手房挂牌量出现增加,前期观望或积压的购房需求将得到快速释放,供求同步增加背景下,房价未出现大幅波动。而挂牌量的增加一定程度上意味着置换需求正在入市,预计二手房成交量也将企稳恢复。

核心城市“金九银十”可期

当前政策效果能持续多久,“金九银十”传统销售旺季能否出现备受关注。

中原地产首席分析师张大伟在接受证券时报记者采访时表示,9月一二线城市出现了政策潮,会影响市场成交,释放存量需求。对于北京市场来说,肯定会出现“金九银十”,9月二手房网签量有望超过1.5万套。

“从目前看到的楼盘销售情况来看,‘金九银十’市场预期是非常好的,市场情绪和市场走势都向好。”易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示,后续需要注意的新情况是,二手房挂牌量增加的去化问题。

陈文静也认为,多项新政带动下,预计核心城市“金九银十”市场可期,一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。究其原因,第一,一线城市前期被政策压制的购房需求较多,政策优化后购房门槛大幅降低,需求入市将对市场形成更好支撑;第二,一线城市人口规模、居民购买力等基本面更强,对住房需求的支撑度也更高;第三,一线城市房价预期渐稳,而普通二线及三四线城市房价下跌预期仍在,市场修复需要更长时间。

不过,张大伟同时指出,对于北京等一线城市来说,当下“认房不认贷”主要影响的是刚需改善家庭,大部分需要“卖一买一”,这部分家庭需求短期消化后,后续如果没有郊区限购松绑、刚需首套房利率降低等政策出台,市场可能在10月后继续调整。

陈文静同样认为,若一线城市限购等政策保持不变,积压的住房需求释放后,预计销售将逐步趋稳。在她看来,核心城市政策仍有优化空间,二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策;一线城市政策调整取决于市场恢复程度,未来有望按照因区施策原则,优化限购政策。另外,降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向,如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%,广州、深圳或降至20%,同时京沪普宅认定标准已十年未做调整,存在优化空间。

责编:万健祎

校对:赵燕

(责任编辑:周文凯 )
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